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Wertermittlung und Immobilienverwaltung. Vorlesungsskript: kurz das Wichtigste

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Inhaltsverzeichnis

1. Immobilien (Immobilien als Anlageobjekt. Arten von Immobilien. Immobilienmarkt. Teilnehmer und Quellen des Immobilienfinanzierungsprozesses. Vorteile der Investition in Immobilien. Hypothekendarlehen. Hypothek als Möglichkeit zur Absicherung von Verpflichtungen. Merkmale der Hypothek Kreditvergabe)
2. Immobilienbewertung (Faktoren, die den Wert von Immobilien beeinflussen. Hauptarten des Immobilienwerts. Grundprinzipien der Immobilienbewertung. Arten der Immobilienbewertung. Ansätze zur Immobilienbewertung. Vergleichender Ansatz. Kostenansatz. Einkommensansatz. Grundstücksbewertung. Analyse der besten und effektivsten Landnutzung. Bewertungseffizienz der städtischen Landnutzung. Methoden zur Grundstücksbewertung. Gutachten zur Immobilienbewertung.
3. Ermittlung des Wertes des investierten Kapitals anhand der Kapitalisierung von Erträgen (Direkte Kapitalisierung. Kapitalisierung von Erträgen entsprechend der Rendite. Abzinsung von Cashflows. Prognose von Cashflows aus der Umkehrung. Ermittlung des Abzinsungssatzes. Kapitalisierung anhand von Berechnungsmodellen. Kapitalisierung von einheitlich sich änderndes Einkommen. Hypotheken- und Anlageanalyse)
4. Steuerung des Investitions- und Immobilienfinanzierungsprozesses (Kriterien für die Wirksamkeit von Investitionsvorhaben. Methoden zur Analyse von Investitionsvorhaben. Risiken bei der Immobilienfinanzierung. Kriterien für die Entscheidungsfindung bei Immobilienfinanzierungen. Kreditberatung)

1.1. Immobilien als Anlageobjekt

Immobilien - Grundstücke und alle damit dauerhaft verbundenen Einbauten (Gebäude, Bauwerke, Anlagen im Bau).

In Russland tauchte der Begriff "unbewegliches und bewegliches Vermögen" erstmals in der Gesetzgebung während der Regierungszeit von Peter I. im Dekret vom 23. März 1714 "Über die Erbfolge in beweglichem und unbeweglichem Vermögen" auf. Land, Land, Häuser, Fabriken, Fabriken, Geschäfte wurden als Immobilien anerkannt. Zu den Immobilien gehörten auch im Boden befindliche Mineralien und verschiedene Strukturen, die sowohl über dem Boden als auch unter ihm gebaut wurden, zum Beispiel: Minen, Brücken, Dämme.

Wirtschaftsreformen in Russland, die Konsolidierung des Eigentums durch Eigentumsrechte für natürliche und juristische Personen, führten zu der Notwendigkeit, das Eigentum in bewegliches und unbewegliches Eigentum zu unterteilen (für weitere Einzelheiten siehe Shevchuk D.A. Organisation und Finanzierung von Investitionen. - Rostow am Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of Banking – Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Banking operations – Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Seit 1994 gem. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation „zu den unbeweglichen Sachen (Grundstücke, Liegenschaften) gehören Grundstücke, Grundstücke, isolierte Wasserobjekte und alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist, also Gegenstände, die nicht ohne unverhältnismäßige Beschädigung bewegt werden können ihren Zweck, einschließlich Wälder, Stauden, Gebäude, Bauwerke". Zu den Immobilien gehören auch staatlich zulassungspflichtige Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe und Weltraumobjekte.

Andere Immobilien können auch als Immobilien klassifiziert werden. Also nach Art. 132 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation „wird ein Unternehmen als Ganzes als Immobilienkomplex, der für unternehmerische Aktivitäten genutzt wird, als Immobilien anerkannt.“ Als bewegliche Sachen werden Sachen anerkannt, die keine Immobilien sind, also auch Geld und Wertpapiere.

Folgende Merkmale von Immobilien lassen sich unterscheiden:

- Immobilien können nicht bewegt werden, ohne dass das Objekt beschädigt wird;

- Immobilien nicht nur physisch, sondern auch rechtlich fest mit dem Grundstück verbunden sind;

- Dauerhaftigkeit des Investitionsobjekts;

- jede spezifische Immobilie ist einzigartig in Bezug auf physische Eigenschaften und in Bezug auf die Investitionsattraktivität;

- Immobilien können unter normalen Bedingungen nicht gestohlen, beschädigt oder verloren werden;

- Die Kosten für Immobilien sind hoch und ihre Aufteilung in Eigentumsanteile ist schwierig und in anderen Fällen unmöglich;

- Informationen über Immobilientransaktionen sind oft nicht verfügbar;

- der Verlust von Gebrauchseigenschaften oder die Wertübertragung im Produktionsprozess erfolgt allmählich durch Abnutzung;

- Die Nützlichkeit von Immobilien wird durch die Fähigkeit bestimmt, ein spezifisches menschliches Bedürfnis nach Wohn- und Gewerberaum zu befriedigen;

- die Möglichkeit einer positiven oder negativen Auswirkung des Neubaus auf die Kosten angrenzender Grundstücke, Gebäude;

- es besteht die Tendenz, den Wert von Immobilien im Laufe der Zeit zu steigern;

- Immobilien als Anlageobjekt bergen spezifische Risiken: das Risiko der physischen Beschädigung durch natürliche und vom Menschen verursachte Faktoren, das Risiko der Anhäufung von äußerer und funktioneller Abnutzung, das finanzielle Risiko im Zusammenhang mit den Mietbedingungen Revision;

- Strenge staatliche Regulierung von Immobilientransaktionen.

1.2. Immobilienarten

Es gibt drei Haupttypen von Immobilien: Grundstücke, Wohnungen und Nichtwohngebäude.

Der Grundgegenstand von Immobilien ist das Grundstück.

Neben der Einteilung in Typen werden Immobilien nach einer Reihe von Kriterien klassifiziert, was zu einer erfolgreicheren Erforschung des Immobilienmarktes beiträgt und die Entwicklung und Anwendung von Methoden zur Bewertung und Verwaltung verschiedener Immobilienkategorien erleichtert.

Es gibt folgende Einkommensformen aus der Investition in Immobilien:

- Wertsteigerung von Immobilien aufgrund von Änderungen der Marktpreise, des Erwerbs neuer und der Entwicklung alter Einrichtungen;

- künftige periodische Cashflows;

- Einkünfte aus der Weiterveräußerung des Objekts am Ende der Haltedauer.

Die Attraktivität der Investition in Immobilien erklärt sich aus folgenden Faktoren:

- Der Investor erhält zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs ein Rechtepaket, während viele Anlageobjekte keine Eigentumsrechte beinhalten;

- die Sicherheit der angelegten Gelder im Allgemeinen (unter normalen Umständen können Immobilien nicht verloren gehen oder gestohlen werden) und insbesondere die Inflation (inflationäre Prozesse gehen mit einem Anstieg der Immobilienpreise und der daraus resultierenden Einnahmen einher);

- die Möglichkeit, Einkünfte aus Immobilien in Geldform und andere positive Auswirkungen des Lebens zu erzielen, das Prestige des Besitzes eines bestimmten Objekts usw.

Die Investition in Immobilien hat so positive Eigenschaften wie die Möglichkeit der langfristigen Nutzung des Objekts und den Erhalt des Kapitals.

1.3. Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt ist eine Reihe von Beziehungen rund um den Umgang mit Immobilien: Kauf und Verkauf von Immobilien, Hypotheken, Vermietung von Immobilien usw.

Die Hauptsegmente des Immobilienmarktes: der Grundstücksmarkt, der Wohnungsmarkt und der Nichtwohngebäudemarkt.

Unabhängig davon gibt es einen profitablen Immobilienmarkt, der nach dem funktionalen Zweck der Objekte segmentiert ist:

- Markt für Büroobjekte;

- Markt für Handelsobjekte;

- Markt der Produktions- und Lagerstätten;

- Markt für Hoteldienstleistungen;

- der Markt für unfertige Bauobjekte.

Abhängig von den gesetzlichen Rechten an Immobilien, die Gegenstand der Transaktion zwischen Verkäufer und Käufer sind, wird der Immobilienmarkt in Kauf- und Mietmärkte unterteilt.

Auf dem Kauf- und Kaufmarkt wird im Austausch gegen den entsprechenden Gegenwert das vollständige Eigentum einschließlich des Verfügungsrechts übertragen, während auf dem Mietmarkt ein Teil der Rechte ohne Verfügungsrecht Gegenstand der Transaktion ist.

Folgende Merkmale des Immobilienmarktes lassen sich unterscheiden:

- Lokalität;

- geringe Austauschbarkeit von Objekten;

- saisonale Schwankungen;

- die Notwendigkeit einer staatlichen Registrierung von Transaktionen.

Bei der Finanzierung von Immobilien werden drei Kostengruppen unterschieden:

- die Kosten für die Erhaltung des Objekts in einem funktionstüchtigen Zustand;

- jährliche Grundsteuer;

- hohe Transaktionskosten bei Immobilientransaktionen.

Nachfrage- und Angebotsschwankungen auf dem Immobilienmarkt sind langsam, da bei vorhandener Nachfrage die Anzahl der Immobilien über einen langen Zeitraum, der durch die Bauzeit des Gebäudes bestimmt wird, zunimmt. Im Falle eines Überschusses an Immobilien bleiben die Preise mehrere Jahre lang niedrig (für weitere Einzelheiten siehe Shevchuk D.A. Kauf eines Hauses und Grundstücks: Schritt für Schritt. - M.: AST: Astrel, 2008).

Die wichtigsten Faktoren, die Angebot und Nachfrage beeinflussen:

- wirtschaftlich: Höhe des Einkommens der Bevölkerung und der Unternehmen, Verfügbarkeit von Finanzmitteln, Höhe der Mieten, Kosten für Bau- und Installationsarbeiten und Baumaterialien, Tarife für Versorgungsunternehmen;

- Sozial-: Veränderung der Anzahl, Bevölkerungsdichte, Bildungsniveau;

- administrative: Steuersätze und Zonenbeschränkungen;

- Umwelt: Anfälligkeit des Gebiets, in dem sich das Grundstück befindet, gegenüber Dürren und Überschwemmungen, Verschlechterung oder Verbesserung der Umweltsituation.

Immobilien sind ein finanzieller Vermögenswert, da sie durch menschliche Arbeit und Kapitalinvestitionen geschaffen werden. Der Erwerb und die Entwicklung von Immobilien gehen mit hohen Kosten einher und dementsprechend entsteht häufig die Notwendigkeit, Fremdmittel einzuwerben etc. Daher ist der Immobilienmarkt einer der Sektoren des Finanzmarktes.

Der Finanzmarkt ist ein komplexes Wirtschaftssystem, das eine Reihe von Institutionen und Verfahren umfasst, die auf die Interaktion von Verkäufern und Käufern aller Arten von Finanzdokumenten abzielen.

Der Immobilienmarkt ist einer der wichtigsten Bestandteile des Finanzmarktes.

Es besteht eine enge Beziehung zwischen dem Finanzmarkt und dem Immobilienmarkt: Das Wachstum von Investitionen in Immobilien belebt den Immobilienmarkt, der Rückgang - schaltet ab. Die wirtschaftliche Instabilität hält sowohl russische als auch ausländische Gläubiger und Investoren zurück. Zur Intensivierung der Finanzierung von Immobilieninvestitionen ist staatliche Unterstützung erforderlich.

1.4. Teilnehmer und Quellen des Immobilienfinanzierungsprozesses

Traditionell werden die Beteiligten am Immobilienfinanzierungsprozess in folgende Kategorien eingeteilt:

- Behörden und Verwaltungen des Bundes und der Gemeinden;

- Kredit- und Finanzinstitute;

- Investoren usw.

Bundes- und Kommunalbehörden und -verwaltungen stellen die wirtschaftlichen und rechtlichen Beziehungen zwischen den am Immobilienfinanzierungsprozess Beteiligten her. Der Staat sorgt für die Einhaltung der Normen und Regeln in Bezug auf das Funktionieren des Immobilienmarktes; regelt Fragen der Zoneneinteilung, Stadtentwicklung und Registrierung von Eigentumsrechten an Immobilien; Vorteile festlegt oder Beschränkungen (gesetzliche Beschränkungen, steuerliche Besonderheiten) für Investitionen in Immobilien auferlegt. Darüber hinaus tritt der Staat als Eigentümer vieler Immobilienobjekte auf.

Finanzinstitute stellen Investoren Kapital zur Verfügung, die nicht über ausreichende Mittel verfügen.

Investoren sind natürliche und juristische Personen (Inländer und Nichtinländer), die Immobilien erwerben und in funktionstüchtigem Zustand erhalten.

Investoren können in zwei Typen eingeteilt werden:

1) aktiv - den Bau, die Entwicklung oder das Management der Einrichtung finanzieren und sich daran beteiligen;

2) passiv - nur das Projekt finanzieren, ohne sich weiter daran zu beteiligen.

Derzeit hat sich auf dem Immobilienmarkt die Entwicklung entwickelt - eine besondere Art der beruflichen Tätigkeit bei der Verwaltung eines Investitionsprojekts im Immobilienbereich, deren eine Aufgabe darin besteht, die mit der Immobilienentwicklung verbundenen Risiken zu reduzieren. Der Entwickler ist der Organisator, dessen Aktivitäten in drei Phasen unterteilt werden können:

1) Analyse der Möglichkeit der Umsetzung des Projekts: Es werden der Stand und die Trends von Gesetzesänderungen, Verbraucherpräferenzen, finanziellen und wirtschaftlichen Bedingungen, Entwicklungsperspektiven der Region berücksichtigt;

2) Entwicklung eines Projektdurchführungsplans: Die für die Durchführung des Projekts erforderliche Fläche des Grundstücks wird bestimmt, ein Standort mit geeigneter Umgebung und Kommunikation ausgewählt und die Wirksamkeit des Projekts bewertet. Dann werden die Finanzierungsquellen ermittelt, eine Baugenehmigung eingeholt usw.;

3) Durchführung eines Investitionsprojekts: Beschaffung von Finanzmitteln, Planungs- und Bauorganisationen, Überwachung des Baufortschritts, Vermietung oder Verkauf eines Objekts ganz oder teilweise.

Quellen der Kapitalinvestitionsfinanzierung: Staatsmittel, lokale Haushaltsmittel (kommunal), Eigenmittel von Unternehmen und Einzelpersonen, Fremdkapital, Investorengelder.

1.5. Vorteile einer Investition in Immobilien

Die Investition in Immobilien, die Einkommen generieren, ist am profitabelsten. Die Attraktivität des Erwerbs von Renditeimmobilien liegt in der Kapitalrendite nach Rückzahlung der Betriebskosten. In diesem Fall ist das Risiko jedoch aufgrund der geringen Liquidität von Immobilien und der langen Amortisationszeit für investierte Mittel höher.

Investitionsmethoden auf dem Immobilienmarkt können direkt und indirekt sein.

Richten - Erwerb von Immobilien durch Versteigerung nach freihändigem Vertrag, Kauf mit Leaseback.

Indirekt - Kauf von Wertpapieren von Unternehmen, die auf Immobilieninvestitionen, Investitionen in durch Immobilien besicherte Hypotheken spezialisiert sind.

Anlagen in Immobilien sind wie Anlagen in Unternehmenswertpapiere langfristig angelegt.

Vorteile der Investition in Immobilien gegenüber Wertpapieren:

1. Im Gegensatz zu Unternehmenspapieren wie Aktien, die vierteljährliche Dividenden zahlen, bietet Immobilienbesitz dem Investor monatliche Barmittel, da monatliche Mietzahlungen zu monatlichen Zahlungen an den Investor führen.

2. Der Cash-Flow der Einkünfte aus Immobilienbesitz (Differenz zwischen Geldeinnahmen aus Miete und Instandhaltungskosten plus Kapitalanlagen) ist weniger dynamisch als der Cash-Flow der Einkünfte hochverschuldeter Kapitalgesellschaften:

- Cashflow-Einnahmen von Unternehmen hängen vom Volumen der Produktverkäufe ab, die von den täglichen Entscheidungen der Verbraucher abhängig sind, und Einkommensströme aus Immobilien sind stabiler, da sie auf Mietverträgen basieren;

- Quellen der Bareinnahmen von Unternehmen können sich im Laufe der Zeit ändern, und Einkommensquellen aus Immobilien sind besser vorhersehbar, da Gebäude unbeweglich sind und Vermögenswerte sowohl physisch als auch rechtlich festgelegt sind.

3. Unternehmensrenditen sind im Allgemeinen niedriger als Immobilien. Dies liegt daran, dass der intensive Betrieb von Immobilienvermögen mit den meisten Geschäftsbereichen vergleichbar ist. Um die Kosten des in Immobilien investierten Anlagekapitals zu decken, ist eine höhere Rendite erforderlich, da die erwarteten Einnahmen des Investors die Kosten für den Betrieb der Immobilie übersteigen müssen. Die Rendite sollte höher sein als bei der Anlage in Finanzanlagen, was den höheren Risiken einer Anlage in Immobilien entsprechen sollte.

4. Anlagen in Immobilien zeichnen sich durch ein höheres Maß an Sicherheit, Geborgenheit und Kontrollmöglichkeit des Anlegers aus als Anlagen in Aktien.

Die Quellen und die Höhe der Investitionen in Immobilien werden beeinflusst von:

- erwartete Kapitalrendite;

- Bankzinssatz;

- Steuerpolitik im Allgemeinen und im Investitionsbereich im Besonderen;

- Inflationsraten;

- der Grad des Risikos einer Investition in Immobilien.

Gründe für die Attraktivität der Investition in Immobilien im Hinblick auf die Inflation:

- schnelle Geldentwertung mit unzureichender Zuverlässigkeit ihrer Sicherheit in Kreditinstituten;

- häufige Diskrepanz zwischen Leitzins und Inflationsniveau;

- begrenzte rentablere Investitionsbereiche;

- verbleibende Erschwinglichkeit und Leichtigkeit der Investition in Wohnraum;

- Ein Investor in Renditeimmobilien kann unter diesen Voraussetzungen die Miete erhöhen und damit die investierten Mittel schonen.

Andererseits gibt es unter Inflationsbedingungen Umstände, die Investitionen in anderen Bereichen fördern: Die Realeinkommen sinken, es ist für einen Investor schwierig, das Verhältnis zwischen Kosten und erwartetem Nutzen vorherzusagen, es ist schwieriger, eine langfristige Rendite zu erzielen. Laufzeitdarlehen zu einem akzeptablen Zinssatz, was zu einem Mangel an finanziellen Mitteln für potenzielle Käufer führt.

In der derzeitigen Entwicklungsphase der russischen Wirtschaft mit hohen Inflationsraten unterliegt die Investitionstätigkeit erheblichen Risiken, was zu einem Rückgang der Investitionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt führt. Die begrenzten Investitionsmittel führten zu einem Prozess der Baubeschränkung in fast allen Wirtschaftssektoren (für weitere Einzelheiten siehe Shevchuk D.A. Real Estate Appraisal and Property Management. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Dennoch ist der Immobilienmarkt aus folgenden Gründen für potenzielle Investoren attraktiv:

- Anlagen in Immobilien zeichnen sich durch ein hohes Maß an Sicherheit, Geborgenheit und die Fähigkeit zur Kontrolle des Anlegers aus;

- Der Investor erhält zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs ein Rechtepaket, während die meisten anderen Anlageobjekte kein Eigentumsrecht beinhalten;

- Investitionen in Immobilien ermöglichen es Ihnen, Geld vor der Inflation zu sparen;

- der Immobilienmarkt, der eine große Größe hat, wird wenig gemeistert;

- Investitionen in Immobilien gehen mit einer akzeptablen Rentabilität der Geschäftstätigkeit auf diesem Markt einher.

Heute ist in Russland die Investitionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt reduziert. Selbst der Wohnungsmarkt, der das aktivste Segment des Immobilienmarktes ist, wurde nicht mit geeigneten Kredit- und Finanzierungsmechanismen ausgestattet, die die effektive Nachfrage der Bevölkerung unterstützen und es ermöglichen würden, die Lebensbedingungen der Bevölkerung massiv zu verbessern Skala. Der Interessenausgleich aller am Immobilienfinanzierungsprozess Beteiligten ist ein notwendiger Bestandteil des normalen Funktionierens des Immobilienmarktes.

1.6. Hypothekendarlehen

Unter der „Hypothek“ versteht man die Verpfändung von Immobilien als Möglichkeit zur Sicherung von Verbindlichkeiten. Das Vorhandensein eines Hypothekendarlehenssystems ist ein integraler Bestandteil jedes entwickelten Systems des Privatrechts. Die Rolle der Hypothek nimmt insbesondere bei unbefriedigender Wirtschaftslage zu, da ein durchdachtes und effektives Hypothekensystem einerseits durch die Inanspruchnahme vorübergehend freier Mittel von Bürgern und Unternehmen zur Inflationsminderung beiträgt und andererseits andererseits hilft, soziale und wirtschaftliche Probleme zu lösen.

Die Entstehung von Hypotheken. Die erste Erwähnung der Hypothek bezieht sich auf das VI Jahrhundert. BC e. In Griechenland bedeutete eine Hypothek die Haftung des Schuldners gegenüber dem Gläubiger für bestimmte Grundstücke. An der Grenze des Grundstücks des Schuldners wurde bei der Registrierung der Verpflichtung eine Säule namens "Hypothek" aufgestellt.

Die ersten Pfandakte, die uns in Russland überliefert sind, stammen aus der Zeit des XNUMX. bis XNUMX. Jahrhunderts, und die gesetzlichen Normen erschienen erstmals ganz am Ende des XNUMX. oder Anfang des XNUMX. Jahrhunderts. in der Pskower Gerichtscharta, in der es neben der ältesten Methode der Sammlung - persönlich - eine Sammlung von Eigentum gibt.

Am Ende des XIX - Anfang des XX Jahrhunderts. Der Prozess der Kreditvergabe, die durch Grundstücke gesichert war, die der Kreditnehmer erwerben wollte, lief aktiv. Dieser Prozess entwickelte sich mit Hilfe von bäuerlichen Landbanken, die in fast allen Provinzen Russlands geschaffen wurden und zur Zuweisung von Land an verarmte Bauern beitrugen.

Von 1922 bis 1961 In Russland gilt das Zivilgesetzbuch der RSFSR, Art. 85 definierte das Pfandrecht als Anspruchsrecht, das dem Gläubiger im Falle der Nichterfüllung der Verpflichtung des Schuldners eine vorrangige Befriedigung vor anderen Gläubigern auf Kosten des Wertes des Pfandgegenstandes (ohne Teilung in beweglich und unbeweglich).

Aufgrund verschiedener wirtschaftlicher und rechtlicher Hindernisse hat die Hypothek als solche in Russland noch keine nennenswerte Popularität erlangt, sodass sie durch eine relativ kleine Anzahl von Vorschriften geregelt wird.

1992 wurde das Gesetz der Russischen Föderation „Über Verpfändung“ verabschiedet, das die Möglichkeit von Hypotheken als Mittel zur Sicherung von Verbindlichkeiten festlegte. Das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation (Teil I) präzisierte einige Bestimmungen zum Pfandrecht (Artikel 334-358). In Kunst. 340 bestimmt, dass die Beleihung eines Gebäudes oder Bauwerks nur mit gleichzeitiger Beleihung des Grundstücks, auf dem sich dieses Gebäude oder Bauwerk befindet, oder eines Teils dieses Grundstücks, der das Pfandobjekt funktional darstellt, oder des Teils dieses Grundstücks im Rahmen desselben Vertrags zulässig ist Recht zur Verpachtung dieses Grundstücks oder des entsprechenden Teils des Verpfänders. Und im Falle einer Hypothek auf ein Grundstück erstreckt sich das Pfandrecht nicht auf die auf diesem Grundstück befindlichen oder im Bau befindlichen Gebäude und Bauwerke des Verpfänders, sofern im Vertrag nichts anderes bestimmt ist.

Registrierung von Immobilien - die wichtigste Funktion des Staates, ohne deren ordnungsgemäße Umsetzung ein stabiler Immobilienumsatz unmöglich ist, wird durch das Bundesgesetz vom 21.07.1997. Juli XNUMX "Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit Es". Die tatsächliche Ausübung der Rechte der Bank aus der Hypothek ist im Rahmen des Gesetzes „Über das Vollstreckungsverfahren“ möglich. Gesonderte Sonderregelungen, die dennoch beim Abschluss von Hypothekenverträgen zu berücksichtigen sind, finden sich verstreut in den einschlägigen Gesetzen.

1998 wurde das Bundesgesetz „Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“ verabschiedet, wonach im Rahmen einer Vereinbarung über die Verpfändung von Immobilien (Hypothekenvertrag) eine Partei - der Pfandgläubiger, der ein Gläubiger unter einer gesicherten Verpflichtung ist B. durch eine Hypothek, hat Anspruch auf Befriedigung seiner Geldforderungen gegenüber dem Schuldner aus dieser Verpflichtung aus dem Wert des verpfändeten Grundstücks des anderen Teils - des Verpfänders - überwiegend gegenüber anderen Gläubigern des Verpfänders, mit Ausnahme gesetzlicher Bestimmungen. Der Verpfänder kann Schuldner der durch die Hypothek gesicherten Verbindlichkeit oder eine an dieser Verbindlichkeit nicht beteiligte Person (Dritter) sein. Das Grundstück, auf dem eine Hypothek errichtet wurde, verbleibt beim Verpfänder in seinem Besitz und seiner Nutzung (Artikel 1).

Eine Hypothek kann auch als Sicherheit für eine Verpflichtung aus einem Darlehensvertrag, aus einem Darlehensvertrag oder einer anderen Verpflichtung errichtet werden, einschließlich einer Verpflichtung, die auf einem Verkauf, Kauf, Leasing, Vertrag, einer anderen Vereinbarung oder einem Schaden beruht, sofern das Bundesgesetz nichts anderes vorsieht 2) Ein Hypothekenvertrag wird in Übereinstimmung mit den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation über den Abschluss von Verträgen sowie den Bestimmungen des genannten Bundesgesetzes abgeschlossen.

Die Hypothek unterliegt der staatlichen Eintragung durch die Justizinstitutionen in das Einheitliche Staatliche Register der Rechte an Immobilien am Ort der Immobilie, die Gegenstand der Hypothek ist, und sichert die Zahlung des Hauptbetrags der Schuld an den Hypothekengläubiger oder im Rahmen eines Darlehensvertrags oder einer anderen durch eine Hypothek besicherten Verpflichtung (für weitere Einzelheiten siehe das Buch Shevchuk D.A. Mortgage: just about the complex. - M.: GrossMedia: ROSBUH, 2008).

Mit der Einführung des Gesetzes „Über die Verpfändung von Immobilien“ kam eine „Hypothek“ als frei handelbares Wertpapier auf den Markt. Ein Hypothekenpfandbrief ist ein eingetragenes Wertpapier, das das Recht des Eigentümers bescheinigt, die Erfüllung einer Geldschuld zu erhalten, die durch eine Hypothek auf die im Hypothekenvertrag angegebene Immobilie gesichert ist, ohne dass andere Nachweise für das Bestehen dieser Verpflichtung vorgelegt werden, und das eigentliche Pfandrecht an der im Hypothekenvertrag bezeichnete Immobilie. Nach der staatlichen Registrierung der Hypothek durch die diese Registrierung durchführende Stelle wird der Pfandbrief auf den ursprünglichen Hypothekengläubiger ausgestellt und mittels Indossament übertragen. Die Hypothek vereinfacht die Übertragung von Hypothekenrechten durch die Bank – sie wird durch einen weiteren Indossament mit anschließender staatlicher Eintragung übertragen. Eine weitere positive Eigenschaft einer Hypothek ist, dass die Hypothek selbst verpfändet werden kann.

1.6.1. Hypothek als Absicherung von Verbindlichkeiten

Oft bedeutet der Begriff „Hypothek“ Hypothekendarlehen, aber „Hypothek“ hat eine eigenständige Bedeutung – eine Verpfändung von Immobilien als Mittel zur Sicherung von Verbindlichkeiten.

Gemäß Art. 5 des Gesetzes "Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)" im Rahmen eines Hypothekenvertrags, Immobilien in Art angegeben. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, deren Rechte in der für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien festgelegten Weise registriert sind, einschließlich:

- Grundstücke, mit Ausnahme der in Art. 63 dieses Bundesgesetzes;

- Unternehmen, Gebäude, Bauwerke und andere Immobilien, die für unternehmerische Aktivitäten genutzt werden;

- Wohngebäude, Wohnungen und Teile von Wohngebäuden und Wohnungen, die aus einem oder mehreren isolierten Räumen bestehen;

- Datschen, Gartenhäuser, Garagen und andere Konsumgebäude;

- Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe und Weltraumobjekte.

Wenn es sich um Wohnbauhypotheken handelt, muss der Sicherungsgegenstand die folgenden Anforderungen erfüllen: eine Küche und ein Badezimmer getrennt von anderen Wohnungen oder Häusern haben (d. h. Gemeinschaftswohnungen werden nicht als Sicherheit akzeptiert); an Elektro-, Dampf- oder Gasheizungssysteme angeschlossen werden, die den gesamten Bereich der Wohnung mit Wärme versorgen; mit Warm- und Kaltwasserversorgung in Bad und Küche ausgestattet sein; verfügen über Sanitäranlagen, Türen, Fenster und ein Dach in gutem Zustand (für Wohnungen in den obersten Stockwerken). Das Gebäude, in dem sich der Pfandgegenstand befindet, muss folgende Anforderungen erfüllen: sich nicht in einem Notzustand befinden; nicht für eine Generalüberholung anzumelden; ein Zement-, Stein- oder Ziegelfundament haben; haben Metall- oder Stahlbetonböden; die Anzahl der Stockwerke des Gebäudes sollte nicht weniger als drei Stockwerke betragen (für weitere Einzelheiten siehe Shevchuk D.A. Eine Wohnung auf Kredit ohne Probleme. - M .: AST: Astrel, 2008).

Der Hypothekenvertrag muss den Gegenstand der Hypothek, die Ergebnisse seiner Wertermittlung, den Wesenskern und die Erfüllungsdauer des durch die Hypothek gesicherten Vertrags sowie das Recht, aufgrund dessen die Immobilie Gegenstand der Hypothek ist, angeben gehört dem Pfandgeber. Der Gegenstand der Hypothek wird im Vertrag unter Angabe des Namens, des Ortes und einer zur Identifizierung ausreichenden Beschreibung bestimmt. Die Bewertung des Hypothekengegenstands wird gemäß dem Gesetz „Über die Bewertungstätigkeit in der Russischen Föderation“ durch Vereinbarung zwischen dem Verpfänder und dem Pfandnehmer festgelegt.

Der Hypothekenvertrag muss notariell beglaubigt werden und der staatlichen Registrierung unterliegen, ab dem Zeitpunkt, an dem er in Kraft tritt. Die Hypothek unterliegt der staatlichen Eintragung durch die Rechtsinstitutionen in das Einheitliche Staatliche Register der Rechte an Immobilien am Ort der Immobilie, die Gegenstand der Hypothek ist, in der im Bundesgesetz über die staatliche Registrierung vorgeschriebenen Weise. Rechte an Immobilien und Transaktionen damit. Ein durch eine Hypothek besicherter Darlehensvertrag kann nach Eintragung des Hypothekenvertrags abgeschlossen werden, und das Pfandrecht entsteht ab dem Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags, und der Darlehensnehmer riskiert nichts, wenn der Darlehensvertrag nicht abgeschlossen wird. Aufgrund der Tatsache, dass die Gesetzgebung eine mehrfache nachträgliche Verpfändung von bereits mit einer Hypothek belastetem Eigentum erlaubt, sollte in jeden Hypothekenvertrag eine entsprechende Verbotsbedingung aufgenommen werden (für weitere Einzelheiten siehe Shevchuk D.A. Darlehen an Privatpersonen. - M .: AST: Astrel, 2008).

Die Hypothek sichert die Zahlung des Hauptbetrags der Schuld aus dem Darlehensvertrag oder einer anderen durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung an den Hypothekengläubiger ganz oder in dem im Hypothekenvertrag vorgesehenen Teil. Eine Hypothek, die zur Sicherung der Ausführung eines zinspflichtigen Darlehensvertrags errichtet wurde, sichert auch die Zahlung der ihm für die Verwendung des Darlehens zustehenden Zinsen an den Gläubiger und die Zahlung der ihm zustehenden Beträge an den Pfandgläubiger:

- als Entschädigung für Verluste und/oder als Strafe (Geldstrafe, Strafzinsen) wegen Nichterfüllung, verspäteter Erfüllung oder sonstiger nicht ordnungsgemäßer Erfüllung einer durch eine Hypothek gesicherten Verpflichtung;

- in Form von Zinsen für die rechtswidrige Verwendung fremder Gelder, die durch eine grundpfandrechtlich gesicherte Verpflichtung oder durch das Bundesgesetz vorgesehen sind, Art. 393 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation (es ist schwierig, Zinsen von einer Person für die Verwendung von Geldern anderer Personen zu erheben, da in einem Gerichtsverfahren nachgewiesen werden muss, dass der Bürger die Möglichkeit hatte, die Schulden zu begleichen, aber nicht zurückgekehrt ist die Mittel, die er hatte und anders verwendet hat, aber es gibt noch keine solchen praktischen Entwicklungen);

- zur Erstattung von Gerichtskosten und sonstigen Aufwendungen, die durch Zwangsvollstreckung in Pfandsachen verursacht werden;

- zur Erstattung von Aufwendungen für den Verkauf von belasteten Grundstücken.

Sofern sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt, sichert die Hypothek die Forderungen des Pfandgläubigers in dem Umfang, wie sie zum Zeitpunkt der Befriedigung auf Kosten des Pfandgegenstandes bestehen. Die Veräußerung des Pfandgegenstandes durch den Eigentümer ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Die Bank kann das Pfandobjekt verpfänden, um ihre Ansprüche auf Kosten dieses Objekts zu befriedigen, die durch Nichterfüllung oder nicht ordnungsgemäße Erfüllung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung, insbesondere Nichtzahlung oder verspätete Zahlung des Pfandbetrags, verursacht wurden ganz oder teilweise verschulden. Zum Beispiel bei mehr als dreimaligem Verstoß gegen die Zahlungspflicht innerhalb von 12 Monaten. Die Rückforderung erfolgt in der Regel per Gerichtsbeschluss.

Die Vorschriften des Gesetzes "Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)" gelten für die Verpfändung von unvollendeten Bauarbeiten an unbeweglichem Vermögen, wenn es auf einem Grundstück gebaut wird, das gemäß dem gesetzlich festgelegten Verfahren für den Bau bestimmt ist.

Zuordnung der Verpfändung von Immobilien in eine separate Kategorie, die als "Hypothek" bezeichnet wird, aufgrund der Besonderheiten von Immobilien. Die Vorteile von Immobilien als Sicherungsobjekt gegenüber anderen Sicherungsobjekten sind wie folgt:

- der Wert der mit einer Hypothek beliehenen Immobilie kann proportional zur Inflationsrate steigen;

- die reale Gefahr des Vermögensverlustes (insbesondere der Wohnung bei der Wohnungsbaufinanzierung) ist ein guter Anreiz für den Schuldner, seinen Verpflichtungen nachzukommen;

- die Möglichkeit, es als Sicherheit zu verwenden, wenn das Darlehen langfristig und von beträchtlicher Höhe ist, da die Immobilie dauerhaft und von hohem Wert ist;

- eine Wertsteigerung von Immobilien mit hinreichender Sicherheit prognostiziert werden kann, was beispielsweise bei der Besicherung von Konsumgütern nicht möglich ist.

Mit der Übergabe des Pfandgegenstandes an den Pfandgläubiger kann ein langfristiges Darlehen gewährt werden: Edelmetalle und daraus hergestellte Produkte, besichert durch höchst zuverlässige Wertpapiere, deren Kurs besonders stabil ist. In der weltweiten Praxis ist jedoch die überwiegende Mehrheit der langfristigen Kredite durch Immobilien besichert. Die Hypothek kann auch in Russland die vorrangigste Art der Sicherstellung der Erfüllung von Verpflichtungen werden.

1.6.2. Merkmale der Hypothekendarlehen

Ein Hypothekendarlehen ist ein durch bestimmte Immobilien besichertes Darlehen. Die Hypothekendarlehensvergabe ist die Bereitstellung eines durch Immobilien besicherten Darlehens. Die Schaffung eines effektiven Systems der Hypothekarkreditvergabe ist auf der Grundlage der Entwicklung der primären und sekundären Hypothekenkapitalmärkte möglich.

Der primäre Hypothekenkapitalmarkt besteht aus Kreditgebern, die Kreditkapital bereitstellen, und Kreditnehmern – Investoren, die Immobilien für Investitionen oder gewerbliche Zwecke kaufen.

Der Sekundärmarkt umfasst den Prozess des Kaufs und Verkaufs von Pfandbriefen, die auf dem Primärmarkt ausgegeben werden. Die Hauptaufgabe des sekundären Hypothekenkapitalmarktes besteht darin, primären Kreditgebern die Möglichkeit zu geben, die primäre Hypothek zu verkaufen und den Erlös für die Bereitstellung eines weiteren Darlehens auf dem lokalen Markt zu verwenden.

Der Vorteil der Hypothekendarlehen besteht darin, dass der Darlehensgeber das Recht hat, über die Immobilie nach eigenem Ermessen zu verfügen, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen nicht zurückzahlt. Aufgrund der Tatsache, dass Immobilien langlebig und preisstabil sind, hat der Kreditgeber geringe Kreditausfallängste und es gibt Gründe für eine langfristige Umleitung von Finanzmitteln.

Die Aufnahme eines Hypothekendarlehens ist mit der Erfüllung von Verpflichtungen aus einem Darlehensvertrag verbunden. Daher muss ein potenzieller Kreditnehmer vor Erhalt eines solchen Darlehens Folgendes analysieren:

- Ist genügend Geld vorhanden, um eine Anzahlung für eine Wohnung zu leisten und die mit der Transaktion für den Verkauf einer Wohnung verbundenen Kosten (Beglaubigung des Vertrags, Gebühr für die Eintragung des Vertrags im Staatsregister), Abschluss von Versicherungsverträgen zu decken;

- ob nach regelmäßigen Zahlungen im Rahmen des Darlehensvertrags Mittel vorhanden sind, um den erforderlichen Lebensstandard aufrechtzuerhalten;

- ob während der Leihfrist mit einem Einkommensrückgang zu rechnen ist, besteht die Aussicht, im Falle einer Kündigung des bestehenden schnell einen anderen Arbeitsplatz zu finden, der nicht niedriger bezahlt wird als der vorherige;

- ob in den letzten 2 Jahren eine ununterbrochene Berufserfahrung vorliegt und was die Gründe für Kündigungen und Arbeitsunterbrechungen sind und ob aktuelle Verpflichtungen in Bezug auf die Wohnung rechtzeitig erfüllt werden: Zahlung von Nebenkosten, Telefon, Strom (geprüft durch die Bank);

- ob Vermögenswerte in Form von beweglichen oder unbeweglichen Sachen (Autos, Garage, Hütte, andere Wohnung) vorhanden sind, die als zusätzliche Sicherheit verwendet werden können.

Das Hauptproblem der Baufinanzierung ist der Mangel an langfristigen Finanzmitteln. Eine der Quellen langfristiger Mittel sind die Einlagen privater Anleger. Aber derzeit ist das Vertrauen der Bevölkerung in Banken im Allgemeinen und in kommerzielle Banken im Besonderen untergraben. Die Finanz- und Wirtschaftskrise von 1998 führte zu einem erheblichen Rückgang der Realeinkommen der Bevölkerung, zur Wertminderung von Ersparnissen und zu einem Abfluss privater Einlagen bei der Sparkasse. Ein weiteres Problem ist die Einschätzung der Zahlungsfähigkeit eines potentiellen Kreditnehmers anhand seines realen Einkommens. Aufgrund der übermäßigen Steuerbelastung ist der Anteil des Schattensektors an der Wirtschaft groß, sodass das offizielle Einkommen potenzieller Kreditnehmer nicht hoch ist, was es den Geschäftsbanken erschwert, Kreditentscheidungen zu treffen. Eine durchdachte staatliche Steuerpolitik bei der Hypothekenvergabe an die Bevölkerung wird es ermöglichen, reale Einkommen aus dem „Schatten“ zu holen. Aber Steuergesetze können sich nicht schnell ändern.

Die Bewertung des Hypothekengegenstandes erfolgt gemäß dem Gesetz „Über Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation“ nach Vereinbarung zwischen dem Hypothekengeber und dem Hypothekennehmer. In diesem Kapitel werden die Grundlagen der Verkehrswertermittlung von Immobilien kurz skizziert.

2. Immobilienbewertung

2.1. Faktoren, die den Wert von Immobilien beeinflussen

Es gibt vier Faktoren, die den Wert von Immobilien beeinflussen.

1. Nachfrage - die Menge eines bestimmten Produkts oder einer bestimmten Dienstleistung, die auf dem Markt zahlungsfähige Käufer findet. Das größte Nachfragepotenzial besteht auf dem Wohnungsmarkt.

2. Nützlichkeit – die Fähigkeit des Eigentums, einige menschliche Bedürfnisse zu befriedigen. Der Nutzen regt den Wunsch an, etwas Bestimmtes zu erwerben. Der Nutzen des Wohnens ist der Wohnkomfort. Für einen auf dem Immobilienmarkt tätigen Investor hat ein Grundstück ohne Nutzungs- und Entwicklungsbeschränkungen den größten Nutzen.

3. Knappheit - begrenztes Angebot. In der Regel beginnen die Preise für dieses Produkt mit einer Erhöhung des Angebots eines bestimmten Produkts zu fallen, mit einer Verringerung des Angebots steigen sie.

4. Die Möglichkeit der Veräußerbarkeit von Gegenständen ist die Möglichkeit der Übertragung von Eigentumsrechten, die es ermöglicht, dass Immobilien von Hand zu Hand (vom Verkäufer auf den Käufer) übergehen, dh eine Ware sein können. Zuvor war Land in Russland ein einzelnes Staatseigentum, daher wurde Land nicht als Handelsware betrachtet.

Wert ist also kein Merkmal, das Immobilien an sich innewohnt: Das Vorhandensein von Wert hängt vom Wunsch der Menschen ab, es ist notwendig, Kaufkraft, Nutzen und relative Knappheit zu haben.

2.2. Hauptarten des Immobilienwerts

Mehrere Arten von Werten entsprechen unterschiedlichen Zwecken der Immobilienbewertung.

Der Marktwert des Bewertungsobjekts ist der wahrscheinlichste Preis, zu dem das Bewertungsobjekt auf dem freien Markt in einem Wettbewerbsumfeld veräußert werden kann, wenn die Parteien der Transaktion vernünftig handeln, über alle erforderlichen Informationen verfügen und keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen spiegelt sich im Wert des Transaktionspreises wider.

Um den Marktwert zu bestimmen, ist es unmöglich, die Verkaufspreise ähnlicher Objekte ohne zusätzliche Analyse zu akzeptieren, da der Transaktionspreis nicht die Motive des Verkäufers und des Käufers, das Fehlen oder Vorhandensein äußerer Einflüsse charakterisiert. Der Marktwert von Immobilien kann nur ermittelt werden, wenn folgende Bedingungen einer Gleichgewichtstransaktion vorliegen:

- der Markt ist wettbewerbsfähig und bietet eine ausreichende Auswahl an Immobilien für die Interaktion einer großen Anzahl von Käufern und Verkäufern;

- Käufer und Verkäufer sind frei, unabhängig voneinander, gut informiert über den Gegenstand der Transaktion und handeln nur, um ihre eigenen Interessen zu maximieren - um das Einkommen zu steigern oder Bedürfnisse vollständig zu befriedigen;

- Expositionszeit des Bewertungsobjekts.

Der Investitionswert ist der höchste Preis, den ein Investor angesichts der erwarteten Rendite (Nutzung, Zweckmäßigkeit) dieses Investitionsvorhabens für eine Immobilie zahlen kann. Investitions- und Marktwerte stimmen nur dann überein, wenn die Erwartungen eines bestimmten Investors für diesen Markt typisch sind (für weitere Einzelheiten siehe Shevchuk D.A. Organisation und Finanzierung von Investitionen. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of Banking - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Banking operations. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Der Liquidationswert des Bewertungsobjekts ist der Wert des Bewertungsobjekts, wenn das Bewertungsobjekt innerhalb einer Frist veräußert werden muss, die kürzer ist als die übliche Ausstellungsfrist für ähnliche Objekte. Sie wird normalerweise berechnet, wenn das Objekt zum Verkauf gezwungen wird. Aufgrund der Begrenzung der Verkaufsfrist, die nicht ausreicht, um alle potenziellen Käufer mit dem auf den Markt gebrachten Objekt vertraut zu machen, kann der Liquidationswert erheblich unter dem Marktwert liegen. Sie wird in der Regel während der Liquidation des Unternehmens durch Beschluss des Eigentümers oder einer Justizbehörde festgelegt. Stellt den Barbetrag dar, der tatsächlich aus dem Verkauf der Vermögenswerte eines Unternehmens erhalten werden könnte, unabhängig von deren Buchwert.

Nutzungswert des bewerteten Objekts - der Wert des bewerteten Objekts gleich dem Marktwert der darin enthaltenen Materialien unter Berücksichtigung der Kosten für die Entsorgung des bewerteten Objekts.

Der Wert des Bewertungsobjekts für Besteuerungszwecke ist der Wert des Bewertungsobjekts, der für die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage ermittelt und gemäß den Vorschriften der Rechtsverordnungen berechnet wird (einschließlich des Inventarwerts). Sie kann auf dem Marktwert, auf den Kosten der Reproduktion des Objekts basieren oder nach der normativen Methodik ohne Hinzuziehung von Fachexperten berechnet werden.

Besonderer Wert des Bewertungsobjekts – der Wert, für dessen Bestimmung die Bewertungsvereinbarung oder der ordnungsrechtliche Rechtsakt Bedingungen festlegt, die nicht im Begriff des Marktwerts enthalten sind, oder anderer Wert, der in den Bewertungsstandards festgelegt ist, die für die Bewertungstätigkeitsgegenstände obligatorisch sind. Folgende Arten von Werten können unterschieden werden:

die Kosten eines Betriebsunternehmens - die Kosten eines einzelnen Immobilienkomplexes, die gemäß den Ergebnissen des Betriebs der etablierten Produktion bestimmt werden. Die Wertermittlung einzelner Unternehmensgegenstände besteht dabei darin, den Beitrag zu ermitteln, den diese Gegenstände als integrale Bestandteile des operativen Unternehmens leisten;

Versicherungskosten - die Kosten für die vollständige Entschädigung von Sachschäden im Versicherungsfall. Sie wird nach den Methoden berechnet, die von Versicherungsunternehmen und Behörden zur Berechnung der Versicherungssumme für zerstörbare Teile eines Objekts verwendet werden. Die Kosten für die Wiederherstellung der von Zerstörung und Vernichtung bedrohten Teile des Objekts werden berücksichtigt.

2.3. Grundprinzipien der Immobilienbewertung

Die Grundprinzipien der Immobilienbewertung lassen sich in 4 Kategorien einteilen.

Das Prinzip der besten und effizientesten Nutzung (NNEI) basiert darauf, den Wert von Immobilien zu ermitteln, wenn die Immobilie auf die beste und effizienteste Weise genutzt wird, auch wenn die aktuelle Nutzung der Immobilie anders ist.

Die wahrscheinlichste und rentabelste Nutzung der Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung ergibt den höchsten Zeitwert der Immobilie.

Der Zustand des Gebäudes (die Notwendigkeit größerer Reparaturen wird vom Käufer bei der Besprechung der Transaktionssumme berücksichtigt; Schönheitsreparaturen beeinträchtigen den Wert der Immobilie nicht wesentlich).

So entspricht eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilientransaktionen mehreren Wertarten. Abhängig von den Bedürfnissen der Immobilienmarktteilnehmer kann der Wert verschiedener Wertarten desselben Objekts erheblich voneinander abweichen. Die häufigste Schätzung des Marktwertes von Immobilien.

Der Wert von Immobilienobjekten wird von einer erheblichen Anzahl wirtschaftlicher Faktoren beeinflusst. Die Grundsätze der Immobilienbewertung ermöglichen es, die wichtigsten von ihnen zu berücksichtigen.

Es gibt mehrere Einschränkungen für die NNEI-Version der zu bewertenden Eigenschaft:

- maximale Effizienz;

- finanzielle Begründung;

- physikalische Machbarkeit;

- Übereinstimmung mit dem Gesetz.

Die maximale Effizienz wird bestimmt, indem die zukünftigen Renditen der alternativen Anwendungsfälle unter Berücksichtigung des Investitionsrisikos diskontiert werden.

Unter finanzieller Durchführbarkeit wird die Rechtfertigung für die Zweckmäßigkeit der Finanzierung eines Investitionsprojekts verstanden, die die Fähigkeit dieses Projekts widerspiegelt, Einnahmen zu erzielen, die ausreichen, um die Ausgaben der Investoren zu erstatten und die erwartete Rendite auf das investierte Kapital zu erzielen.

Die Begründung für die technologische und physische Machbarkeit der NNEI-Option basiert auf einer Analyse des Verhältnisses von Qualität, Kosten und Projektdurchführungszeit, der Wahrscheinlichkeit von Naturkatastrophen, der Verfügbarkeit von Verkehrsmitteln und der Anschlussfähigkeit an öffentliche Einrichtungen. Um die Gesetzeskonformität des Anwendungsfalls festzustellen, müssen Bau- und Umweltstandards analysiert werden: Begrenzung der Geschosszahl, Bauverbot an einem bestimmten Ort, Flächenwidmung, Perspektiven für die Entwicklung der Stadt und der Region, negative Stimmungen der lokalen Bevölkerung, Brandschutz usw.

Das NNEI-Prinzip ist wichtig bei der Analyse eines Grundstücks. Wenn die derzeitige Nutzung des Grundstücks von der besten und effizientesten abweicht, kann der Wert des leerstehenden Grundstücks den Wert der vorhandenen Verbesserungen darauf übersteigen, und es kann eine Entscheidung getroffen werden, sie abzureißen, um das Gelände optimal zu nutzen Weg. Beispielsweise ist es wünschenswert, ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus in einem gewerblichen Entwicklungsgebiet für eine solche Bebauung zur Verfügung zu stellen.

Wenn die derzeitige Nutzung des Grundstücks von der besten Nutzung abweicht, aber der Wert der darauf befindlichen Gebäude und Bauwerke seinen Wert übersteigt, wird die derzeitige Nutzung unter der Bedingung der bestmöglichen Nutzung bis zum Wert des Grundstücks fortgesetzt , den Wert der Immobilie bei der derzeitigen Nutzung nicht übersteigt.

Die Ergebnisse der Analyse der besten und effizientesten Nutzung werden bei der Ermittlung des Immobilienwerts, bei der Auswahl einer Bau- und Umbauoption sowie bei der Analyse von Investitionsprojekten berücksichtigt.

Das Beitragsprinzip basiert auf der Messung des Werts jedes Elements, das es zum Gesamtwert des Objekts beiträgt. Der Einfluss sowohl des Vorhandenseins eines Beitrags (Elements) als auch seines Fehlens auf die Wertänderung der Immobilie wird berücksichtigt.

Bei der Analyse von Investitionsprojekten und der Bewertung des Immobilienwerts muss die Möglichkeit berücksichtigt werden, Verbesserungen vorzunehmen, die den Wert des Objekts steigern. Gleichzeitig sollten die Einnahmen aus zusätzlichen Verbesserungen den Betrag der investierten Mittel zur Schaffung dieser Verbesserungen übersteigen.

Das Prinzip der Grenzproduktivität besteht darin, dass sukzessive Verbesserungen mit einer Wertsteigerung des Objekts einhergehen, die die Kosten ihrer Herstellung übersteigt, bis der Punkt der maximalen Produktivität erreicht ist, wonach die Kosten für die Schaffung zusätzlicher Verbesserungen nicht vollständig sind durch die Erhöhung der Anschaffungskosten des Gegenstandes ausgeglichen.

Beispielsweise wird die Modernisierung des Interieurs eines Cafés zusätzliche Besucher anziehen, was die Einnahmen aus der Einrichtung erhöht. Die nachträgliche, noch hochwertigere und teurere Instandsetzung dieser in gutem Zustand befindlichen Räumlichkeiten darf das Ertragswachstum nicht beeinträchtigen. Daher werden die Kosten der zweiten Reparatur nicht erstattet.

Das Prinzip der Grenzproduktivität basiert somit auf dem Verhältnis der Kosten zusätzlicher Verbesserungen zum Wertzuwachs des Objekts und der daraus resultierenden Einkommenssteigerung durch die getroffenen Maßnahmen. Eine Erhöhung des Investitionsvolumens in die Entwicklung der Produktion wird nur bis zu einem bestimmten Punkt mit einem Anstieg des Gewinnwachstums einhergehen, wonach die Gewinnwachstumsrate zu sinken beginnt.

Das Prinzip der Balance basiert auf der Tatsache, dass je harmonischer und ausgewogener die Elemente des Objekts sind, desto höher ist sein Wert auf dem Markt. Zum Beispiel: Ein Wohngebäude mit einem guten Grundriss, mit einem gut durchdachten Kommunikationssystem, hat höhere Kosten als ein Objekt, dessen Elemente weniger ausgewogen sind; Die Kosten für ein Restaurant mit einer geräumigen Halle sind höher als die Kosten für ein ähnliches Restaurant, in dem ein schmaler, länglicher Raum für den Empfang von Besuchern ausgestattet ist.

Entsprechend dem Ausgewogenheitsprinzip sollte man auch die Anzahl der Hotels, Restaurants, Gewerbebetriebe im selben Gebiet berücksichtigen.

Das Gleichgewicht der Elemente des Objekts wird auf der Grundlage der Marktanforderungen bestimmt. Ein Ungleichgewicht von Investitionszeitpunkt und -volumen mit dem Bauzeitpunkt kann zu einem „Einfrieren“ der Mittel oder bei Engpässen zum „Einfrieren“ der Bautätigkeit führen. Mangelnde Verbesserungen oder Überlastung von Grundstücken können zu einer Wertminderung führen.

Das Nutzenprinzip beruht darauf, dass ein Immobilienobjekt neben einem höheren Nutzen für den Nutzer auch einen höheren Marktwert hat. Daher sind die Verkaufspreise von Wohnungen in Backsteinhäusern höher als in Plattenhäusern, da sie eine höhere Schall- und Wärmedämmung aufweisen und die Wände "atmen".

Der Nutzen von Immobilien für die Einkommensgenerierung wird als Einkommensstrom ausgedrückt. Durch die Nutzung des Objekts als Geschäft, Lager, Parkplatz usw. können Einnahmen erzielt werden.

Das Substitutionsprinzip besagt, dass ein informierter Käufer auf einem freien Markt nicht mehr für eine Immobilie bezahlen würde als für ein Objekt mit ähnlichem Nutzen, ähnlicher Rentabilität oder die Kosten für den Bau eines ähnlichen Objekts in einem akzeptablen Zeitrahmen. Wenn mehrere Immobilien mit gleichem Nutzen für den Verbraucher auf dem Markt sind, werden die Objekte mit dem niedrigsten Preis am stärksten nachgefragt.

Der Käufer hat Optionen zur Auswahl, und daher werden die Kosten eines bestimmten Objekts von der Verfügbarkeit von Analoga oder dem Wert der Kosten ihrer Herstellung innerhalb eines akzeptablen Zeitrahmens beeinflusst. Die Wahl des Anlegers wird vom Wert der auf dem Markt angebotenen Objekte mit ähnlicher Rendite beeinflusst, die eine alternative Anlagemöglichkeit darstellen. Beispielsweise kann ein Unternehmer statt drei billiger Parkplätze in einem dünn besiedelten Gebiet einen teuren Parkplatz in einer Innenstadt für eine ähnliche Rendite erwerben.

Das Erwartungsprinzip beruht darauf, dass der Wert von Immobilien durch den erwarteten zukünftigen Nutzen aus dem Besitz eines Objekts beeinflusst wird. Die mit Renditeobjekten verbundenen Erwartungen drücken sich in der erwarteten Kapitalrendite aus Einkommensströmen aus der Nutzung und dem zukünftigen Weiterverkauf des Objekts aus.

Die Erwartung zukünftiger Vorteile wird in Geld ausgedrückt, während die Anpassung an den aktuellen Wert des Objekts sowohl positiv als auch negativ sein kann. Der wirtschaftliche Abschwung, mangelnde Polizeiarbeit und die vorherrschende negative öffentliche Meinung können potenzielle Käufer dazu veranlassen, den Kauf von Immobilien in der Gegend abzulehnen. Der zu erwartende Bau einer U-Bahn-Station wertet angrenzende Wohngebäude auf, ohne sie physisch zu verändern.

Dieses Prinzip basiert also auf der Attraktivität des zukünftigen Nutzens einer Immobilie: Je positiver die Erwartungen, desto höher der Wert der Immobilie.

Das Prinzip der Fremdbeeinflussung beruht auf der Berücksichtigung von Wertänderungen von Immobilien, die durch den Einfluss sich ändernder Umweltfaktoren verursacht werden.

Die wichtigsten externen Faktoren, die den Wert von Immobilien beeinflussen:

- wirtschaftlich: das Einkommensniveau der Bevölkerung und der Unternehmen, die Nähe zu den Zentren der Industrie- und Geschäftstätigkeit, die Verfügbarkeit von Finanzmitteln, die Höhe der Mietpreise, die Kosten für Bau- und Installationsarbeiten und Baumaterialien, Tarife für Versorgungsunternehmen;

- politisch: Stand und Tendenzen von Gesetzesänderungen;

- sozial: Veränderungen in der Anzahl, Bevölkerungsdichte, Bildungsniveau;

- administrativ: Steuersätze und Zonenbeschränkungen;

- Umwelt: Dürre- und Überschwemmungsbelastung des Immobilienbereichs, Verschlechterung oder Verbesserung der Umweltsituation.

Das Prinzip des Wandels basiert auf der Berücksichtigung der den Lebenszyklen entsprechenden Veränderungen, die sowohl konkreten Objekten und Immobilienmärkten als auch Städten und der Gesellschaft insgesamt innewohnen. Es gibt vier Lebenszyklen:

1) Wachstum - eine Zeit steigender Einkommen der Bevölkerung und des Einkommens aus Immobilien, die rasche Entwicklung der Industrie, der Stadt;

2) Stabilität - eine Periode des Gleichgewichts, die durch das Fehlen einer sichtbaren Änderung des Einkommens- oder Verlustniveaus gekennzeichnet ist;

3) Rückgang - eine Zeit sozialer Instabilität und eines Rückgangs der Nachfrage nach Immobilien, eines Rückgangs der Produktion;

4) Erneuerung - eine Periode der Erneuerung und Wiederbelebung der Marktnachfrage, der Bildung einer Region usw.

Der Kreislauf, in dem sich eine einzelne Immobilie, ein Gebiet oder eine Gesellschaft als Ganzes befindet, muss vom Gutachter bei der Bewertung berücksichtigt werden.

Das Wettbewerbsprinzip beruht darauf, dass Marktpreise unter Berücksichtigung des Wettbewerbs auf einem bestimmten Niveau festgesetzt werden.

Das Angebot-Nachfrage-Prinzip basiert darauf, den Wert eines Objekts durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zu bestimmen.

Nachfrage und Angebot werden von Faktoren wie Einkommensniveau, Änderungen in der Größe und dem Geschmack der Bevölkerung, der Höhe der Steuern, der Verfügbarkeit finanzieller Ressourcen, der Höhe des Kreditzinses usw. beeinflusst.

Das Konformitätsprinzip beruht darauf, dass das Grundstück seinen Höchstwert im Umfeld verträglicher Objekte mit verträglicher Flächennutzung erreicht. Die Nutzung des Grundstücks muss den bestehenden Standards des Gebiets entsprechen, in dem sich das Grundstück befindet. Der Neubau sollte im vorherrschenden Stil erfolgen.

Die Homogenität der Objekte in der Umgebung hält ihren Wert auf einem bestimmten Niveau. Beispielsweise wird das Vorhandensein alter Einzelhäuser neben teuren Wohngebäuden zu einem Preisverfall von Luxusimmobilien führen.

Im Allgemeinen ermöglicht die Anwendung der Grundsätze der Immobilienbewertung die Berücksichtigung der wichtigsten wertbeeinflussenden Faktoren und trägt dazu bei, die Ergebnisse der realen wirtschaftlichen Realität so nahe wie möglich zu bringen.

2.4. Arten der Immobilienbewertung

Immobilienbewertung kann massenhaft und individuell sein.

Massenimmobilienbewertung ist die Bewertung einer großen Anzahl von Immobilienobjekten zu einem bestimmten Stichtag mit Standardverfahren und statistischer Auswertung. Dies vereinheitlicht das Vorgehen zur Auswertung einer großen Anzahl von Objekten.

Während der Massenbewertung wird in der letzten Phase das für die Berechnungen verwendete Modell überprüft und die Qualität der erhaltenen Ergebnisse kontrolliert.

Gleichzeitig werden die Ergebnisse des Massenbewertungsmodells mit realen Verkaufspreisen verglichen und die Abweichungen des Bewertungsniveaus für jede Gruppe ähnlicher Objekte bewertet.

Eine individuelle Immobilienbewertung ist eine Bewertung einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Es ist notwendig, die Ergebnisse der Bewertung vor Gericht zu schützen, den Wert von Objekten mit besonderer Zweckbestimmung zu bestimmen usw.

Eine Einzelbewertung erfolgt in mehreren Stufen, vereint im Konzept des „Bewertungsverfahrens“, in dessen abschließender Phase die Ergebnisse verschiedener Ansätze der Immobilienbewertung harmonisiert werden.

Die Massenbewertung ist ungefähr und die individuelle Bewertung ist genau und wird als Ergebnis einer gründlichen Analyse realer Daten zu Analoga des Bewertungsobjekts erhalten. Im weiteren Verlauf des Schulungshandbuchs werden die Mechanismen der individuellen Immobilienbewertung betrachtet.

Der Immobilienbewertungsprozess besteht aus Phasen, die von einem spezialisierten Gutachter nacheinander durchgeführt werden, um ihren Wert zu ermitteln.

In der Phase „Identifizierung des Problems“ erfolgt die Feststellung des zu lösenden Problems:

- der Bewertungsgegenstand wird auf der Grundlage relevanter Rechtsdokumente beschrieben, die die Rechte an Immobilien bestätigen;

- Begründung von mit dem Objekt verbundenen Eigentumsrechten;

- das Datum des Gutachtens festgelegt wird; - das Kalenderdatum, zu dem der Wert des Gutachtenobjekts bestimmt wird;

- die Ziele der Bewertung des Objekts angegeben sind;

- die Art des Werts festgelegt wird, der gemäß dem Ziel bestimmt werden muss;

- Randbedingungen formuliert werden - Aussagen im Gutachten, die Hindernisse oder Umstände beschreiben, die sich auf die Bewertung des Grundstücks auswirken.

In der Phase "Vorläufiger Inspektions- und Bewertungsplan" wird festgelegt, welche Daten für die Analyse des Objekts notwendig und ausreichend sind, die Quellen ihres Eingangs werden festgelegt; Personal, das auf die Bewertung einer bestimmten Klasse von Objekten spezialisiert ist, wird ausgewählt; Es wird ein Arbeitsplan für die Bewertung erstellt und eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Gutachter und dem Kunden geschlossen.

Der Vertrag bedarf keiner notariellen Beurkundung und muss die Gründe für den Vertragsschluss, die Art des Bewertungsobjekts, die Art des zu ermittelnden Werts (Werte) des Bewertungsobjekts, die monetäre Vergütung für die Bewertung des Bewertungsobjekts, Angaben über enthalten die Haftpflichtversicherung des Gutachters, eine genaue Angabe des/der Bewertungsobjekte(s), Angaben darüber, ob der Gutachter eine Zulassung zur Durchführung von Bewertungstätigkeiten besitzt und für welchen Zeitraum diese Zulassung erteilt wurde.

Eine Bewertung eines Objekts kann von einem Sachverständigen nur dann durchgeführt werden, wenn die in der Gesetzgebung der Russischen Föderation über Bewertungstätigkeiten vorgesehene Anforderung der Unabhängigkeit eines Sachverständigen eingehalten wird. Wird dieser Vorgabe nicht entsprochen, ist der Gutachter verpflichtet, den Auftraggeber hierüber zu informieren und den Abschluss eines Gutachtervertrages abzulehnen. Beim Abschluss einer Vereinbarung ist der Gutachter verpflichtet, den Kunden über die Anforderungen der Gesetzgebung der Russischen Föderation zu Bewertungstätigkeiten zu informieren: über das Verfahren zur Lizenzierung von Bewertungstätigkeiten, die Pflichten des Gutachters, Bewertungsstandards, Anforderungen an eine Bewertungsvereinbarung. Die Bereitstellung dieser Informationen sollte in der Bewertungsvereinbarung festgehalten werden.

In der Phase „Datenerhebung und -prüfung“ erhebt und verarbeitet der Evaluator folgende Informationen und Dokumentationen:

- Titeldokumente, Angaben über die Belastung des Bewertungsgegenstandes mit Rechten anderer Personen;

- Buchhaltungs- und Berichtsdaten in Bezug auf den Bewertungsgegenstand;

- Angaben zu den technischen und betrieblichen Merkmalen des Bewertungsobjekts;

- Informationen, die zur Ermittlung der quantitativen und qualitativen Merkmale des Bewertungsobjekts erforderlich sind, um seinen Wert zu bestimmen, sowie andere Informationen, die sich auf das Bewertungsobjekt beziehen.

Der Gutachter bestimmt und analysiert den Markt, zu dem das Bewertungsobjekt gehört, seine Geschichte, aktuelle Marktbedingungen und -trends sowie Analoga des Bewertungsobjekts und begründet seine Wahl.

Die vom Evaluator gesammelten und analysierten Daten können in allgemeine und spezielle unterteilt werden. Allgemeine Daten sind Angaben zu wirtschaftlichen, sozialen, staatsrechtlichen, umweltbezogenen Faktoren, die den Wert des Bewertungsobjekts maßgeblich beeinflussen. Zu den besonderen Daten gehören Informationen über die zu bewertende Immobilie und ihre Analoga: Informationen über die Rechte an dem Objekt, die Feststellung der Übereinstimmung der Nutzungsmethode mit den geltenden Rechtsvorschriften, die Eigenschaften des Gebäudes selbst und des Grundstücks, auf dem es sich befindet.

Der nächste Schritt im Bewertungsprozess ist eine Analyse der besten und effizientesten Nutzung sowohl des bereits erschlossenen Landes als auch des vorgeschlagenen freien Landes. Basierend auf der durchgeführten Analyse wird sein Wert bestimmt.

Die Phase „Anwenden von Bewertungsansätzen“ umfasst die Ermittlung des Objektwerts mit traditionellen Bewertungsansätzen. Bei der Durchführung einer Bewertung ist der Gutachter verpflichtet, die Kosten-, Vergleichs- und Einkommensansätze für die Bewertung zu verwenden und bestimmte Bewertungsmethoden innerhalb jedes der Bewertungsansätze unabhängig zu bestimmen.

Unter Bewertungsverfahren versteht man eine Methode zur Wertermittlung des bewerteten Objektes im Rahmen eines der Bewertungsansätze.

Anschließend werden die erzielten Ergebnisse koordiniert. "Einigung über das Bewertungsergebnis" ist der Erhalt der endgültigen Bewertung der Immobilie auf der Grundlage der Ergebnisse der Anwendung verschiedener Bewertungsansätze. In der Regel wird einer der Ansätze als grundlegend angesehen, die anderen beiden sind erforderlich, um die erhaltenen Ergebnisse zu korrigieren. Dies berücksichtigt die Bedeutung und Anwendbarkeit jedes Ansatzes in einer bestimmten Situation. Aufgrund der Unterentwicklung des Marktes, der Besonderheiten des Objekts oder des Mangels an verfügbaren Informationen können einige der Ansätze in einer bestimmten Situation nicht angewendet werden.

Anschließend wird unter Berücksichtigung aller wesentlichen Parameter, basierend auf dem Gutachten des Gutachters, der endgültige Wert des Objektwertes ermittelt. Dieser Wert muss als Einzelwert in Rubel ausgedrückt werden, sofern in der Bewertungsvereinbarung nichts anderes bestimmt ist. Der endgültige Wert des Bewertungsobjekts, der im Bewertungsbericht angegeben ist, der in der Art und Weise und auf der Grundlage der Anforderungen des Bundesgesetzes „Über Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation“, Bewertungsstandards und Vorschriften über Bewertungstätigkeiten erstellt wurde die autorisierte Stelle zur Überwachung von Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation, kann für die Zwecke der Durchführung einer Transaktion mit dem Bewertungsobjekt als empfohlen anerkannt werden, wenn nicht mehr als 6 Monate vom Datum der Erstellung des Bewertungsberichts bis zum vergangen sind Datum der Transaktion mit dem Bewertungsgegenstand oder das Datum der Abgabe des öffentlichen Angebots.

In der letzten Phase wird ein Bewertungsbericht erstellt - ein Dokument, das die Begründung für die Meinung des Gutachters zum Wert der Immobilie enthält. Der Gutachter ist verpflichtet, bei der Erstellung des Wertgutachtens Informationen zu verwenden, die die Zuverlässigkeit des Wertgutachtens als beweiskräftiges Dokument gewährleisten.

Die Bewertung umfasst also mehrere Phasen:

- Feststellung quantitativer und qualitativer Merkmale des Bewertungsgegenstandes;

- Analyse des Marktes, zu dem der Bewertungsgegenstand gehört;

- Auswahl der Bewertungsmethode(n) innerhalb der einzelnen Bewertungsansätze und Durchführung der erforderlichen Berechnungen;

- Zusammenfassung der Ergebnisse, die im Rahmen der einzelnen Bewertungsansätze erzielt wurden, und Bestimmung des endgültigen Werts des Werts des Bewertungsobjekts;

- Erstellung und Übermittlung des Bewertungsberichts an den Kunden.

Bei der Entscheidung über die Finanzierung von Immobilieninvestitionen werden die Ergebnisse, die mit dem Ertragswertverfahren erzielt werden, als am wichtigsten angesehen.

2.5. Ansätze zur Immobilienbewertung

2.5.1. Vergleichender Ansatz

Der vergleichende Bewertungsansatz ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf dem Vergleich des Bewertungsobjekts mit seinen Analoga basieren, für die Informationen über die Preise von Transaktionen mit ihnen vorliegen.

Bedingungen für die Anwendung des vergleichenden Ansatzes:

1. Das Objekt darf nicht eindeutig sein.

2. Die Informationen müssen umfassend sein, einschließlich der Bedingungen für die Durchführung von Transaktionen.

3. Faktoren, die den Wert vergleichbarer Analoga der zu bewertenden Immobilie beeinflussen, müssen vergleichbar sein.

Grundvoraussetzungen für Analog:

- das Analogon dem Bewertungsobjekt in Bezug auf die wichtigsten wirtschaftlichen, materiellen, technischen und sonstigen Merkmale ähnlich ist;

- ähnliche Bedingungen der Transaktion.

Der vergleichende Ansatz basiert auf den Grundsätzen:

- Auswechslungen;

- Gleichgewicht;

- Angebot und Nachfrage.

Phasen des vergleichenden Ansatzes:

- Marktforschung;

- Sammlung und Überprüfung der Zuverlässigkeit von Informationen über zum Verkauf angebotene oder kürzlich verkaufte Analoga des Bewertungsobjekts;

- Vergleich von Daten zu ausgewählten Analoga und dem Bewertungsgegenstand;

- Anpassung der Verkaufspreise ausgewählter Analoga entsprechend den Unterschieden zum Bewertungsgegenstand;

- Ermittlung des Werts des Bewertungsobjekts.

Zur Bestimmung des endgültigen Werts der zu bewertenden Immobilie ist eine Anpassung an vergleichbare Verkäufe erforderlich. Berechnungen und Anpassungen erfolgen auf der Grundlage einer logischen Analyse früherer Berechnungen unter Berücksichtigung der Bedeutung jedes Indikators. Am wichtigsten ist die genaue Ermittlung der Korrekturfaktoren.

Vorteile des vergleichenden Ansatzes:

1. Die endgültigen Kosten spiegeln die Meinung typischer Verkäufer und Käufer wider.

2. Die Verkaufspreise spiegeln Änderungen der finanziellen Bedingungen und der Inflation wider.

3. Statistisch begründet.

4. Anpassungen werden für Unterschiede in den verglichenen Objekten vorgenommen.

5. Relativ einfach zu bedienen und liefert zuverlässige Ergebnisse.

Nachteile des vergleichenden Ansatzes:

1. Verkaufsunterschiede.

2. Schwierigkeiten beim Sammeln von Informationen über praktische Verkaufspreise.

3. Schwierigkeiten beim Sammeln von Informationen über die spezifischen Bedingungen der Transaktion.

4. Abhängigkeit von Marktaktivitäten.

5. Abhängigkeit von Marktstabilität.

6. Schwierigkeiten beim Abgleich von Daten zu erheblich unterschiedlichen Verkäufen.

2.5.2. Kostenansatz

Der Kostenansatz ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf der Ermittlung der Kosten basieren, die zur Wiederherstellung oder zum Ersatz des Bewertungsobjekts erforderlich sind, unter Berücksichtigung der kumulierten Abschreibungen. Es basiert auf der Annahme, dass der Käufer für das fertige Objekt nicht mehr bezahlen wird als für die Erstellung eines Objekts mit ähnlichem Nutzen.

Bei der Anwendung dieses Ansatzes werden die Kosten des Investors und nicht des Auftragnehmers berücksichtigt.

Dieser Ansatz basiert auf dem Substitutionsprinzip.

Erforderliche Informationen zur Anwendung des Kostenansatzes:

- Lohnniveau;

- die Höhe der Gemeinkosten;

- Ausrüstungskosten;

- Gewinnmargen für Bauherren in einer bestimmten Region;

- Marktpreise für Baustoffe.

Phasen des Kostenansatzes:

- Berechnung der Grundstückskosten unter Berücksichtigung der effizientesten Nutzung (Cz);

- Berechnung der Kosten für den Neubau der zu bewertenden Gebäude (SNS);

- Berechnung des kumulierten Verschleißes (In):

- Physische Abnutzung - Abnutzung im Zusammenhang mit der Abnahme der Leistung eines Objekts als Folge der natürlichen physischen Alterung und des Einflusses äußerer nachteiliger Faktoren;

- funktionelle Abnutzung - Abnutzung aufgrund der Nichteinhaltung moderner Anforderungen an solche Gegenstände;

- externe Abschreibungen - Abschreibungen aufgrund von Änderungen externer Wirtschaftsfaktoren;

- Berechnung der Verbesserungskosten unter Berücksichtigung des kumulierten Verschleißes: Su=Sns-Ci;

- Ermittlung der endgültigen Immobilienkosten: Szp = Sz + Su.

Vorteile des Kostenansatzes:

1. Bei der Bewertung neuer Objekte ist der Kostenansatz am zuverlässigsten.

2. Dieses Vorgehen ist in folgenden Fällen angemessen bzw. einzig möglich:

- Analyse des besten und effizientesten Grundstücks;

- Durchführbarkeitsstudie für Neubauten und Verbesserungen;

- Bewertung öffentlich-staatlicher und besonderer Einrichtungen;

- Bewertung von Objekten in inaktiven Märkten;

- Bewertung für Versicherungs- und Steuerzwecke.

Nachteile des Kostenansatzes:

1. Die Kosten entsprechen nicht immer dem Marktwert.

2. Versuche, ein genaueres Bewertungsergebnis zu erzielen, gehen mit einem raschen Anstieg der Arbeitskosten einher.

3. Widersprüchlichkeit zwischen den Anschaffungskosten des zu bewertenden Grundstücks und den Kosten für den Neubau des exakt gleichen Objekts, da die kumulierten Abschreibungen bei der Bewertung von den Baukosten abgezogen werden.

4. Problematische Berechnung der Reproduktionskosten von Altbauten.

5. Schwierigkeit bei der Bestimmung des Ausmaßes der angesammelten Abnutzung alter Gebäude und Strukturen.

6. Getrennte Bewertung des Grundstücks von Gebäuden.

7. Problematische Bewertung von Grundstücken in Russland.

2.5.3. Einkommensansatz

Der Ertragsansatz geht davon aus, dass der Wert von Immobilien, in die Kapital investiert wird, der aktuellen Einschätzung der Qualität und Quantität der Erträge entsprechen muss, die diese Immobilie erbringen kann.

Der Einkommensansatz ist eine Reihe von Methoden zur Bewertung des Immobilienwerts auf der Grundlage der Bestimmung des aktuellen Werts der erwarteten Einnahmen daraus.

Die Hauptvoraussetzung für die Berechnung des Wertes dieses Ansatzes ist die Miete der Immobilie. Die Ertragskapitalisierung wird durchgeführt, um zukünftige Erträge aus Immobilien in aktuelle Werte umzuwandeln.

Die Ertragskapitalisierung ist ein Prozess, der das Verhältnis zwischen zukünftigen Erträgen und dem aktuellen Wert eines Objekts bestimmt.

Grundeinkommensansatzformel (IRV - Formel):

V=I/R,

wobei V der Wert der Immobilie ist,

I - die erwarteten Einnahmen aus der zu bewertenden Immobilie. Einnahmen beziehen sich normalerweise auf die Nettobetriebseinnahmen, die Immobilien für einen bestimmten Zeitraum einbringen können

R - die Rendite oder der Gewinn - ist das Verhältnis oder die Kapitalisierungsrate.

Kapitalisierungsquote - die Rendite, die das Verhältnis zwischen dem Einkommen und dem Wert des Bewertungsobjekts widerspiegelt.

Es gibt zwei Arten der Großschreibung:

- direkte Kapitalisierung;

- Kapitalisierung der Einkünfte nach der Kapitalrendite.

Bei der direkten Kapitalisierung werden zwei Größen berücksichtigt: das Jahreseinkommen und der Kapitalisierungszinssatz.

Der Kapitalisierungszinssatz ist das Verhältnis des Marktwertes der Immobilie zum erzielten Nettoertrag.

Die erwarteten Einnahmen werden als Ergebnis der Analyse der Einnahmen während der Eigentumsdauer der Immobilie ermittelt.

Abzinsungssatz - der Zinseszinssatz, der bei der Neuberechnung des Werts der Cashflows aus der Nutzung des Eigentums zu einem bestimmten Zeitpunkt angewendet wird.

Stufen des Einkommensansatzes:

1. Berechnung der Summe aller möglichen Einnahmen aus dem Bewertungsobjekt.

2. Berechnung des tatsächlichen Bruttoeinkommens.

3. Berechnung der mit dem Bewertungsgegenstand verbundenen Kosten:

- bedingt konstant;

- bedingte Variablen (operational);

- Reserven.

4. Bestimmung der Höhe des Nettobetriebsertrags.

5. Konvertieren Sie die erwarteten Renditen in den Barwert.

2.6. Grundstücksbewertung

Es wird angenommen, dass das Land einen Wert hat, und der Rest sind Verbesserungen, sie tragen zum Wert bei. Eine typische Immobilie besteht aus Grundstücken und Gebäuden. Es ist notwendig, zwischen den Begriffen „Land“ und „Land“ zu unterscheiden.

Unter einem Grundstück wird ein Teil des Territoriums der Erde verstanden, das für verschiedene Zwecke ausgestattet und nutzungsbereit ist.

Verbesserungen zum Erstellen der Website:

- extern: Anordnung von Straßen, Bürgersteigen, Entwässerungs- und Ingenieurnetzen;

- intern: Planung, Landschaftsgestaltung, Asphaltierung, Installation von Steckdosen zum Anschließen von Ingenieurnetzen, Kommunikationskommunikation usw.

Bei der Bewertung eines Grundstücks müssen die damit verbundenen Rechte berücksichtigt werden. Bewertungsbedürftige gemeinsame Rechte:

1) Volleigentum - die Möglichkeit, ein Grundstück frei von Mietern auf legale Weise zu nutzen;

2) das Recht auf Pacht - die Möglichkeit, ein Grundstück im Rahmen eines Pachtvertrags zu besitzen.

Der Wert der Pachtrechte ist der Betrag, den ein potenzieller Käufer bereit ist, für das Eigentumsrecht an einem bestimmten Grundstück im Rahmen eines Pachtvertrags zu zahlen, um von diesem Eigentum zu profitieren. Die Bewertung von Pachtrechten wird bei der Bestimmung des Verkaufspreises des Rechts auf Pacht eines Grundstücks, bei der Bestimmung des Werts des Objekts, zu dem das Pachtgrundstück gehört, und bei der Schätzung des Schadens aus der Beendigung eines Pachtvertrags verwendet .

2.6.1. Analyse der besten und effizientesten Flächennutzung

Bei der Bewertung eines Grundstücks ist es notwendig, die Option für seine beste und effizienteste Nutzung (NNEI) zu bestimmen, die durch das Zusammenspiel einer Reihe von Faktoren bestimmt wird.

Die NNEI-Analyse umfasst die Untersuchung alternativer Optionen für die Nutzung (Entwicklung, Entwicklung) eines Grundstücks und die Auswahl der optimalen. Dies berücksichtigt die Aussichten des Standorts, die Marktnachfrage, die Entwicklungskosten, die Stabilität der erwarteten Einnahmen usw.

Bei der Wertermittlung eines aus Grundstück und Gebäuden bestehenden Objekts kommt der Analyse des NNEI einerseits das angeblich unbebaute Grundstück und andererseits das Grundstück mit vorhandenen Einbauten große Bedeutung zu.

Die Analyse eines vermeintlich leerstehenden Grundstücks ist ein notwendiger Schritt zur Bestimmung seines Wertes und basiert auf der Ermittlung der rentabelsten Option für die Nutzung des Grundstücks.

Eine Analyse eines Grundstücks mit vorhandenen Verbesserungen beinhaltet die Entscheidung, die auf dem Grundstück vorhandenen Verbesserungen abzureißen, zu modernisieren oder zu erhalten, um eine maximale Rentabilität des Objekts zu gewährleisten.

Die wahrscheinlichste und profitabelste Nutzung des Standorts bietet den höchsten Wert. Anwendungsfälle müssen legal, physikalisch machbar und kostengünstig sein.

Die optimale Flächennutzung wird durch folgende Faktoren bestimmt:

1) Standort - ein Faktor, der einen großen Einfluss auf die Kosten eines Grundstücks hat (unter Berücksichtigung der Aussichten des Standorts, der Verkehrsanbindung, der Beschaffenheit der Umgebung);

2) Marktnachfrage - ein Faktor, der das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt widerspiegelt. Es wird untersucht, um die gewählte Option für die Nutzung des Grundstücks zu rechtfertigen (Zustand und Aussichten der Marktnachfrage für die vorgeschlagene Nutzung, Konkurrenz durch andere Standorte, Arten von Steuern und andere Bedingungen). Es muss ein Marktsegment herausgegriffen werden, in dem Aktivitäten entwickelt werden müssen;

3) finanzielle Durchführbarkeit – die Fähigkeit des Projekts, Einnahmen aus der Nutzung des Grundstücks zu erzielen, die ausreichen würden, um die Ausgaben der Investoren zu erstatten und den erwarteten Gewinn sicherzustellen;

4) die physische Eignung des Standorts - die Aussicht auf Verbesserungen - Größe, Topographie, Bodenqualität, Klima, ingenieurgeologische und hydrogeologische Eigenschaften des Standorts, bestehende Zoneneinteilung, Umweltparameter usw.;

5) technologische Machbarkeit und physische Machbarkeit - Analyse des Verhältnisses von Qualität, Kosten und Zeitplan des Projekts, der Wahrscheinlichkeit von Naturkatastrophen, der Verfügbarkeit von Verkehrsmitteln, der Fähigkeit, an öffentliche Einrichtungen anzuschließen, unter Berücksichtigung der Größe und Form des Projekts Standort, zum Beispiel kann die Größe für den Bau einer Industrieanlage klein sein;

6) gesetzgeberische (gesetzliche) Zulässigkeit – Übereinstimmung der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks mit der geltenden Gesetzgebung. Es zeigt sich als Ergebnis der Analyse von Bau, Umweltstandards, Bodenbeschränkungen, Vorhandensein vorübergehender Bauverbote an einem bestimmten Ort, Schwierigkeiten im Bereich der historischen Stadtentwicklung, einer möglichen Änderung der Vorschriften, Einhaltung der Zoneneinteilung Regeln, negative Stimmungen der lokalen Bevölkerung;

7) maximale Rendite (maximaler Immobilienertrag und Standortwert), der durch Diskontierung der zukünftigen Erträge alternativer Nutzungsfälle unter Berücksichtigung des Investitionsrisikos ermittelt wird.

2.6.2. Bewertung der Effizienz der urbanen Flächennutzung

Stadtgebiete sind eine besondere Kategorie. Ihr Wert wird von der Größe der Stadt und ihrem Produktions- und Wirtschaftspotenzial, dem Entwicklungsstand der technischen und sozialen Infrastruktur, regionalen natürlichen, ökologischen und anderen Faktoren beeinflusst. Darüber hinaus gibt es für diese Grundstückskategorie gesetzliche Besonderheiten.

Dieselben Faktoren können den Wert einer bestimmten Website gegenteilig beeinflussen:

- Starker Verkehr ist für ein Wohngebiet unerwünscht, erhöht aber den Wert des Standorts für gewerbliche Zwecke;

- Lage in Bezug auf Bildungseinrichtungen und Einkaufszentren, ästhetische Vorzüge und Ausstattung, die bei der Bewertung von Grundstücken für den Wohnungsbau berücksichtigt werden, beeinträchtigen praktisch nicht den Wert von Gebieten, die auf industrielle Entwicklung ausgerichtet sind; Verkehrsinfrastruktur und Wirtschaftszonen sind ihnen wichtig.

Die wichtigsten Einheiten, die für den Vergleich von Grundstücken verwendet werden:

- Preis pro 1 ha - für große Flächen des landwirtschaftlichen, industriellen oder Wohnungsbaus;

- Preis pro 1 m2 - in Geschäftszentren von Städten, für Büros, Geschäfte;

- Preis für 1 Frontmeter - für die gewerbliche Nutzung von Grundstücken in Städten. In diesem Fall sind die Kosten des Grundstücks proportional zur Länge seiner Grenze entlang der Straße oder Autobahn, wobei die Standardtiefe des Grundstücks einen kleinen Teil der Kosten ausmacht;

- Preis pro Grundstück - wird verwendet, um Standardgrundstücke in Bezug auf Form und Größe in Gebieten mit Wohn- und Sommerhausbebauung zu vergleichen;

- Preis pro Dichteeinheit - Verhältnis von Gebäudefläche zu Grundstücksfläche usw.

Die meisten Landressourcen befinden sich derzeit in staatlichem und kommunalem Besitz. Die Praxis zeigt, dass städtisches Land unter Marktbedingungen eine wertvolle Ressource ist und als stabile Einnahmequelle für den lokalen Haushalt dienen kann. Die Höhe der Grundsteuer, der Pachtzinssatz für Grundstücke und der Richtpreis eines Grundstücks bei der Rücknahme werden von den städtischen Behörden festgelegt, daher ist für sie die Frage der Steigerung der Effizienz der Flächennutzung relevant. Damit der Grundbesitz effizienter genutzt werden kann, d.h. um die maximalen Nutzungseinnahmen zu erzielen und zur Verbesserung des gesamten Investitionsklimas beizutragen, ist es notwendig, die Marktbeziehungen auf dem Grundstücksmarkt weiterzuentwickeln und sich auf die aktuelle Marktsituation zu konzentrieren und Marktanforderungen.

Um den Grundbesitz effizienter zu nutzen, d. h. die maximalen Nutzungseinnahmen zu erzielen und zur Verbesserung des gesamten Investitionsklimas beizutragen, müssen zunächst die Prozesse der Besteuerung, Verpachtung und Rückzahlung von städtischem Land umgesetzt werden nach seinem Marktwert. Gleichzeitig wird eine gerechte Verteilung der Steuerlast erreicht, eine effektive Nutzung angeregt und Investitionen in den Wiederaufbau und die Entwicklung im Prozess der Umstrukturierung des Territoriums aktiviert.

Im Zuge der Umsetzung der Politik der Gebührenerhebung für Landressourcen nach ihrem Marktwert werden folgende Ergebnisse erzielt:

- Schaffung und Entwicklung eines angemessenen Systems von Marktbeziehungen im System der Zahlung für Landressourcen;

- gerechte Verteilung der Steuerlast;

- Förderung der Umverteilung von Land zwischen konkurrierenden Landnutzungsarten;

- Förderung der effektiven Nutzung und Aktivierung von Investitionen in Wiederaufbau und Entwicklung im Rahmen der Umstrukturierung des Territoriums.

Die Rücknahme eines Grundstücks durch ein Unternehmen ermöglicht es, Land als Sicherheit für einen Bankkredit zu verwenden, Investitionsmöglichkeiten zu erweitern, überschüssiges Land zu verkaufen, Einkünfte aus Landpacht zu erhalten, den Wert von Anlagevermögen zu steigern und den Marktwert von Aktien zu erhöhen .

Es gibt zwei Ansichten über den Wert von städtischem Land:

- Stadtplaner im Prozess der funktionalen Zonierung des Territoriums als Abschnitt des allgemeinen Plans der Stadt;

- Gutachter bei der Erstellung einer Katasterbewertung von Grundstücken.

Grundlage für die Erstellung einer Katasterbewertung von Grundstücken und einer funktionalen Zoneneinteilung des Territoriums sollte eine umfassende städtebauliche Bewertung des Marktwerts sein.

2.7. Methoden zur Grundstücksbewertung

Die normative Methode besteht darin, den normativen Bodenpreis zu bestimmen. Es wird verwendet bei der Übertragung, der Einlösung von Land in Eigentum, der Schaffung eines gemeinsamen (gemeinsamen) Eigentums über die freie Norm hinaus, der Übertragung durch Erbschaft oder Schenkung, der Beschaffung eines gesicherten Darlehens, der Entnahme für staatliche oder öffentliche Bedürfnisse.

Stadtgrundstücke werden unter Berücksichtigung der Bebauungsdichte, des Prestiges des Gebiets, der Art der umgebenden Landnutzung, des ökologischen Zustands, der Ingenieur- und Verkehrseinrichtungen usw. bewertet. Die Grundstücke werden in Zonen eingeteilt, die nach den Grundgrundsteuersätzen differenziert sind und der Standardpreis für Grundstücke (Gesetz der Russischen Föderation "Über die Zahlung für Grundstücke") . Der normative Grundstückspreis wird im Grundbuchkataster festgelegt.

Grundlage für die Bestimmung des Richtpreises für Grundstücke: Grundsteuersätze und Multiplikationsfaktoren, Grundsteuervorteile werden nicht berücksichtigt.

Häufig ist es erforderlich, ein Objekt zu bewerten, das aus einem Gebäude und einem Grundstück besteht, wenn letzteres nur ein Mietrecht hat. In diesem Fall können die Kosten der Baulandzuweisung als Grundstückskosten berücksichtigt werden.

Wenn unter Marktbedingungen die erforderlichen Informationen verfügbar sind, ist es ratsam, Methoden anzuwenden, die auf der Analyse von Marktdaten basieren. Verordnung des Ministeriums für Eigentum Russlands Nr. 07.03.2002-r vom 568 genehmigt Methodische Empfehlungen zur Bestimmung des Marktwertes von Grundstücken. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken werden in der Regel das Verkaufsvergleichsverfahren, das Umlageverfahren, das Pachtkapitalisierungs-, das Verteilungs-, das Restbetrags- und das Parzellenteilungsverfahren angewendet.

Die Verkaufsvergleichsmethode ist die einfachste und effizienteste Bewertungsmethode und kann sowohl zur Bewertung tatsächlich leerstehender als auch vermeintlich leerstehender Grundstücke verwendet werden; ermöglicht es Ihnen, den spezifischen Preis eines Grundstücks zu bestimmen, indem Sie prozentuale Anpassungen an den Verkaufspreisen von Analoga vornehmen. In Ermangelung von Informationen zu den Preisen von Transaktionen mit Grundstücken ist die Verwendung von Angebots- (Nachfrage-) Preisen zulässig.

Gemeinsame Vergleichselemente für Grundstücke: Eigentum, Finanzierungsbedingungen, besondere Verkaufsbedingungen, Marktbedingungen (Änderung im Laufe der Zeit), Lage (Entfernung von Stadt und Straßen, Umweltmerkmale), Zoneneinteilung, physische Merkmale (Größe, Form und Tiefe der Grundstück, Winkellage, Bodenart, Topographie), verfügbare Versorgungseinrichtungen, wirtschaftliche Eigenschaften, beste und effizienteste Nutzung. Bei der Bewertung von Grundstücken können Sie mehrere Vergleichseinheiten verwenden, den Preis jeder Einheit anpassen und am Ende mehrere Werte erhalten, die einen Wertebereich definieren. Städtische Grundstücke sind eine besondere Kategorie, ihr Wert wird von der Größe der Stadt und ihrem Produktions- und Wirtschaftspotenzial, dem Entwicklungsstand der technischen und sozialen Infrastruktur, regionalen natürlichen, ökologischen und anderen Faktoren beeinflusst.

Das Verfahren liefert nur in einem entwickelten informationsoffenen Wettbewerbsmarkt hinreichend genaue Ergebnisse. Der russische Grundstücksmarkt erfüllt diese Anforderungen nicht, die Kosten eines Grundstücks können nicht anhand von Informationen über Verkaufstransaktionen von analogen Grundstücken ermittelt werden. Daher sollten alle verfügbaren Informationen für die Bewertung gesammelt werden, um alle Standortbewertungsmethoden anzuwenden.

Die Methode der Kapitalisierung von Pachtzinsen beruht darauf, dass bei ausreichender Kenntnis der Pachtzinssätze für Grundstücke der Wert dieser Grundstücke als Zeitwert zukünftiger Einkünfte in Form von Pacht für das Grundstück ermittelt werden kann Grundstück bewertet. Im Rahmen dieses Verfahrens kann die Höhe des Pachtzinses als Einkünfte aus der Verpachtung eines Grundstücks zu den auf dem Grundstücksmarkt herrschenden Bedingungen ermittelt werden. Als regelmäßiger Einkommensstrom können Landrenten in Wert kapitalisiert werden, indem sie durch eine Kapitalisierungsquote für Land dividiert werden, die aus der Marktanalyse ermittelt wird. Die Ausgangsdaten für die Aktivierung ergeben sich aus einer Gegenüberstellung von Pachtgrundstücksverkäufen und Pachtwerten.

Basierend auf dem erhaltenen Mietzins wird der Marktwert des Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren, in der Regel nach der direkten Kapitalisierungsmethode, ermittelt. Die Formel zur Berechnung der Kosten für ein Grundstück lautet

wobei VL die Kosten des Grundstücks sind,

IL - Einkünfte aus Landbesitz,

RL: - Kapitalisierungszinssatz für Grundstücke.

Der Kapitalisierungszinssatz wird ermittelt, indem die Höhe des Pachtzinses für gleichartige Grundstücke durch deren Verkaufspreis dividiert wird oder indem die risikolose Kapitalrendite um die Höhe der mit der Kapitalanlage in das bewertete Grundstück verbundenen Risikoprämie erhöht wird.

Die Hauptfaktoren, die den Wert des Mietpreises eines Grundstücks beeinflussen, sind: Eigenschaften der Lage, Größe, Form, Art der umgebenden Bodennutzung, Verkehrsanbindung, technische Ausstattung.

In Russland werden die Grundstücke des Staats- und Gemeindefonds jedoch hauptsächlich gepachtet, und die Höhe der Miete wird nach dem Standardpreis des Grundstücks berechnet, der nicht seinem Marktwert entspricht. Derzeit wird versucht, Grundstücke zum Verkehrswert zu pachten, aber es ist noch zu früh, um über die Objektivität der Ergebnisse der praktischen Anwendung des Pachtzinskapitalisierungsverfahrens zu sprechen.

Verteilungsmethode (Methode der Korrelation, Korrelation, Zuordnung) - Bestimmung der Kostenkomponente eines Grundstücks auf der Grundlage des bekannten Verhältnisses der Grundstückskosten und Verbesserungen im Immobilienkomplex. Die Methode basiert auf dem Beitragsprinzip und der Behauptung, dass für jede Art von Immobilien ein normales Verhältnis zwischen dem Wert von Grundstücken und Gebäuden besteht. Dieses Verhältnis ist für Neubauten am zuverlässigsten, sie liegen nahe an der Option der besten und effizientesten Nutzung. Je älter die Gebäude sind, desto größer ist das Verhältnis des Bodenwerts zum Gesamtimmobilienwert.

Zur Anwendung der Methode sind zuverlässige statistische Daten über das Verhältnis der Werte von Grundstücken und allen Immobilien einer bestimmten Art von Immobilien in einem bestimmten Markt erforderlich. Allerdings wird die Methode selbst in entwickelten Märkten selten verwendet, da sie eine geringe Zuverlässigkeit aufweist. Die Anwendung der Methode ist unter den Bedingungen unzureichender Informationen über den Verkauf von Grundstücken gerechtfertigt. Die erhaltenen Werte gelten als Richtwerte.

Das Allokations-(Extraktions-)Verfahren wird zur Bewertung bebauter Grundstücke herangezogen, wenn Informationen über Transaktionspreise für ähnliche Immobilienobjekte vorliegen. Bodenverbesserungen entsprechen seiner effizientesten Nutzung. Das Verfahren umfasst die folgende Abfolge von Aktionen:

- Definition von Elementen des Vergleichs von Objekten;

- Bestimmung der Unterschiede jedes Analogons vom Bewertungsgegenstand;

- Berechnung und Durchführung von Anpassungen für jedes der Vergleichselemente;

- Berechnung des Marktwerts eines einzelnen Immobilienobjekts, einschließlich des bewerteten Grundstücks, durch angemessene Verallgemeinerung der angepassten Preise von Analoga;

- Berechnung der Wiederbeschaffungskosten oder der Reproduktionskosten von Verbesserungen des bewerteten Grundstücks;

- Berechnung des Marktwerts des bewerteten Grundstücks durch Subtraktion vom Marktwert eines einzelnen Immobilienobjekts, einschließlich des bewerteten Grundstücks, der Wiederbeschaffungskosten oder der Kosten für die Wiederherstellung von Verbesserungen des Grundstücks.

Die Auswahlmethode wird verwendet, wenn der Beitrag der Verbesserungen zum Gesamtpreis des Grundstücks gering ist, sie wird zur Bewertung von Vorstadtgrundstücken empfohlen (für die der Beitrag der Verbesserungen gering und relativ einfach zu bestimmen ist), sie wird verwendet, wenn keine Daten vorliegen auf den verkauf des grundstückes in der nähe.

Die Methode ist am effektivsten auf einem passiven Markt (es gibt keine Daten zum Verkauf leerstehender Grundstücke), wobei die Merkmale der ursprünglichen Informationen und das Modell zur Erzielung des gewünschten Werts berücksichtigt werden. Die Kosten für ein Grundstück im Allgemeinen werden durch die Formel bestimmt

wo Cz, - die Kosten des Landes,

C - die Kosten des Objekts,

Su - die Kosten für Verbesserungen.

Die Residuenmethode basiert auf der Anlagegruppentechnik für physische Bestandteile. Das Verfahren wird bei der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken angewendet, wenn die Möglichkeit einer Bebauung des zu bewertenden Grundstücks mit ertragswirksamen Verbesserungen besteht. Der Grundstückswert wird durch die Kapitalisierung des grundstücksbezogenen Einkommensanteils bestimmt.

Um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, ist es notwendig, den Wert des Gebäudes, die Nettobetriebseinnahmen des gesamten Grundstücks, die Kapitalisierungsquoten für Grundstücke und für Gebäude zu kennen.

Die Hauptschritte der Residuenmethode für Grundstücke sind:

1) das Nettobetriebsergebnis der gesamten Immobilie wird auf der Grundlage der Marktmiete und der geschätzten Betriebskosten ermittelt;

2) das mit der Struktur (Gebäude) verbundene Nettobetriebsergebnis wird bestimmt;

3) Der dem Grundstück zuzurechnende Nettobetriebsertrag wird über den Kapitalisierungszinssatz des Grundstücks in den Wertindikator kapitalisiert.

Es ist schwierig, das Einkommen unter Bedingungen unzureichender wirtschaftlicher Stabilität vorherzusagen.

Die Parzellierungsmethode (Entwicklungsansatz) wird verwendet, um Grundstücke zu bewerten, die für die Teilung in einzelne Parzellen geeignet sind. Besteht aus folgenden Schritten:

- Bestimmung der Größe und Anzahl der einzelnen Parzellen;

- Berechnung der Anschaffungskosten erschlossener Gebiete nach dem Vergleichsverfahren für vergleichbare Umsätze;

- Berechnung der Kosten und des Entwicklungsplans, geschätzter Verkaufszeitraum und angemessener Geschäftsgewinn;

- Abzug aller Entwicklungskosten und Geschäftsgewinne vom geschätzten Gesamtverkaufspreis der Grundstücke zur Bestimmung des Nettoerlöses aus dem Verkauf von Immobilien nach Abschluss der Entwicklung und dem Verkauf einzelner Grundstücke;

- Auswahl eines Abzinsungssatzes, der das Risiko widerspiegelt, das mit dem Zeitraum der erwarteten Entwicklung und des Verkaufs verbunden ist.

Die Landerschließungskosten umfassen typischerweise:

- Kosten für Abbau, Räumung und Planung von Standorten;

- Ausgaben für den Bau von Straßen, Gehwegen, Ingenieurnetzen, Entwässerung;

- Steuern, Versicherungen, Ingenieurhonorare;

- Marketingaufwendungen;

- Gewinn und Gemeinkosten des Auftragnehmers etc.

Generell erfolgt die Modellierung des Marktwertes von Grundstücken unter der Annahme, ein dynamisches Gleichgewicht im Wettbewerb verschiedener "rationaler" Landnutzer um das Nutzungsrecht auf einem bestimmten Grundstück zu erreichen. Beim Abgleich von effektiver Nachfrage und Angebot im simulierten Grundstücksmarkt bei begrenztem Angebot wird die Frage nach der möglichst effizienten Nutzung des Grundstücks möglichst frei und unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung entschieden. Die Modellierung potenzieller Mieteinnahmen für verschiedene Landnutzungsarten basiert auf den Mustern der Bildung von Mieteffekten von Standort und vorherrschenden Preisen (Verkauf und Verpachtung). Angesichts der erheblichen Unterschiede bei den Kostenindikatoren für Standorte, die sich an der Vorderseite des Straßen- und Straßennetzes der Stadt und in Gebieten innerhalb eines Viertels befinden, unterliegen diese Standorte während der Bewertung einer obligatorischen Aufteilung. Die Umsetzung des Prinzips der effizientesten Nutzung erfolgt in den Wettbewerbsbedingungen für die Nutzung von Immobilien zwischen verschiedenen funktionalen Segmenten des Marktes unter Berücksichtigung realer Beschränkungen des Nachfragevolumens und der möglichen Multifunktionalität des Territoriums, as Als Ergebnis wird an jedem Standort eine Gruppe von Landnutzern gebildet.

2.8. Immobilienbewertungsbericht

Ein Bewertungsbericht ist ein schriftliches Dokument, das alle Anforderungen der Berufsethik erfüllt, den Verlauf des Bewertungsprozesses klar und zugänglich widerspiegelt und die vom Gutachter verwendeten Ausgangsdaten, deren Analyse, Schlussfolgerungen und den endgültigen Wert enthält. Die Anlage zum Bewertungsbericht enthält alle Fotos, Skizzen und Karten, die nicht in den Hauptabschnitten des Berichts enthalten sind. Manchmal enthält der Anhang ein Glossar.

Im Bericht können zusätzlich zu den Randbedingungen Annahmen angegeben werden – Aussagen, die der Gutachter während des Bewertungsprozesses auf der Grundlage seiner fachlichen Meinung gemacht hat, die jedoch nicht durch tatsächliche Daten gestützt sind.

Betrachten Sie die grundsätzlichen Anforderungen an den Inhalt des Wertgutachtens und ein Fallbeispiel zur Bewertung einer Immobilie.

Das Wertgutachten des Wertgutachtens ist schriftlich zu erstellen und dem Auftraggeber rechtzeitig auszuhändigen. Der Bericht darf nicht zweideutig oder irreführend sein. Wird kein Verkehrswert, sondern andere Wertarten ermittelt, sind die Kriterien für die Ermittlung des Bewertungsergebnisses und die Gründe für die Abweichung von der Möglichkeit der Ermittlung des Verkehrswerts des Bewertungsobjekts anzugeben.

Gemäß Art. 11 des Gesetzes „Über Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation“ gibt der Bewertungsbericht an:

- Erstellungsdatum und Seriennummer des Berichts;

- die Grundlage für den Gutachter zur Bewertung des Bewertungsobjekts;

- die gesetzliche Anschrift des Gutachters und Informationen über die ihm erteilte Lizenz zur Durchführung von Bewertungstätigkeiten für diese Art von Immobilien;

- eine genaue Beschreibung des Bewertungsobjekts und in Bezug auf das Bewertungsobjekt, das einer juristischen Person gehört, Angaben zur juristischen Person und zum Buchwert dieses Bewertungsobjekts;

- Bewertungsstandards zur Bestimmung der angemessenen Art des Werts des Bewertungsobjekts, die Begründung für ihre Verwendung bei der Bewertung dieses Bewertungsobjekts, die Liste der bei der Bewertung des Bewertungsobjekts verwendeten Daten, auch unter Angabe der Quellen ihres Erhalts wie die bei der Bewertung des Bewertungsobjekts getroffenen Annahmen;

- die Reihenfolge der Bestimmung des Werts des Bewertungsobjekts und seines endgültigen Werts sowie die Grenzen und Grenzen der Anwendung des erzielten Ergebnisses;

- Datum der Wertermittlung des Bewertungsobjekts;

- eine Liste der vom Gutachter verwendeten Unterlagen, aus denen die quantitativen und qualitativen Merkmale des Bewertungsobjekts hervorgehen.

Der Bericht kann auch andere Informationen enthalten, die nach Ansicht des Gutachters sehr wichtig für die Vollständigkeit der Reflexion der von ihm verwendeten Methode zur Berechnung des Werts eines bestimmten Bewertungsobjekts sind.

Der Bericht wird vom Gutachter persönlich unterschrieben und mit einem Siegel beglaubigt.

Besteht Streit über die Verlässlichkeit des im Gutachten festgestellten Marktwerts oder sonstigen Werts des Bewertungsobjekts, so unterliegt dieser Streit der gerichtlichen Prüfung.

Aufbau des Bewertungsberichts

Motivationsschreiben.

1. Allgemeine Information.

1.1. Grundlegende Fakten und Schlussfolgerungen.

1.2. Der Zweck der Bewertung.

1.3. Bewertete Rechte.

1.4. Bewertungsqualitätszertifikat.

1.5. Gutachter Qualifikation.

1.6. Getroffene Annahmen und Randbedingungen.

2. Verwendete Terminologie und Bewertungsprozess.

3. Analyse des Untersuchungsgegenstandes und seiner Umgebung.

3.1. Beschreibung des Landes.

3.2. Beschreibung der Verbesserungen.

3.3. Allgemeine Merkmale der Region.

3.4. Analyse des Immobilienmarktes der Stadt.

4. Analyse der besten und effizientesten Nutzung des Bewertungsgegenstandes (NNEI).

4.1. NNEI-Analyse des Grundstücks als kostenlos.

4.2. NNEI-Analyse des Grundstücks mit bestehenden Verbesserungen.

5. Ermittlung des Wertes des Bewertungsgegenstandes.

5.1. Grundstückswert ermitteln.

5.2. Ermittlung der Kosten von Verbesserungen:

- ein kostspieliger Ansatz

- vergleichender Ansatz,

- Einkommensansatz.

6. Abstimmung der Ergebnisse zu einer endgültigen Kostenschätzung.

3. Bestimmung des Werts des investierten Kapitals auf der Grundlage der Ertragskapitalisierung

Um die Durchführbarkeit der Finanzierung von Investitionen in Immobilien zu analysieren, ist es notwendig, einige Elemente der Finanzmathematik und das Modell zur Umrechnung von Immobilienerträgen in Barwerte zu kennen, die in diesem Kapitel behandelt werden.

Der Analyse der Kapitalisierung von Erträgen durch die Rendite wird mehr Aufmerksamkeit geschenkt, da die Verwendung dieser Methode die detaillierteste Analyse der Kapitalertragsströme beinhaltet: Die Art der Veränderung der Cashflows wird berücksichtigt, die Entscheidungen von Investoren werden sequentiell analysiert.

3.1. Direkte Kapitalisierung

Die wichtigsten Kapitalisierungsmethoden sind die Direktkapitalisierungsmethode und die Ertragskapitalisierungsmethode auf der Grundlage der Kapitalrendite.

Die Wahl der jeweiligen Kapitalisierungsmethode wird von folgenden Faktoren beeinflusst:

- Art des Vermögens;

- effektives Alter und Nutzungsdauer des Objekts;

- Zuverlässigkeit und Umfang der Informationen;

- Merkmale der Einkünfte aus dem Bemessungsgegenstand (Höhe, Bezugsdauer, Änderungsrate).

Die am häufigsten verwendeten Kapitalisierungsmethoden sind:

- direkte Kapitalisierung, wenn die Anschaffungskosten eines Objekts durch Division des Jahresnettoeinkommens durch den Kapitalisierungssatz ermittelt werden;

- die Bruttomietmethode, basierend auf der Bewertung der Immobilie, unter Berücksichtigung der Werte des potenziellen oder tatsächlichen Einkommens und des Bruttomietmultiplikators;

- Methode zur Diskontierung von Zahlungsströmen - Bewertung des Objekts, wenn Zahlungsströme ungleichmäßig eingehen, sich willkürlich ändern, unter Berücksichtigung des mit der Nutzung von Eigentum verbundenen Risikograds;

- Residualmethode - Immobilienbewertung unter Berücksichtigung des Einflusses einzelner Faktoren der Einkommensgenerierung (in Kombination mit der Residuenmethode können Methoden sowohl der direkten Kapitalisierung als auch der Kapitalisierung von Erträgen zum Zinssatz verwendet werden);

- Methode der Hypotheken-Investment-Analyse - Immobilienbewertung auf der Grundlage der Berücksichtigung der Eigen- und Fremdkapitalkosten.

Die Wahl einer bestimmten Kapitalisierungsmethode richtet sich nach Art und Qualität der erwarteten Erträge.

Unter den gegenwärtigen Bedingungen der wirtschaftlichen und politischen Instabilität in Russland wird aufgrund der Schwierigkeit, zuverlässige Prognosen zu erstellen, häufig die Methode der direkten Kapitalisierung verwendet, die keine so gründliche Analyse der Cashflows erfordert wie die Kapitalisierung nach der Rendite.

Direkte Kapitalisierung ist die Bewertung von Immobilien unter Beibehaltung stabiler Nutzungsbedingungen, einer konstanten Höhe der Einnahmen, des Verzichts auf Anfangsinvestitionen und gleichzeitig unter Berücksichtigung der Kapitalrendite und des Kapitalertrags.

Der Kapitalisierungszinssatz wird in der Regel auf der Grundlage einer Analyse von Marktinformationen über die Analoga des Bewertungsobjekts berechnet, indem der Jahresnettoertrag durch den Verkaufspreis des Analogons dividiert wird.

Betrachtet im vorigen Kapitel die Grundformel des Einkommensansatzes

bei direkter Kapitalisierung wird sie üblicherweise in folgender Form angewendet:

wobei PV der aktuelle Wert der Immobilie ist,

NOI - erwartetes Nettobetriebsergebnis für das erste Jahr nach dem Bewertungsdatum,

R₀ - Gesamtkapitalisierungszinssatz.

Als NOI kann das normalisierte Nettobetriebsergebnis für 1 Jahr verwendet werden, das durch Mittelung des Einkommens über mehrere Jahre erhalten wird.

Der Kapitalisierungszinssatz Dd spiegelt die Risiken wider, denen die in den Vermögenswert investierten Mittel ausgesetzt sind. Die Methoden zur Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes werden in Abhängigkeit von den spezifischen Bedingungen ausgewählt, unter denen das Bewertungsobjekt tätig ist: Informationen zu Einnahmen und Transaktionspreisen auf der Grundlage einer Stichprobe vergleichbarer Objekte, Quellen und Bedingungen für Finanzierungstransaktionen, die Möglichkeit einer korrekten Prognose hinsichtlich der Wert des Objekts am Ende des Prognosezeitraums.

Eine direkte Kapitalisierung ist über den Bruttomietzinsmultiplikator möglich – das durchschnittliche statistische Verhältnis des Marktpreises zum potenziellen oder tatsächlichen Bruttoertrag einer bestimmten Objektart.

Bruttomietmultiplikator (RM)

Die wichtigsten Bedingungen für die Anwendung der Direktkapitalisierungsmethode:

- der Zeitraum des Einkommensbezugs tendiert gegen unendlich;

- die Höhe des Einkommens konstant ist;

- die Bedingungen für die Nutzung des Objekts stabil sind;

- Anfangsinvestitionen werden nicht berücksichtigt;

- Kapitalrendite und Kapitalrendite werden gleichzeitig berücksichtigt.

Für die direkte Kapitalisierung werden Modelle verwendet, die auf der Bestimmung des Immobilienwerts basieren, indem das typische Nettobetriebsergebnis durch den Gesamtkapitalisierungssatz dividiert wird, der auf der Grundlage einer Analyse des Verhältnisses zwischen Einkommen und Verkaufspreisen von Analoga des Bewertungsobjekts erhalten wird. Hier sind einige Beispiele für direkte Kapitalisierungsmodelle.

Vorteile der Direktkapitalisierungsmethode:

- Einfachheit der Berechnungen;

- eine kleine Anzahl von Annahmen;

- Spiegelung der Marktlage;

- Erzielung guter Ergebnisse für eine stabil funktionierende Immobilie mit geringen Risiken (Gebäude mit einem Mieter und langfristigem Mietvertrag).

Neben der ausreichenden Einfachheit der Anwendung der Methode sollte man die Komplexität der Marktanalyse und die Notwendigkeit berücksichtigen, Anpassungen für Unterschiede zwischen den verglichenen Objekten vorzunehmen. Die Methode sollte nicht angewendet werden, wenn keine Informationen über Markttransaktionen vorliegen, das Objekt im Bau oder Umbau ist oder wenn das Objekt schwere Schäden erlitten hat.

Der Kapitalisierungszinssatz wird bei der Umrechnung zukünftiger Immobilienerträge in ihren aktuellen Wert angewendet.

Zur Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes werden das Umsatzvergleichsverfahren, das Schuldendeckungsgradverfahren, das Veranlagungsgruppenverfahren, das Ist-Brutto-Ertragsverhältnisverfahren und das Saldoverfahren angewendet.

Die Umsatzvergleichsmethode ist die Hauptmethode zur Bestimmung des Gesamtkapitalisierungszinssatzes. Bei der Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes für das bewertete Objekt wird zunächst der Kapitalisierungszinssatz für jedes der verkauften Analoga anhand der Formel berechnet

wobei SPi der Verkaufspreis des i-Analogs ist.

Dann wird unter Berücksichtigung der Methoden der mathematischen Statistik der Gewichtskoeffizient xi ausgewählt, der den Grad der Ähnlichkeit jedes Umsatzes mit dem Bewertungsobjekt widerspiegelt, der Gesamtkapitalisierungssatz wird ausgewählt

Als Ri kann der Kapitalisierungszinssatz für alternative Anlagen mit ähnlichem Risiko verwendet werden, dann ist x der Gewichtungsfaktor der 1. Anlage.

Die analysierten Analoga des Bewertungsobjekts sollten die folgenden Eigenschaften ähnlich haben: die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer, die Höhe der Betriebskosten, Umkehrwerte und Verlustfaktoren, Risiken, das Verhältnis von Grundstücken und Gebäuden, das Datum des Verkaufs, die Methode der besten und effizientesten Nutzung, Finanzierungsbedingungen, Qualitätsniveau des Managements . Außerdem sollten sich Standort und Dekoration von Gegenständen nicht grundlegend unterscheiden.

Bei der Verwendung von Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen wird die Methode des Schuldendeckungsgrades angewendet.

Die DCR-Schuldendeckungsquote wird wie folgt berechnet:

wobei DS der jährliche Schuldendienst ist.

Der Gesamtkapitalisierungszinssatz wird durch die Formel bestimmt

wo Rm - Gesamtkapitalisierungszinssatz; m - der Anteil der Fremdmittel:

wobei Vm die Kosten für geliehene Mittel oder die Höhe des Darlehens sind;

V - die Kosten des Objekts;

Rm - Kapitalisierungszinssatz für Fremdmittel:

Daten für die Berechnung des Schuldendeckungsgrads sind leicht verfügbar, aber diese Methode liefert einen indikativen Wert für den Kapitalisierungssatz in Fällen, in denen Marktdaten nicht ausreichend zuverlässig sind. Daher wird die Coverage-Ratio-Methode nur als Korrekturmethode verwendet.

Die Anlagegruppenmethode kommt zum Einsatz, wenn beim Erwerb von Immobilien Fremdkapital involviert ist. Gleichzeitig kann der Kapitalisierungszinssatz sowohl in Bezug auf finanzielle als auch in Bezug auf physische Komponenten berechnet werden.

Anlagegruppenmethode für Finanzkomponenten. Der Kapitalisierungszinssatz ist ein gewichteter Durchschnitt, der sowohl Eigen- als auch Fremdkapitalanteile berücksichtigt:

wobei Rm der Kapitalisierungszinssatz für Eigenkapital ist, der aus Daten vergleichbarer Objekte ermittelt wird, indem der Wert des Einkommens vor Steuern durch den Wert des investierten Eigenkapitals dividiert wird; Re, - Kapitalisierungszinssatz für Fremdmittel.

Anlagegruppenmethode für physische Bestandteile. Der Kapitalisierungszinssatz wird durch die Formel bestimmt

wobei L der Anteil des Bodenwerts am gesamten Immobilienwert ist; Rl - Kapitalisierungszinssatz für Grundstücke;

Rh - Kapitalisierungsrate für Verbesserungen.

Der Kapitalisierungszinssatz für Grundstücke errechnet sich aus dem Verhältnis der dem Grundstück zuzurechnenden Erträge zum Grundstückswert. Der Aktivierungssatz für Verbesserungen wird durch das Verhältnis der den Verbesserungen zuzurechnenden Erträge zu den Kosten der Verbesserungen bestimmt.

Die Methode des Koeffizienten des tatsächlichen Bruttoeinkommens wird angewendet, wenn Daten über Betriebsausgaben und die Höhe des tatsächlichen Bruttoeinkommens vorliegen:

wobei OER die Betriebskostenquote ist; EGIM ist die tatsächliche Bruttoeinkommensquote.

Bei der Direktkapitalisierung können Rohertragsquoten und die Residuenmethode zur Berechnung des Werts eines Objekts verwendet werden.

Anwendung der Bruttoeinkommensquoten. Wenn Betriebsausgaben nicht verfügbar sind, werden die Bruttoeinkommenszahlen verwendet und mit den folgenden geeigneten Faktoren multipliziert:

- GRM - Bruttomietkoeffizient, wenn der Zeitraum gleich einem Monat ist;

- GIM - Bruttoeinkommensquote, wenn der Zeitraum einem Jahr entspricht.

Diese Koeffizienten werden durch das Verhältnis von Einkommen und Verkaufspreisen von Objekten bestimmt und sind die Kehrwerte der Kapitalisierungszinssätze.

Der Wert der Immobilie wird in diesem Fall wie folgt ermittelt:

oder

wo ggA - potenzielles Bruttoeinkommen;

PGIM ist der Koeffizient des potenziellen Bruttoeinkommens, der anhand der Daten zu Analoga des Bewertungsobjekts berechnet wird:

EGI - tatsächliches Bruttoeinkommen; EGIM - Koeffizient des tatsächlichen Bruttoeinkommens:

SP ist der Verkaufspreis eines Analogons des geschätzten Objekts.

Die Residuenmethode wird in Fällen angewendet, in denen der Wert eines Bestandteils des bewerteten Objekts bekannt ist. Es gibt Residualmethoden für Grundstücke und Gebäude, Eigen- und Fremdkapital.

Die Reihenfolge der Anwendung der Restmethode:

- Berechnung des Teils des Jahreseinkommens, der auf die Komponente mit bekanntem Wert entfällt;

- Berechnung des Teils des Jahreseinkommens, der auf die Komponente mit unbekanntem Wert entfällt;

- Berechnung der Kosten einer unbekannten Komponente;

- Ermittlung des Vermögenswerts durch Addition der Werte seiner Bestandteile.

Betrachten Sie die Residualmethode für Gebäude, wenn der Wert des Grundstücks bekannt ist. Berechnungen werden in Übereinstimmung mit der obigen Reihenfolge unter Verwendung der folgenden Formeln durchgeführt:

wobei IL das dem Grundstück zuzurechnende Jahreseinkommen ist; VL - Bodenwert; RL - Kapitalisierungszinssatz für Grundstücke.

wobei Jh, - dem Gebäude zuzurechnendes jährliches Einkommen; J0 ist das jährliche Gesamteinkommen, das von der Immobilie generiert wird.

wobei Vn die Kosten des Gebäudes sind; Rn - Kapitalisierungszinssatz für Gebäude.

wobei V der Wert der Immobilie ist.

Gleich anwenden:

- Residualmethode für Grundstücke - wenn die Gebäudekosten genau genug bestimmt werden können;

- Bilanzmethode für Eigenkapital - wenn die Laufzeit des Hypothekendarlehens und die Höhe des jährlichen Schuldendienstes bestimmt werden können;

- die Residualmethode für Fremdkapital - wenn die Eigenkapitalkosten bekannt sind.

Im Allgemeinen erfordern direkte Kapitalisierungsberechnungen die Verfügbarkeit vergleichbarer Verkaufsdaten. Die Kapitalisierung von Erträgen durch die Rendite ist weniger abhängig von Marktdaten, aber diese Methode sollte die tatsächlichen Erwartungen und Präferenzen potenzieller Käufer solcher Immobilien widerspiegeln.

3.2. Kapitalisierung des Einkommens zum Zinssatz

3.2.1. Cashflow-Diskontierung

Bei der Kapitalisierung von Erträgen zum Zinssatz wird der Einkommensstrom detaillierter betrachtet als bei der direkten Kapitalisierung, die Art der Veränderung der Cashflows berücksichtigt, Anlegerentscheidungen konsequent analysiert und komplexere Berechnungsmodelle angewendet.

Die wichtigsten Methoden der Einkommenskapitalisierung nach der Rendite:

- Discounted-Cashflow-Methode, einschließlich einer detaillierten Analyse der Einkommensströme für jedes Planjahr;

- die Methode der Kapitalisierung nach Berechnungsmodellen, die darin besteht, die Einkünfte des ersten Jahres unter Berücksichtigung der Trends ihrer Veränderung zu kapitalisieren.

Die Methode der Diskontierung von Zahlungsströmen ist die Bewertung von Immobilien mit willkürlich veränderlichen und ungleichmäßigen eingehenden Zahlungsströmen unter Berücksichtigung des mit der Nutzung des Objekts verbundenen Risikograds. In diesem Fall wird der Wert der Immobilie als Summe der Barwerte der zukünftigen Einnahmen bestimmt, indem jeder der periodischen Einkommensströme und der prognostizierte zukünftige Wert der Immobilie, für die sie am Ende verkauft werden kann, separat abgezinst werden die Haltedauer. Bei diesen Berechnungen wird ein Abzinsungssatz verwendet - die entsprechende Kapitalrendite, die als Rendite oder Rendite bezeichnet wird.

Cashflow ist der Cashflow, der aus der Nutzung von Immobilien resultiert.

Die Methode ermöglicht die Berücksichtigung des Zeitwerts von Zahlungsströmen, die sich beliebig ändern können und ein unterschiedliches Risikoniveau aufweisen. Allgemeines Modell der Discounted-Cashflow-Methode

wobei PV der aktuelle Wert ist, n die Anzahl der Perioden ist; Jn - Einkommen der n-ten Periode; Y - Diskontsatz.

Kurz gesagt kann dieses Modell wie folgt dargestellt werden

oder

wobei PV der Wiederverkaufspreis des Objekts am Ende der Haltedauer ist (Reversion); n - Besitzdauer; i - Jahr des Prognosezeitraums; FV (n,Y) - aktueller Einheitspreis (vierte Funktion des Zinseszinses) für n Perioden zum Abzinsungssatz Y.

Das heißt, der Barwert von Immobilien nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren wird als Summe der Barwerte der Erträge für jede Halte- und Rücknahmedauer ermittelt.

Reversion - Erlös aus dem Verkauf des Objekts am Ende der Haltedauer.

Der Abzinsungssatz ist auch als Kapitalrendite bekannt. Sie charakterisiert die Wirtschaftlichkeit von Investitionen, berücksichtigt die gesamten Gesamterträge (Erträge aus Kapitalanlagen und Erträge aus Wertänderungen des Vermögens), bringt die Anfangsinvestition und den realisierten wirtschaftlichen Effekt mit Zeit- und Risikofaktoren in Einklang. Wenn das betriebliche Nettoergebnis analysiert wird, wird ein Abzinsungssatz angewendet, der die Rendite und den Zinssatz oder Zinssätze für Grundstücke und Gebäude berücksichtigt. Wird die vom Investor erzielte Eigenkapitalrendite analysiert, wird die Eigenkapitalrendite herangezogen.

Einkommensströme werden auf der Grundlage einer gründlichen Analyse der aktuellen Lage des Immobilienmarktes und seiner Trends prognostiziert. In diesem Fall sind die geschätzten Umbau- bzw. Modernisierungskosten von den Einnahmen des betreffenden Zeitraums abzuziehen.

Die Auswahl des Abzinsungssatzes basiert auf einer Analyse verfügbarer alternativer Anlagemöglichkeiten mit vergleichbarem Risiko, d. h. es werden die Opportunitätskosten des Kapitals analysiert. Diese Methode erfordert die Bilanzierung und Analyse von Einkommens- und Kapitalindikatoren für den gesamten Investitionszeitraum.

Unter russischen Gutachtern ist es üblich, die Eigentumsdauer eines Objekts auf 3-5 Jahre zu schätzen.

Vorteile der Discounted-Cashflow-Methode:

- berücksichtigt die Marktdynamik;

- Anwendbar auf einem instabilen Markt;

- berücksichtigt die ungleiche Einkommens- und Ausgabenstruktur;

- Gilt für Anlagen im Bau oder Umbau.

Die Methode ist jedoch ziemlich schwierig anzuwenden, außerdem besteht eine hohe Fehlerwahrscheinlichkeit bei der Prognose, die Ungenauigkeit steigt bei der Umrechnung des prognostizierten Einkommens in den aktuellen Wert.

3.2.2. Prognose von Cashflows aus der Umkehrung

Erlöse, die außerhalb des Planungshorizonts erwartet werden, werden im letzten Jahr des Planungszeitraums als Erlös aus der Weiterveräußerung des Objekts (Reversion) berücksichtigt.

Die wichtigsten Methoden zur Vorhersage des Cashflows aus der Umkehrung:

- Festlegung des zukünftigen Verkaufspreises auf der Grundlage von Annahmen über die Wertentwicklung des Objekts während der Eigentumsdauer, die Veränderung der Lage des Immobilienmarktes im Allgemeinen und des Marktes für ähnliche Objekte in diesem Zeitraum im Besonderen, Wiederverkauf - Aktivierung der Erträge für das Jahr nach Abschluss des Investitionsvorhabens:

wobei Vn - Erlös aus dem Weiterverkauf des Objekts im Jahr n; DATSFn - abgezinster Cashflow nach Steuern im Jahr n; Ro - Gesamtkapitalisierungszinssatz.

Bei einer Wertminderung der Immobilie muss die Kapitalrückzahlung berücksichtigt werden. Wenn die Einkommensströme des Vermögenswerts regelmäßig schwanken, sollte ein Anpassungsfaktor für den Kapitalisierungszinssatz angewendet werden.

3.2.3. Ermittlung des Diskontsatzes

Die Discounted-Cash-Flow-Methode basiert auf dem Barwert zukünftiger zufällig variierender Erträge aus Immobilienbesitz unter Verwendung von Abzinsungssätzen, die den Stand und die Erwartungen des Marktes widerspiegeln.

Der Abzinsungssatz ist der Zinseszinssatz, der bei der Neuberechnung des Werts der Cashflows zu einem bestimmten Zeitpunkt verwendet wird. Die Auswahl des Abzinsungssatzes basiert auf einer Analyse verfügbarer alternativer Anlagemöglichkeiten mit vergleichbarem Risiko (Opportunitätskosten des Kapitals).

Betrachten Sie einige Methoden zur Bestimmung des Diskontsatzes.

Summationsverfahren. Die Methode basiert auf dem Vergleich der Renditen und Risiken verfügbarer alternativer Anlagen. Der Abzinsungssatz errechnet sich aus der Addition von prozentualen Komponenten (Prämien), die die dem Investitionsvorhaben innewohnenden zusätzlichen Risiken widerspiegeln, zur Kapitalrendite, die im Vergleich zu anderen Anlageinstrumenten als risikolos angesehen wird.

Die Methode beinhaltet die Berücksichtigung der Hauptrisiken, die für Immobilieninvestitionen am relevantesten sind:

- Liquiditätsrisiko des Anlageobjekts;

- Anlageverwaltungsrisiko - die Wahrscheinlichkeit, dass das Niveau der Anlageverwaltung sinkt und dies zu einer Wertminderung der Immobilie führt;

- Risiko des Immobilienmarktes - die Wahrscheinlichkeit, dass eine Änderung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage die Höhe der Einnahmen aus dem Objekt beeinflussen kann;

- Kapitalmarktrisiko - die Wahrscheinlichkeit, dass eine Änderung der Rendite und des Zinssatzes zu einer Wertänderung von Immobilien führt;

- Inflationsrisiko - das Risiko einer unerwarteten Änderung des Realeinkommens, das Ausmaß dieses Risikos für Investitionen in Immobilien ist gering, da mit der Inflation der Wert von Immobilien und das Mietniveau tendenziell steigen;

- finanzielles Risiko – berücksichtigt im Falle der Verwendung von Fremdfinanzierung, spiegelt die Möglichkeit einer negativen Veränderung der finanziellen Hebelwirkung wider;

- Gesetzgebungsrisiko - die Wahrscheinlichkeit einer Wertminderung von Immobilien aufgrund einer möglichen Gesetzesänderung;

- Umweltrisiko - spiegelt die Wahrscheinlichkeit eines Rückgangs der Erträge aus Immobilien aufgrund des Auftretens nachteiliger Umweltfaktoren wider.

Marktanalysemethode. Die Methode basiert auf der Analyse von Marktdaten; wenn ausreichende Informationen verfügbar sind, gilt sie als die genaueste Methode zur Bestimmung des Abzinsungssatzes, da sie es Ihnen ermöglicht, die Meinungen typischer Verkäufer und Käufer, Risiken, Standortmerkmale und Einkommensmerkmale.

Die Meinung und Präferenzen der Anleger werden durch eine Umfrage oder Analyse realer Transaktionen berücksichtigt. Der Abzinsungssatz ist definiert als die ultimative Rendite für vergleichbare Immobilien. Um die endgültige Rendite zu ermitteln, wird das Konzept der internen Rendite IRR verwendet - der Abzinsungssatz, bei dem der aktuelle Wert aller Geldeingänge während der Entwicklung eines Investitionsprojekts dem aktuellen Wert der Investitionen entspricht.

Methode zum Vergleich alternativer Investments. In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass Investitionsprojekte mit ähnlichem Risiko ähnliche Abzinsungssätze haben sollten. Der Abzinsungssatz für ein Projekt mit ähnlichem Risikograd wird als Opportunitätskosten des Kapitals bezeichnet. Ein Investor verliert einen solchen Gewinn, wenn er nicht in ein Projekt mit einem ähnlichen Risiko investiert.

Als Vergleichsobjekt für Investitionen in Immobilien wird der Zinssatz für gewerbliche Kredite mit Sicherheiten, die Rendite einiger Wertpapiere gewählt. Das Risiko für den Kreditgeber ist geringer als für den Eigenkapitalinvestor, daher muss die Rendite der Immobilieninvestition höher sein als der Zinssatz des Darlehens.

Methode der Anlagegruppe (Kombination von Anlagen). Die Methode basiert auf der Bestimmung des Anteils des Fremdkapitals und des Anteils des Eigenkapitals an der Gesamtinvestition und der erforderlichen Renditen für jede dieser Komponenten.

Der Zinssatz und der Ertragssatz korrelieren mit dem Anteil der Fremd- und Eigenmittel, die in den Prozess der Finanzierung des Investitionsvorhabens investiert werden, der Gesamtabzinsungssatz wird unter Berücksichtigung der finanziellen Komponenten als gewichteter Durchschnitt bestimmt:

wobei Y0 der allgemeine Abzinsungssatz ist; Ym – Diskontsatz für Fremdkapital; Ja - für Eigenmittel.

Das Verfahren ist anwendbar, wenn die Einwerbung von Fremdkapital für Investitionen in Immobilien typisch ist, die durchschnittlichen Marktbedingungen der Bonitätskennzahlen und die durchschnittlichen Marktwerte der Eigenkapitalrendite der Anleger bekannt sind.

3.2.4. Kapitalisierung durch Berechnungsmodelle

Das Berechnungsmodell Kapitalisierungsmethode basiert auf der Analyse sich ändernder Einkommensströme unter Verwendung eines allgemeinen Kapitalisierungszinssatzes.

Der Gesamtkapitalisierungszinssatz wird unter Berücksichtigung des Marktwerts der Rendite, des gewählten Sanierungsmodells, der Finanzierungsbedingungen, der Einkommensänderungsraten und des Objektwerts berechnet. Die Hauptbestandteile des Kapitalisierungszinssatzes sind der Abzinsungssatz und der Einkommenssatz. Nach westlicher Methode sollte bei der steuerlichen Immobilienbewertung der effektive Steuersatz berücksichtigt werden.

Der Abzinsungssatz ist die erforderliche Rendite auf das investierte Kapital, dh das Verhältnis des Barwerts der in jeder Periode erzielten Erträge zu den Kapitalkosten. Die Kosten für Immobilien sind hoch und für ihren Erwerb, die Umsetzung von Investitionsprojekten ist es notwendig, Fremdkapital anzuziehen. Entsprechend diesem Umstand enthält der Abzinsungssatz folgende Komponenten:

a) Zinssatz - die erforderliche Rendite auf geliehenes Kapital;

b) Rendite - die erforderliche Eigenkapitalrendite.

Die Verwertungsquote spiegelt die Rendite des investierten Kapitals über die Lebensdauer der Immobilie wider. Die Rückgewinnungsrate wird oft als Kapitalrendite bezeichnet. Sie gilt nur für den Anteil der Investition, der während des Investitionszeitraums ausgegeben wird. Aufgrund der Tatsache, dass das Land nicht verbraucht wird, wird die Ersatzrate für Grundeigentum nicht berücksichtigt.

Der effektive Steuersatz ist der Grundsteuersatz, ausgedrückt als Prozentsatz des Marktwerts der Immobilie. Sollte nur bei Immobilienbewertungen für steuerliche Zwecke in den Kapitalisierungszinssatz einbezogen werden. In diesem Fall ist die Grundsteuer nicht in den Betriebsausgaben enthalten, ihre Höhe ist also noch nicht bekannt.

Die größte aller Komponenten des Kapitalisierungszinssatzes ist in den meisten Fällen der Abzinsungssatz. Daher wird der Kapitalisierungszinssatz zunächst bestimmt, indem die Rendite risikofreier liquider Kapitalanlagen ermittelt wird, die keine hohen Anlageverwaltungskosten erfordern (z. B. eine Einzahlung auf ein Bankkonto). Dies ist der Mindestsatz, der die Geldentwertung im Laufe der Zeit kompensiert. Fügen Sie dann Anpassungen für Risiko, Liquidität und Anlageverwaltung hinzu. Diese Komponenten bilden den Abzinsungssatz (Rendite und Zinssatz).

Jeder Investor berücksichtigt neben der Kapitalrendite auch die Rendite des investierten Kapitals. Daher wird dem Diskontsatz ein Ersatzsatz hinzugefügt.

Kapitalrendite - Rückzahlung der ursprünglichen Investition durch Erträge oder Weiterverkauf. Zur Berücksichtigung der Kapitalrendite wird eine Recovery Rate angewendet.

Rückvergütung - die Höhe des periodischen Einkommens, die erforderlich ist, um die Investition während des Investitionszeitraums zurückzuzahlen. Die jährliche Verwertungsquote hängt von der Änderungsrate der Einkünfte aus dem Objekt, der Dauer seines Erhalts und den Einkünften aus der zukünftigen Weiterveräußerung des Objekts ab, wenn der Besitz nicht auf Dauer ist.

Wenn ein stetiger Einkommensfluss aus dem Dauerbesitz erwartet wird und der Wert des Anlagekapitals der ertragbringenden Immobilie voraussichtlich unverändert bleibt, ist keine Berücksichtigung des Investitionserholungsfaktors erforderlich, und der Kapitalisierungssatz entspricht dem Diskontsatz.

Neben der Geldentwertung kann es vor allem aus zwei Gründen zu einer Wertminderung des Eigentums kommen:

1) Aufgrund einer Änderung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage auf dem Markt, die einerseits die Risikoquote erhöht, andererseits die Risikoquote reduziert werden muss, wenn eine Wertsteigerung der Immobilie erfolgt erwartet;

2) aufgrund der kumulierten Wertminderung der Immobilie, wodurch die Entschädigung im Kapitalisierungssatz berücksichtigt werden muss.

Tritt während des Betrachtungszeitraums eine Wertänderung des Objekts ein, wird der Kapitalisierungszinssatz als Summe zweier Koeffizienten bestimmt: der Rendite und der Rückzahlungsrate des Kapitalbetrags. Wenn eine Wertminderung des in Immobilien investierten Kapitals möglich ist, muss das Kapital ganz oder teilweise aus den laufenden Erträgen zurückerlangt werden.

Die Verwertungsquote oder Rendite der Investition gilt nur für den Anteil der Investition, der während des Investitionszeitraums ausgegeben wird (bei Grundstücken wird sie nicht berücksichtigt, da das Land nicht verbraucht wird). Die Verwertungsquote wird benötigt, um den Betrag zu bestimmen, der jährlich für eine Kapitalrendite während der Haltedauer eingenommen werden muss. Der Effekt der Inflation spiegelt sich in der Risikorate wider (ein Bestandteil des Diskontsatzes), die Recovery Rate spiegelt die Auswirkung der Wertminderung der Immobilie auf den Verkaufspreis wider.

Die Wahl der Erstattungsmethode hängt von der Art der erhaltenen Einkünfte ab. Die wichtigsten Formen des Erhalts von Einkommensströmen:

1) einheitliche periodische Einnahmen ohne Einschränkung der Eigentumsverhältnisse des Objekts;

2) einheitliche periodische Einnahmen für einen begrenzten Zeitraum, nach dem der Weiterverkauf des Objekts geplant ist;

3) abnehmende periodische Einnahmen während des Zeitraums, der durch das Ende der Mietzeit oder die vollständige Abschreibung des Objekts aufgrund des Ablaufs der Nutzungsdauer begrenzt ist;

4) steigende Einkommensströme während des Prognosezeitraums;

5) ein einmaliger Erhalt eines Einkommensstroms aus dem zukünftigen Weiterverkauf des Objekts.

Neben den oben genannten Formen des Erhalts von Einkommensströmen kann es Kombinationen davon geben. Zum Beispiel eine Kombination aus steigenden oder sinkenden Einkommensströmen mit einem zukünftigen Weiterverkauf der Immobilie.

Die Hauptoptionen zur Deckung der Kapitalkosten: die Kapitalrückzahlung zu gleichen Teilen, das Modell eines endlosen Einkommensstroms, die Inwood-Methode, die Hoskold-Methode.

Die Methode der Abgeltung zu gleichen Teilen beruht darauf, dass die Rückzahlung von Kapitalanlagen jährlich zu gleichen Teilen während der Lebensdauer der Immobilie erfolgt. Der Erstattungssatz errechnet sich aus dem Kehrwert der Restnutzungsdauer. Der Einsatz dieser Methode ist bei multifunktionalen Immobilien mit erheblicher Abnutzung, Wohnimmobilien, Büros gerechtfertigt.

Beispiel. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes beträgt 25 Jahre. Dann beträgt der Erstattungssatz 4 %:

Das heißt, für die verbleibenden 25 Jahre der Lebensdauer der Immobilie sollte der jährliche Betrag der Kapitalrückgewinnung 4 % des Wertes der Immobilie betragen.

Das Verfahren ist insbesondere dann anwendbar, wenn aufgrund steigender Abschreibungen des Objekts, bei kurzfristigen Mietverträgen, prekärer Vermögenslage des Mieters mit einem stetigen Rückgang des Betriebsergebnisses zu rechnen ist.

Das Modell des unendlichen Einkommensstroms wird in zwei Fällen angewendet:

1) es gibt einen endlosen Einkommensstrom;

2) Der Einkommensstrom ist endlich, aber der Verkaufspreis des Objekts entspricht der Anfangsinvestition. Das heißt, der Wert des Vermögenswerts ändert sich nicht, und Erträge können mit einem Kapitalisierungssatz gleich dem Abzinsungssatz kapitalisiert werden:

Wenn am Ende des Investitionsvorhabens der Wert der Immobilie ganz oder teilweise abnimmt, kann das Anfangskapital aus den Einnahmen zurückgezahlt werden.

Die Inwood-Methode geht von der Kapitalrendite aus dem Ersatzfonds in Höhe der Kapitalrendite aus, d. h. die Kapitalrendite ist gleich der Kapitalrendite. Der Recovery-Fonds-Faktor generiert einen Cashflow, der einer vollen Rendite auf die ursprüngliche Investition entspricht.

Die Gesamtkapitalisierungsquote sollte eine Kapitalrendite (R0) und einen Sanierungsfondsfaktor (SFF) umfassen, der einen Sanierungsfonds generiert, der einer vollständigen Rendite auf die ursprüngliche Investition entspricht. Die Grundformel zur Berechnung des Gesamtkapitalisierungszinssatzes bei Vollabschreibung lautet:

Ein Merkmal der Inwood-Methode ist, dass die Bildung des Ausgleichsfonds zum Satz der Kapitalrendite erfolgt.

Die Hoskold-Methode wird bei gleichmäßig fließenden Einkommensströmen angewendet, wobei der Erstattungsbetrag jedes Jahr vereinnahmt und mit dem risikolosen Zinssatz verzinst auf dem Girokonto hinterlegt wird. Die Methode geht davon aus, dass der Anleger keine verfügbaren Optionen für eine Wiederanlage zu einem Satz hat, der dem der ursprünglichen Anlage entspricht. In diesem Fall gründet der Anleger zur Sicherung der Rendite seines Geldes einen Ausgleichsfonds und reinvestiert zum niedrigstmöglichen Satz, d. h. zum risikofreien Satz.

Im Gegensatz zur Inwood-Methode, die eine Kapitalrendite verwendet, wird die Hoskold-Methode, die auf der Verwendung des risikolosen Zinssatzes als Grundlage für die Kapitalrückgewinnung basiert, viel seltener verwendet.

3.2.5. Kapitalisierung gleichförmig variierender Einkünfte

Ändern sich die Erträge aus dem Objekt regelmäßig, muss der Kapitalisierungszinssatz angepasst werden:

wobei R der Kapitalisierungszinssatz ohne Änderungen der Einkommensströme ist; R* - Kapitalisierungszinssatz, angepasst an Änderungen der Einkommensströme; Kk - Korrekturfaktor.

Steigt das Einkommen, sinkt der Kapitalisierungszinssatz, sinkt das Einkommen, steigt der Kapitalisierungszinssatz.

3.3. Analyse von Hypothekeninvestitionen

Bei der Hypothekenanlageanalyse wird der Wert der Immobilie als Summe der Eigen- und Fremdkapitalkosten ermittelt. Damit wird der Meinung des Investors Rechnung getragen, dass er nicht die Immobilienkosten, sondern die Kapitalkosten zahlt. Das Darlehen wird als Mittel zur Erhöhung der für den Abschluss der Transaktion erforderlichen Investition angesehen. Die Eigenkapitalkosten werden durch Diskontierung der Cashflows an den Eigenkapitalgeber aus den laufenden Erträgen und aus der Rückabwicklung, die Fremdkapitalkosten durch Diskontierung der Schuldendienstzahlungen berechnet.

Der aktuelle Wert der Immobilie wird in Abhängigkeit von Diskontsätzen und Cashflow-Eigenschaften bestimmt. Das heißt, der Barwert hängt von der Lebensdauer des Projekts, dem Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital, den wirtschaftlichen Eigenschaften der Immobilie und den entsprechenden Diskontierungssätzen ab.

Betrachten Sie den allgemeinen Algorithmus der Hypotheken-Investment-Analyse zur Berechnung des Wertes von Immobilien, deren Kauf mit Fremdkapital finanziert wird, und dementsprechend werden die Cashflows aus periodischen Erträgen und aus Rückzahlung zwischen den Anteilen an Eigen- und Fremdkapital verteilt .

Schritt 1. Bestimmung des Barwerts regelmäßiger Einkommensströme:

- Für den Prognosezeitraum wird ein Bericht über Einnahmen und Ausgaben erstellt, während die Beträge für den Schuldendienst auf der Grundlage der Eigenschaften des Darlehens berechnet werden - des Zinssatzes, der vollständigen Amortisationsdauer und der Rückzahlungsbedingungen, der Höhe des Darlehens und die Häufigkeit der Zahlungen zur Rückzahlung des Darlehens;

- Zahlungsströme der Eigenmittel ermittelt werden;

- die Rendite auf das investierte Kapital wird berechnet;

- auf Basis der errechneten Eigenkapitalrendite wird der Zeitwert der regelmäßigen Cashflows vor Steuern ermittelt.

Schritt 2. Ermittlung des Barwerts der Reversionserträge abzüglich des nicht gezahlten Saldos des Darlehens:

- Einkünfte aus Verwertung ermittelt werden;

- von den Einkünften aus der Verwertung wird der Restschuldbetrag am Ende der Eigentumsdauer an der Sache abgezogen;

- Gemäß der in Stufe 1 berechneten Eigenkapitalrendite wird der aktuelle Wert dieses Cashflows bestimmt.

Schritt 3. Ermittlung des Immobilienwertes durch Summierung der aktuellen Werte der analysierten Zahlungsströme.

Mathematisch lässt sich die Definition des Wertes eines Vermögenswerts als Formel darstellen

wobei NOI - Nettobetriebsertrag des n-Jahres des Projekts; DS - die Höhe des Schuldendienstes im n-Jahr des Projekts;

TG - Rückzahlungsbetrag ohne Verkaufskosten;

UM - unbezahlter Restbetrag des Darlehens am Ende der Projektlaufzeit n; i - Eigenkapitalrendite; M - der Anfangsbetrag des Darlehens oder der aktuelle Saldo des Hauptbetrags der Schuld.

Diese Formel kann in folgenden Fällen als Gleichung angewendet werden:

- Wenn es schwierig ist, die Höhe des Eigentumsrückfalls vorherzusagen, aber es möglich ist, die Tendenzen seiner Änderung in Bezug auf die Anschaffungskosten zu bestimmen, dann ist es möglich, in den Berechnungen den Rückfallwert, ausgedrückt als Anteile der Anschaffungskosten, zu verwenden ;

- wenn der Zustand des Problems nicht die Höhe des Darlehens, sondern nur den Anteil des Darlehens angibt.

Berücksichtigen Sie die Hauptkriterien für die Wirksamkeit von Investitionsprojekten.

Kapitalwert – eine Kennzahl, die den Nutzenüberschuss eines Projekts über die Kosten misst, wobei der Barwert des Geldes berücksichtigt wird

wobei NPV der Nettogegenwartswert des Investitionsprojekts ist; Co - Anfangsinvestition; Сi - Cashflow der Periode t; i, - Abzinsungssatz für Periode t.

Ein positiver Barwert bedeutet, dass die Einnahmen aus dem Projekt die Kosten seiner Umsetzung übersteigen.

Schritte zur Anwendung der Kapitalwertregel:

- Prognose der Cashflows aus dem Projekt während der gesamten erwarteten Eigentumsdauer, einschließlich Einnahmen aus dem Wiederverkauf am Ende dieser Periode;

- Bestimmung der alternativen Kapitalkosten am Finanzmarkt;

- Ermittlung des Barwerts der Cashflows aus dem Projekt durch Diskontierung mit einem Satz, der den Opportunitätskosten des Kapitals entspricht, und Subtraktion des Betrags der Anfangsinvestition;

- Auswahl eines Projekts mit dem maximalen NPV-Wert aus mehreren Optionen.

Je höher der NPV, desto höher sind die Erträge, die der Anleger aus der Kapitalanlage erhält.

Beachten Sie die Grundregeln für Anlageentscheidungen.

1) Das Projekt sollte investiert werden, wenn der NPV-Wert positiv ist. Das berücksichtigte Effizienzkriterium (NPV) ermöglicht die Berücksichtigung der Geldwertänderung im Laufe der Zeit, hängt nur vom prognostizierten Cashflow und den alternativen Kapitalkosten ab. Die Kapitalwerte mehrerer Investitionsprojekte werden in heutigem Geld ausgedrückt, wodurch sie korrekt verglichen und addiert werden können.

2) Der bei der Berechnung des NPV verwendete Abzinsungssatz wird durch die Opportunitätskosten des Kapitals bestimmt, d. h. die Rentabilität des Projekts wird bei der Geldanlage mit gleichem Risiko berücksichtigt. In der Praxis kann die Rentabilität eines Projekts höher sein als die eines Projekts mit alternativem Risiko. Daher sollte das Projekt investiert werden, wenn die Rendite höher ist als die Opportunitätskosten des Kapitals.

Die betrachteten Regeln zum Treffen von Anlageentscheidungen können widersprüchlich sein, wenn es in mehr als zwei Perioden zu Zahlungsströmen kommt.

Die Amortisationszeit ist die Zeit, die erforderlich ist, damit der Betrag der Cashflows aus dem Projekt dem Betrag der Anfangsinvestition entspricht. Dieser Anlageleistungsmesser wird von Anlegern verwendet, die wissen möchten, wann eine vollständige Rendite des investierten Kapitals eintreten wird.

Nachteil: Zahlungen nach der Amortisationszeit werden nicht berücksichtigt.

4. Verwaltung des Prozesses der Investition und Finanzierung von Immobilien

Die Einzigartigkeit von Immobilien erfordert ein sorgfältiges Studium der finanziellen, rechtlichen und technischen Seite jedes Anlageobjekts. Darüber hinaus ist es wichtig, dass die Rentabilität einer Investition von der Qualität der Immobilienverwaltung abhängt.

4.1. Kriterien für die Wirksamkeit von Investitionsvorhaben

Bei der Analyse von Investitionsprojekten wird der Investitionswert der Immobilie unter Berücksichtigung ihres Marktwertes analysiert.

Die Bewertung der Wirksamkeit von Investitionen erfolgt unter Berücksichtigung der folgenden Informationen:

- die Baukosten, bestimmt durch Analoga, durch spezifische Indikatoren mit Anpassungen, durch Vorhersage- und Expertenschätzungen;

- Klärung der Finanzierungsquellen und -bedingungen;

- Analyse der Einnahmen aus dem Objekt, Rentabilitätsänderungen;

- Auswahl des Investitionszeitraums zur Durchführung einer Machbarkeitsstudie (beinhaltet Bau, Entwicklung, Betrieb);

- Prognose von Preisänderungen für Einkommens- und Kostenbestandteile;

- Berechnungen zur Ermittlung von Reserven zur Steigerung der Wirtschaftlichkeit und Zuverlässigkeit des Investitionsvorhabens.

Die Dauer des Prognosezeitraums, innerhalb dessen Berechnungen zur Bestimmung der Wirksamkeit des Investitionsprojekts durchgeführt werden, wird unter Berücksichtigung der Dauer der Erstellung, des Betriebs und gegebenenfalls der Liquidation des Objekts sowie des Zeitraums zur Erreichung der angegebenen Rentabilität bestimmt Eigenschaften, Anforderungen und Präferenzen des Anlegers.

Der Vergleich von Investitionsprojekten erfolgt anhand bestimmter Leistungskriterien, von denen die wichtigsten der Kapitalwert des Projekts, die Amortisationszeit des Projekts, der Rentabilitätsindex des Projekts, die interne Rendite des Projekts und seine sind Modifikationen, die durchschnittliche Nettokapitalrendite.

Das betrachtete allgemeine Modell der Hypothekeninvestitionsanalyse lässt uns den Schluss zu, dass die Besitzdauer eines Vermögenswerts den Wert der Immobilie beeinflusst, da sich die Höhe und Höhe der Cashflows in das Eigenkapital ändern. Es besteht die Tendenz, den Zeitwert mit zunehmender Laufzeit des Investitionsvorhabens zu reduzieren. Daher sollte die Dauer des Investmentbesitzes auf der Grundlage der allgemeinen wirtschaftlichen Situation, der finanziellen Situation des Investors und der Rentabilität alternativer Investments vorhergesagt werden.

Der Rentabilitätsindex ist das Verhältnis des Barwerts des zukünftigen Nutzens zur Anfangsinvestition:

Eine andere Definition des Rentabilitätsindex ist das Verhältnis des Barwerts aller positiven Cashflows aus einem Projekt zum Barwert aller negativen Cashflows.

Ein Investitionsprojekt sollte angenommen werden, wenn dieser Wert größer als 1 ist. Der Rentabilitätsindex entspricht im Kern dem NPV. Der Rentabilitätsindex sollte nicht verwendet werden, wenn Projekte ausgewählt werden, die sich gegenseitig ausschließen.

Der interne Zinsfuß (IRR) ist der Abzinsungssatz, bei dem der Barwert der Kapitalrendite gleich der Anfangsinvestition ist, d. h. NPV=0.

Die Nachteile dieses Kriteriums sind weniger offensichtlich als bei der Amortisationszeit. Die Bestimmung des IRR besteht in der Auswahl eines angemessenen Abzinsungssatzes für Cashflows. Dazu werden alle positiven und negativen Cashflows des Projekts analysiert, um den Abzinsungssatz zu ermitteln, bei dem ihre algebraische Summe gleich Null ist.

Durch Vergleich des IRR mit den Opportunitätskosten des Kapitals kann festgestellt werden, ob das Projekt einen positiven NPV haben wird: Wenn die Opportunitätskosten des Kapitals kleiner als der IRR sind, dann ist der NPV größer als null.

Das Projekt kann investiert werden, wenn die Opportunitätskosten des Kapitals geringer als der IRR sind. Beim Vergleich von Investitionsprojekten sind Projekte mit einem hohen IRR-Wert eher vorzuziehen.

In der Praxis wird häufig die interne Verzinsung als Hauptinvestitionskriterium verwendet, aber dieses Effizienzkriterium ist falsch, wenn unterschiedliche Abzinsungssätze berücksichtigt werden müssen oder wenn der anfängliche Cashflow größer als Null ist.

Es gibt Techniken, die den IRR anpassen, um ihn in einer bestimmten Situation anzuwenden.

Beispielsweise ermöglicht der modifizierte interne Zinssatz (MIRR) die Anwendung des IRR, wenn sich das Vorzeichen der Cashflows des Projekts mehr als einmal ändert. Dieser Ansatz lässt sich bequem mit der gestaffelten Baufinanzierung anwenden. Die MIRR-Berechnung erfolgt wie folgt:

- die Abzinsung bestimmt den Wert aller negativen Cashflows zu Beginn des Projekts, der Abzinsungssatz wird gemäß der Rendite der Investition in liquide kurzfristige Wertpapiere berechnet;

- Die interne Rendite des Projekts wird berechnet, die eine modifizierte Rendite ist.

Durchschnittliche Nettovermögensrendite. Wird von einigen Anlegern verwendet, um Anlageentscheidungen auf der Grundlage einer buchhalterischen Rendite zu treffen. Rechnungsrendite - das Verhältnis des durchschnittlich prognostizierten Gewinns des Projekts nach Abzug von Abschreibungen und Steuern zum durchschnittlichen Buchwert der Investitionen. Das resultierende Verhältnis wird mit dem Durchschnitt des Unternehmens oder der Branche verglichen.

Dieses Kriterium für die Effektivität von Investitionsvorhaben hat gravierende Nachteile:

- berücksichtigt nicht die Veränderung des Geldwertes im Laufe der Zeit;

- Abhängigkeit von dem von einem bestimmten Investor verwendeten Buchhaltungssystem.

Um eine Entscheidung zu treffen, wird einem Anleger empfohlen, mehrere Leistungskriterien zu analysieren, da keines davon die Berücksichtigung aller Merkmale jeder spezifischen Situation ermöglicht.

4.2. Methoden zur Analyse von Investitionsprojekten

Bei der Investitionsanalyse werden die wahrscheinlichsten und nicht die einzig möglichen Parameter bewertet. Verwendete Begriffe:

Risiko - die Möglichkeit der Abweichung der tatsächlichen endgültigen Daten von den erwarteten geplanten Ergebnissen. Das Risiko ist null, wenn absolute Gewissheit über zukünftige Ereignisse besteht.

Wahrscheinlichkeit ist die relative Wahrscheinlichkeit, dass ein Ereignis eintritt. Bei der Bewertung von Investitionen in Immobilien steht die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Ereignisses in direktem Zusammenhang mit dem Risiko eines Investitionsvorhabens.

Die Bestimmung des Wahrscheinlichkeitsgrades erfolgt auf verschiedene Arten:

- basierend auf der Analyse und Recherche vergangener Ereignisse;

- als Ergebnis wissenschaftlicher Forschung und Experimente;

- als Ergebnis der Analyse der Beziehung der Faktoren:

es ist zu erwarten, dass bei einem Rückgang der Profitrate am Kapitalmarkt die Profitrate einer bestimmten Art von Eigentum sinkt;

- Entwicklung subjektiver Urteile durch einen Experten auf der Grundlage der Überprüfung aller Prämissen.

Betrachten wir kurz die Essenz einiger Methoden, die es uns ermöglichen, das Risiko eines Investitionsvorhabens zu messen und die geeignete Verhaltensstrategie zu bestimmen, wenn der Grad der Wahrscheinlichkeit bereits bestimmt wurde.

Methoden, die es ermöglichen, das Risiko eines Investitionsprojekts zu messen und eine Verhaltensstrategie zu bestimmen: Methode der Schuldendeckungsquote; Analyse der Amortisationszeit; Diskontierung durch risikoadjustierte Renditen; Sensitivitätsanalyse; Monte-Carlo-Methode; Breakeven-Analyse.

Die Debt Coverage Ratio-Methode wird verwendet, um die Machbarkeit eines fremdfinanzierten Projekts zu analysieren. Schuldendeckungsquote - das Verhältnis des Nettobetriebsgewinns zum jährlichen Schuldendienst:

Als Maß für das Risiko wird der Schuldendeckungsgrad häufig verwendet, wenn Hypothekendarlehen verwendet werden, um den Grad der relativen Sicherheit in Abhängigkeit von den Bedingungen der Hypothek zu bestimmen. Auf Basis von DCR wird die Machbarkeit eines Investitionsvorhabens mit Fremdfinanzierung analysiert. Der spezifische Wert von DCR ist für verschiedene Kreditgeber unterschiedlich und ermöglicht es Ihnen, das Risiko zu messen, berücksichtigt jedoch nicht das mit einem bestimmten Kreditnehmer verbundene Risiko (Shevchuk D.A. Organisation und Finanzierung von Investitionen. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ; Shevchuk D.A. Fundamentals of Banking Affairs. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Banking operations. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Die Amortisationszeitanalyse spiegelt das Zeitintervall wider, in dem Geld in einer riskanten Investition ist. Die für einen Investor akzeptable Amortisationszeit hängt von der aktuellen Wirtschaftslage ab.

Bei der Verwaltung eines Anlageportfolios kann die Amortisationszeit dabei helfen, zu bestimmen, wann man in ein Projekt einsteigt und wann man aus einem Projekt aussteigt.

Diskontierung mit risikoadjustierten Renditen. Abzinsungssätze, die alle Risikograde berücksichtigen, können angepasst werden, um den Anleger für die Übernahme zusätzlicher Risiken zu entschädigen.

Die Sensitivitätsanalyse basiert auf der Analyse der Sensitivität eines analytischen Anlagemodells gegenüber einer Änderung eines Parameters. Es wird angenommen, dass ein größeres Risiko durch Faktoren eingeführt wird, deren Änderung das Ergebnis am stärksten beeinflusst.

Die Sensitivitätsanalyse ist auf jedes Element anwendbar, das dazu neigt, sich zu ändern.

Monte-Carlo-Methode. Mit der Sensitivitätsanalyse können Sie die Änderung nur einer Variablen berücksichtigen, diese Monte-Carlo-Methode ist eine Kombination aller möglichen Änderungen von Variablen. Dieses Verfahren erfordert komplexe Computermodelle.

Die Break-Even-Analyse soll ermitteln, auf welchen Betrag die tatsächlichen Roherträge sinken können, bevor das Projekt beginnt, Verluste zu erwirtschaften. Das heißt, unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten des Kapitals wird das Niveau der Immobilienfunktion bestimmt, bei dem NPV = 0 ist.

4.3. Risiken der Immobilienfinanzierung

Das Risiko spiegelt die Möglichkeit einer Abweichung der tatsächlichen Leistungsdaten von den erwarteten geplanten Ergebnissen wider. Die Risiken hängen von den Besonderheiten des Investitionsprojekts, der Rentabilität und der Stabilität auf diesem Markt ab.

Betrachten Sie die Hauptrisiken im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung:

- Kreditrisiko - Verluste, wenn der Kreditnehmer keine Zahlungen leistet;

- Zinsrisiko – die Wahrscheinlichkeit, dass der Zinssatz für ein Darlehen angesichts steigender Zinssätze seltener angepasst wird als für geliehene Mittel;

- Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung - Verluste bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit festem Zinssatz;

- Risiko vorläufiger Verpflichtungen - das Risiko der Finanzierung von Darlehen, für die vor Finanzierungsbeginn ein fester Zinssatz festgelegt wird;

- Liquiditätsrisiko - die Wahrscheinlichkeit, dass der Gläubiger nicht über genügend Mittel verfügt, um seine Verpflichtungen zu begleichen, die er als Rückzahlung von Schulden aus gewährten Darlehen erhalten hat;

- das Risiko von Änderungen der Bedingungen für die Mobilisierung von Mitteln - Verluste im Falle einer Wertminderung der Mittel (Basiszinssatz) bei der Kreditvergabe mit festem Aufschlag (im Verhältnis zum Basiszinssatz).

Das Kreditrisiko ist mit Verlusten verbunden, wenn der Kreditnehmer die Kreditzahlungen nicht leisten kann oder der Wert der verpfändeten Immobilie nicht ausreicht, um die Verpflichtungen des Kreditnehmers gegenüber dem Kreditgeber zu begleichen. Die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers wird durch das Verhältnis des Einkommens des Kreditnehmers zum Zinssatz des Darlehens bestimmt. Bei Nichtzahlung entstehen für den Gläubiger mehrere Arten von Verlusten. Der Darlehensgeber erleidet Verluste, wenn der Erlös aus dem Verkauf der ihm in Besitz übertragenen Immobilien geringer ist als der zurückgezahlte Teil des Darlehens. Neben den Kosten für den Betrieb, die Reparatur und den Verkauf von Immobilien fallen auch Verwaltungskosten für die Verwaltung ausstehender Kredite und beschlagnahmter Immobilien an.

Das Kreditrisikomanagement erfolgt durch eine gründliche Analyse des Sicherungsobjekts, der Bonität des Kreditnehmers und der Entwicklung von Empfehlungen zur akzeptablen Kredithöhe. Bei der Bestimmung der Rückzahlungswahrscheinlichkeit eines Darlehens gilt das Hauptaugenmerk der Ermittlung der Höhe der Einnahmen des Darlehensnehmers und der Einschätzung des Wertes der als Sicherheit übertragenen Immobilie. Bei der Kreditvergabe zur Immobilienentwicklung (Bau, Umbau, Modernisierung) wird das Kreditrisiko deutlich reduziert, wenn bekannt ist, dass der Kreditnehmer bereits mehrere ähnliche Projekte wie das beantragte abgeschlossen hat.

Das Zinsrisiko ist eine Verringerung des Gewinns eines Kreditinstituts aufgrund einer negativen, unvorhergesehenen Änderung des Zinsniveaus. Das heißt, dies sind potenzielle Verluste, die durch die Finanzierung mit einem Ungleichgewicht bei der regelmäßigen Überprüfung der Zinssätze für Darlehen und Fremdkapital verursacht werden.

Möglichkeiten, dieses Risiko zu managen: Finanzierung mit Hilfe von Wertpapieren mit gleicher Laufzeit und die Verwendung verschiedener Methoden der Indexierung durch Kreditgeber bei der Berechnung von Kreditzahlungen unter Berücksichtigung der Inflation und des Einkommens des Kreditnehmers.

Das vorzeitige Rückzahlungsrisiko ist der potenzielle Verlust bei der Wiederanlage, der durch die vorzeitige Rückzahlung einer Festhypothek verursacht wird. Das Risiko entsteht auch im Zusammenhang mit Verlusten bei der Finanzierung von Darlehen, deren Zinssätze vor Finanzierungsbeginn festgelegt werden. Dieses Risiko wird als Pre-Commitment-Risiko bezeichnet.

Bei der Kreditvergabe werden alternative Konditionen für den Kreditgeber und den Kreditnehmer vorgesehen. Der Darlehensnehmer erhält das Recht, das Darlehen vor Ablauf des Darlehensvertrags zurückzuzahlen, und der Darlehensgeber wiederum hat die Möglichkeit, den Zinssatz für das Darlehen periodisch mit einem sich ändernden Zinssatz zu ändern. Kreditgeber bieten Kreditnehmern auch die Möglichkeit, den Zinssatz für ein Darlehen zu bestimmen, bevor der Kreditfinanzierungsprozess beginnt.

Das Liquiditätsrisiko ist mit dem unzureichenden Eingang von Zahlungen auf Darlehen verbunden, um die gegenwärtigen Verpflichtungen des Gläubigers zu erfüllen, und entsteht im Zusammenhang mit den Schwierigkeiten, Bargeld durch den Verkauf von Vermögenswerten zu Marktpreisen oder in deren Nähe zu beschaffen. Das Liquiditätsrisikomanagement erfordert eine Reihe von Finanztransaktionen. Insbesondere wird der Cash-Flow berechnet, um den Cash-Bedarf der Bank zu ermitteln und eine Cash-Mobilisierungsstrategie mit Quellen- und Kostenidentifikation entwickelt. Die Reduzierung des Liquiditätsrisikos steht in direktem Zusammenhang mit der Entwicklung des Sekundärmarktes für Hypothekendarlehen, der Schaffung von Bedingungen für die Gewinnung langfristiger Ressourcen in diesem Bereich, der Sicherstellung der Refinanzierung der ausgegebenen Hypothekendarlehen,

Das Risiko einer Änderung der Finanzierungsbedingungen ergibt sich aus der langfristigen Kreditvergabe zu einem variablen Zinssatz. In diesem Fall ist die prozentuale Prämie auf das Darlehen fest und die prozentuale Prämie auf das Fremdkapital variabel.

Das Risiko von Änderungen der Finanzierungsbedingungen kann durch die Finanzierung von Darlehen mit langfristigen variabel verzinslichen Schuldtiteln gesteuert werden.

Darüber hinaus ergeben sich bei der Wohnungsbaukreditvergabe spezifische Risiken. Beispielsweise besteht das Risiko, dass fertiggestellte Wohnungen langsamer verkauft werden als geplant. Möglichkeiten, dieses Risiko zu mindern, umfassen den Vorverkauf einer bestimmten Anzahl von Einheiten und die Aufteilung des Kreditvergabeprozesses in mehrere unabhängige Schritte bei großen Projekten.

Es besteht auch die Gefahr von Feuer oder Diebstahl von installierten oder gelagerten Materialien oder anderen Sachschäden. Eine Reduzierung dieses Risikos wird durch Versicherungen, Sicherheiten und andere Maßnahmen zur Gewährleistung der Sicherheit erreicht, die dem Gesetz nicht widersprechen.

Es besteht das Risiko der Kreditgewährung durch die Fälschung von Unterlagen des Kreditnehmers und die Zweckentfremdung von Kreditmitteln. Sie kann zum einen durch die Anlage von vom Darlehensnehmer erhaltenen Mitteln und zum anderen durch eine zusätzliche Anlage eigener Mittel des Darlehensnehmers reduziert werden, wenn festgestellt wird, dass die verbleibenden Beträge aus dem gewährten Darlehen nicht ausreichen, um den Bau fertigzustellen.

Bei der Finanzierung von Investitionen sind die Risiken von Investitionen in Immobilien zu berücksichtigen, die einen erheblichen Kapitaleinsatz erfordern, langfristig angelegt sind und einem stärkeren Einfluss von Risikofaktoren unterliegen als Investitionen in anderen Wirtschaftsbereichen .

Die Rentabilität eines Investitionsvorhabens sollte auf der Grundlage von Schätzungen des aktuellen risikolosen Zinssatzes, des allgemeinen Marktrisikos und des Risikos aufgrund der Eigenschaften von Immobilien als Anlagevermögen analysiert werden.

Risikofreie Anlagen sind Anlagen, bei denen die Rendite absolut sicher ist. Absolut risikofreie Anlagen gibt es nicht, aber zu den Anlagen mit maximaler Renditesicherheit gehören Anlagen, deren Rendite staatlich garantiert wird.

Dementsprechend wird der aktuelle Zinssatz für langfristige Staatsanleihen (zum Beispiel Anleihen) oder ähnliche Wertpapiere als risikofreier Zinssatz bei der Analyse von Anlagen in Immobilien verwendet.

Das Marktrisiko ist die Volatilität des jährlichen IRR aufgrund von Änderungen des regelmäßigen Einkommens und der Kapitalkosten. Im Immobilienmarkt wird die Rentabilität im Gegensatz zum Wertpapiermarkt nicht auf Basis einer einfachen statistischen Aufbereitung von Verkaufspreisen und Mietwerten ermittelt, sondern auf der Grundlage von Schätzungen professioneller Gutachter. Solche Schätzungen hängen von der Qualifikation und Erfahrung des Gutachters ab und können fehlerhaft sein.

Das mit der Investition in Immobilien verbundene Risiko ist ein spezifisches Risiko aufgrund der einzigartigen Merkmale von Immobilien: geringe Liquidität, hohe Kosten für Geld und Zeit für Transaktionen, die Notwendigkeit eines Qualitätsmanagements. Bei der Investition in Immobilien muss der mögliche Rückgang der Rentabilität des Investitionsprojekts im Vergleich zum prognostizierten, der Überschuss der tatsächlichen Kosten über die zuvor erwarteten Kosten und die Unmöglichkeit, das Investitionsprojekt aufgrund eines Unvorhergesehenen abzuschließen, berücksichtigt werden übermäßiger Anstieg der Materialpreise, die Unfähigkeit, das errichtete Objekt zu dem zuvor geplanten höheren Preis zu verkaufen, die Gefahr der Zerstörung von Immobilienelementen.

Folgende Risikoquellen der Investition in Immobilien werden unterschieden:

- Art des Vermögens;

- Angebot und Nachfrage auf dem Markt;

- Lage;

- Einhaltung der Mietbedingungen;

- Wertminderung von Gegenständen;

- Rechtsvorschriften und Änderungen in der Besteuerung;

- Inflation;

- Reinvestition.

Das Risiko der Immobilienart hängt von Angebot und Nachfrage ab.

Das Standortrisiko ist weiter gefasst, da es auch das Objekttyprisiko umfasst.

Das Mietrisiko besteht darin, dass der Mieter die vertraglich vereinbarte Miete nicht in voller Höhe zahlen kann. Dieses Risiko ist bei Immobilien mit einem einzigen Mieter größer.

Das Risiko der Wertminderung von Immobilien liegt darin, dass die Rentabilität von Immobilien durch physische Abnutzung und Alterung sinken kann. Um die Rentabilität eines Gebäudes zu steigern, entscheiden sich Eigentümer in der Regel für erhebliche Sachkosten.

Das Risiko gesetzlicher Regulierungen und Änderungen der Besteuerung ist damit verbunden, dass bei der Erhöhung der Steuersätze erhebliche Kosten erforderlich werden.

Inflations- und Reinvestitionsrisiken wirken sich weniger stark auf die Immobilienanlage aus als die anderen oben aufgeführten Risiken.

Bei der Anlage von Aktien besteht keine Möglichkeit, das Risiko durch Veränderungen in der Kapitalstruktur zu streuen, die Diversifikation erfolgt über unterschiedliche Immobilienarten und unterschiedliche Regionen.

Schulden zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen zu verwenden bedeutet, Hypothekenschulden zu verwenden.

In Immobilien investiertes Fremdkapital birgt die gleichen Risiken wie Eigenkapital. Ihr Gesamtwert ist jedoch aufgrund zusätzlicher Risiken im Zusammenhang mit der rechtzeitigen Bedienung von Schuldenverpflichtungen und der Risiken der Nichtzahlung des Darlehensbetrags höher. In Immobilien investiertes Fremdkapital birgt zwei zusätzliche Risiken:

1) das Risiko eines Schuldendienstdefizits;

2) das Risiko einer großen einmaligen Refinanzierung.

Das erste Risiko besteht darin, dass der Immobilieneigentümer möglicherweise nicht in der Lage ist, die erforderlichen Schuldendienstzahlungen rechtzeitig zu leisten. In diesem Fall wird das Vermögen wahrscheinlich zugunsten des Gläubigers beschlagnahmt. Daher kann eine Veränderung der Markt- oder Standortsituation zum Verlust von fremdkapitalfinanzierten Immobilien führen.

Das zweite Risiko ist das Risiko, eine große einmalige Hypothekenzahlung nicht refinanzieren zu können. Es kann auch zum Verlust von Eigentum führen.

Die Kontrolle von hypothekarisch belasteten Immobilieninvestoren ist viel geringer als bei Beteiligungen, da ein Teil der Rechte einer solchen Kontrolle auf den Gläubiger übertragen wird. Die Kreditgeber bestimmen die Struktur des vom Immobilieneigentümer aufgenommenen Kapitals und schränken die Rechte des Eigentümers zur Rückzahlung von Schuldverpflichtungen ein.

Auf der positiven Seite von Immobilieninvestitionen: Wenn ein Anstieg der Anleiherenditen das Ergebnis eines Anstiegs der Inflation ist, dann wird sich dieser Anstieg der Inflation in den Erwartungen der Anleger an Mieterhöhungen widerspiegeln, und die Rendite der Immobilieninvestition wird tendieren stabiler bleiben als die langfristigen Anleiherenditen.

Letztlich erhöhen oder mindern Risiken die geplanten Erträge. Im Prozess des Risikomanagements können einige davon reduziert werden. Dazu ist es notwendig, mögliche Risiken zu identifizieren, Möglichkeiten zu deren Reduzierung und den damit verbundenen Kosten zu ermitteln, Maßnahmen zur Risikoreduzierung zu entwickeln und deren Umsetzung zu überwachen.

4.4. Entscheidungskriterien für die Immobilienfinanzierung

Aufgrund der hohen Kosten für den Erwerb von Immobilien erfolgt die Umsetzung von Investitionsprojekten im Immobilienbereich unter Einbeziehung der Fremdfinanzierung (weitere Einzelheiten finden Sie unter Shevchuk D.A. Darlehen an Privatpersonen. - M .: AST: Astrel, 2008).

Gründe für die Finanzierung von Investitionen in Immobilien:

- Unzureichendes Eigenkapital des Anlegers für eine Einmalzahlung für Immobilien, da Immobilien anders als beispielsweise Aktien schwer teilbar sind und erhebliche Geldbeträge erforderlich sind, um eine Transaktion gleichzeitig abzuschließen;

- die Notwendigkeit einer höheren Verwaltungsgebühr, die ihre Qualität verbessern kann, Qualitätsmanagement von Immobilien, Immobilienanlageportfolio wirkt sich direkt auf die Steigerung der Anlagerenditen aus;

- Iversifikation - der Wunsch, mehrere Immobilienobjekte zu verwalten, um das Risiko aufgrund der Vielfalt der Anlageobjekte zu verteilen, den Wettbewerb zu verringern, aber viele Anlageobjekte mit begrenztem Eigenkapital erfordern ein größeres Darlehen, was ein zusätzliches Risiko schafft;

- Abschreibungen sind von den Steuerbemessungsgrundlagen abzugsfähig;

- positiver finanzieller Hebel - wenn die mit Fremdmitteln erworbene Immobilie Finanzeinnahmen bringt, die den Zinssatz des Darlehens übersteigen.

Der Immobilienpreis und die Entscheidungen von Investoren werden von den Finanzierungsbedingungen beeinflusst: dem Zinssatz, der Höhe der Fremdfinanzierung, der Amortisationszeit usw.

Der Zinssatz ist die Gebühr für die Inanspruchnahme eines Kredits. Je niedriger der Zinssatz, desto attraktiver ist er für einen Anleger.

Die Höhe der Fremdfinanzierung ist durch die Höhe des Darlehens gekennzeichnet. Je größer das Darlehen, desto effektiver die Fremdfinanzierung.

Kriterien für die Wahl der maximalen Kreditsumme:

- Bei niedrigen Zinsen ist das Kriterium der Anteil der Fremdmittel am Gesamtvolumen der Kapitalanlagen in Immobilien, dieser Anteil beträgt für vorsichtige Anleger in der Regel 70%;

- bei hohen Zinsen ist das Kriterium der Schuldendeckungsgrad.

Die Amortisationszeit ist die Laufzeit des Darlehens. Je länger dieser Zeitraum ist, desto geringer sind die periodischen Zahlungen. Die Gesamtzahlungen für langfristige Zahlungen werden jedoch höher sein.

Weitere Finanzierungsbedingungen:

- Leistungen bei vorzeitiger Rückzahlung von Darlehen:

- das Recht auf vorzeitige Rückzahlung ohne Sanktionen oder mit Verhängung einer Geldbuße, die mit einer Verkürzung der Laufzeit des Darlehensvertrags abnimmt;

- beschränkte Haftung: Der Darlehensnehmer haftet nur für die belasteten Immobilien, die Rechte des Gläubigers gelten nicht für bewegliche Sachen im Falle eines Kreditausfalls (bei unbeschränkter Haftung hat der Darlehensgeber Anspruch auf die beweglichen Sachen des insolventen Darlehensnehmers) .

Berücksichtigen Sie die Kriterien für Entscheidungen über die Kreditvergabe.

Die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ändert sich sehr oft, daher ist es bei der Entscheidung über die Kreditvergabe im Einzelfall notwendig, die Marktsituation neu zu prüfen. Zu beachten sind das aktuelle und erwartete Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage, fremdfinanzierte Objekte, Risiken, Besonderheiten des Immobilienstandorts und die Rentabilität des Kredit- und Investitionsvorhabens.

Nachfrage und Angebot. Wenn das aktuelle und prognostizierte Angebot an Objekten deutlich höher ist als die Nachfrage - dies ist ein ungünstiger Faktor, ist mit einer gewissen Verbesserung zu rechnen. Zu folgenden Punkten ist eine Entscheidung zu treffen:

- Wird der Sicherungsgegenstand ständig nachgefragt?

- Kommt es vor Ablauf der Kreditlaufzeit zu einer Marktüberflutung mit solchen Objekten?

- Muss die Kreditlaufzeit verkürzt werden?

Risiken werden dahingehend analysiert, dass die Übernahme höherer Risiken durch den Kreditgeber vom Kreditnehmer bezahlt werden muss.

Ort. Es wird analysiert, ob der Standort der Kreditfazilität während der gesamten Kreditlaufzeit vorteilhaft ist.

Rentabilität. Auch die zur Finanzierung angenommenen Kredite und Investitionsvorhaben müssen rentabel sein. Die Konditionen für die Kreditvergabe dürften etwas besser sein als bei anderen Banken. Kredite müssen rückzahlbar sein, die Beziehungen zum Kreditnehmer sind gut. Grundsätzlich ist die Analyse des Investitionsvorhabens die Grundlage für Entscheidungen zur Immobilienfinanzierung. Akzeptable Effizienz des Projekts - eine Garantie für die Rückzahlung des Darlehens gemäß den festgelegten Bedingungen.

Fazit: Die Finanzierung eines Investitionsvorhabens zum Erwerb eines Bürogebäudes ist empfehlenswert, da der Kapitalwert nicht negativ ist, die Rentabilität des Investitionsvorhabens unter Berücksichtigung der Fremdfinanzierung für den Kreditgeber akzeptabel ist.

4.5. Kreditberatung

Die Palette der durch Beratung gelösten Probleme ist sehr breit. Und die Spezialisierung von Unternehmen, die Beratungsdienste anbieten, kann unterschiedlich sein: von einer engen, auf eine Richtung von Beratungsdiensten (z. B. Wirtschaftsprüfung) beschränkten, bis zu einer breitesten, die eine vollständige Palette von Dienstleistungen in diesem Bereich abdeckt. Dementsprechend stellt jeder auf diesem Gebiet tätige Spezialist (oder jede Firma) den Beratungsbegriff in eine eigene Bedeutung und gibt ihm eine eigene Nuance, die von der Ausrichtung des jeweiligen Unternehmens bestimmt wird.

Kreditberatung - Erbringung von Beratungsdiensten im Bereich der Gewinnung von Krediten und Investitionsfinanzierungen für juristische und natürliche Personen.

Die Kreditberatung ist laut den Spezialisten von INTERFINANCE eine neue Art von Geschäft, die sich heute aktiv verbreitet. In Anbetracht des immer größer werdenden Interesses unserer Kunden an von außen eingeworbenen Mitteln für die Geschäftsentwicklung entstand ein objektiver Bedarf für die Entwicklung einer solchen Dienstleistung wie der Kreditberatung.

Damit einhergehend wächst auch das Angebot an verschiedenen Kreditprogrammen der Banken. Jeder von ihnen bietet dem Kunden nicht nur Sonderkonditionen, sondern verlangt von ihm auch die Bereitstellung eines ganz bestimmten Satzes von Dokumenten und Garantien. Es wird für einen potenziellen Kreditnehmer immer schwieriger, sich in diesem Bereich selbstständig zurechtzufinden, und es wird immer einfacher, sich in diesem Strom zu verlieren (für weitere Details siehe Shevchuk D.A. Organisation und Finanzierung von Investitionen. - Rostov-on- Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of Banking Affairs. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Banking operations. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Consulting ist eine Form der intellektuellen Tätigkeit, deren Hauptaufgabe darin besteht, die Perspektiven für die Entwicklung und Nutzung von wissenschaftlichen, technischen, organisatorischen und wirtschaftlichen Innovationen unter Berücksichtigung des Fachgebiets und der Kundenprobleme zu analysieren, zu begründen.

Beratung löst die Probleme des Managements, der Wirtschaft, der Finanzen, der Investitionstätigkeit von Organisationen, der strategischen Planung, der Optimierung der Gesamtfunktion des Unternehmens, der Geschäftstätigkeit, der Erforschung und Prognose von Absatzmärkten, Preisbewegungen usw. Mit anderen Worten, Beratung ist jede Hilfe von externen Beratern bereitgestellt, um ein bestimmtes Problem zu lösen.

Oberstes Ziel der Beratung ist es, die Qualität des Managements zu verbessern, die Effizienz des Gesamtunternehmens zu steigern und die individuelle Produktivität jedes einzelnen Mitarbeiters zu steigern.

Wann wenden sich Kunden an ein Beratungsunternehmen?

Nach landläufiger Meinung werden die Dienste externer Berater vor allem von Organisationen in Anspruch genommen, die sich in einer kritischen Situation befinden. Die Hilfestellung in kritischen Situationen ist jedoch keineswegs die Hauptaufgabe der Beratung. In welchen Fällen und wer wendet sich an ein Beratungsunternehmen?

Erstens in Fällen, in denen ein Unternehmen mit einem zuverlässigen Status eine Umstrukturierung des gesamten Systems plant, die entweder mit einer Expansion oder einer Änderung der Eigentumsform oder mit einer radikalen Änderung des Tätigkeitsbereichs des Unternehmens und seiner Neuausrichtung verbunden ist aussichtsreichere und/oder profitablere Geschäftsfelder.

Zweitens führt in Fällen, in denen ein Unternehmen mit einem zuverlässigen Status, um seine Position auf dem Markt zu behaupten und das notwendige Image in den Augen potenzieller Partner zu schaffen, die Dienste eines Beraters (z. B. eines Wirtschaftsprüfers) in Anspruch nimmt, eine Prüfung seiner Tätigkeiten (z. B. Audit) und veröffentlicht anschließend seine Ergebnisse.

Drittens in Fällen, in denen sich das Unternehmen in einer kritischen Situation befindet (oder sogar am Rande des Zusammenbruchs steht) und aufgrund mangelnder Erfahrung und interner Ressourcen für eine angemessene und rechtzeitige Reaktion nicht in der Lage ist, aus dieser Situation herauszukommen Lage. Die Leistungen eines Beraters (Beratungsunternehmen) haben in diesem Fall den Charakter einer Krisenberatung.

Professionelle Beratungsdienstleistungen werden in Russland seit mehr als zehn Jahren erbracht. Trotz eines so langen Zeitraums hat sich unter potenziellen Nachfragern von Beratungsdiensten noch kein klares Verständnis dafür entwickelt, warum Berater eingeladen werden sollten und ob sie überhaupt eingeladen werden sollten. Der Grund dafür ist größtenteils ein unzureichendes Verständnis dafür, was Berater tun können und was nicht, wann es sinnvoll ist, sie einzuladen, und was die notwendigen Bedingungen für eine erfolgreiche Zusammenarbeit mit Beratern sind.

Laut INTERFINANCE-Spezialisten besteht die Hauptaufgabe von Beratern darin, Kunden bei der Lösung ihrer Managementprobleme zu unterstützen.

Sie können dieses Problem auf verschiedene Weise lösen:

- Finden Sie das Problem und schlagen Sie Lösungen vor. In einer Situation, in der der Kunde sich bewusst ist, dass er ein Problem hat, aber nicht feststellen kann, was genau es ist, was die wahren Ursachen sind, können Berater die Situation analysieren und das Problem und seine Ursachen identifizieren sowie Wege entwickeln und dem Kunden anbieten es zu lösen. Dies ist die sogenannte Expertenberatung, bei der die Berater selbst die gesamte Arbeit leisten, um das Problem zu erkennen und zu lösen.

- Helfen Sie dem Kunden, das Problem selbst zu finden und Wege zur Lösung zu finden. Es gibt Situationen, in denen der Klient bereit ist, das Problem zu definieren und zu lösen, ihm aber einige methodische Unterstützung für die erfolgreiche Umsetzung seiner Absichten fehlt. Dann können die Berater dem Kunden diese methodische Unterstützung geben und ihn von der Problemfindung bis zur Lösung begleiten.

Diesen Ansatz nennt man Prozessberatung, also Beratung im Zuge der Managementtätigkeit des Auftraggebers.

- Bringen Sie dem Kunden bei, wie er Probleme findet und löst. Die Schaffung eines Systems praktischen Wissens beim Klienten, ein Mechanismus, der es ihm von nun an ermöglicht, seine Probleme zu finden und zu lösen, ist die Essenz des dritten Ansatzes, der Bildungsberatung genannt wird.

Bei diesem Vorgehen ist der Berater nicht direkt am Prozess der Problemfindung und -lösung beteiligt, sondern schult lediglich den Auftraggeber und überprüft die Korrektheit der „Hausaufgaben“.

In der Praxis überschneiden und ergänzen sich häufig alle drei Ansätze. Der Schwerpunkt verschiebt sich je nachdem, was der Klient am meisten braucht: eine Lösung für das Problem für ihn finden oder ihm helfen, das Problem zu lösen, oder ihm beigebracht werden, wie man es löst.

Die Bestimmung des Umfangs dieses Bedarfs sowie der Notwendigkeit, Berater im Allgemeinen einzubeziehen, hängt von einer Reihe von Faktoren ab:

- Zeit. In der Regel bringt jedes Problem seine Zeitgrenzen mit sich. Je nachdem, wie groß der zeitliche Spielraum für die Lösung eines bestimmten Problems ist, entscheidet man sich für den einen oder anderen Ansatz. Expertenrat ist in der Regel der schnellste Weg zur Lösung eines Problems, wenn der eingeladene Berater über erprobte Methoden zur Lösung solcher Probleme verfügt.

- Arbeitsressourcen. Jedes Problem erfordert Arbeitsressourcen, die für seine Lösung aufgewendet werden. Wenn das Ausmaß des Problems groß genug ist, kann es ziemlich schwierig sein, Personen auszuwählen, die sich ausschließlich mit der Lösung des Problems befassen, da alle Mitarbeiter des Kunden ihre eigenen täglichen Aufgaben innerhalb der aktuellen Aktivitäten haben. Es ist jedoch wirtschaftlich nicht machbar, für jedes Problem ein dediziertes Team von Spezialisten einzustellen und zu halten, wie es einige Unternehmen manchmal tun.

Berater sind in diesem Fall eine zusätzliche Arbeitskraft, die bei Bedarf verfügbar ist und entfernt wird, wenn der Bedarf vorüber ist.

- Geld. Die Beauftragung von Beratern ist kostspielig. Je nachdem, welche finanziellen Mittel der Klient zur Lösung des Problems aufbringen kann, wird der eine oder andere Beratungsansatz gewählt. Trainingsberatung ist in der Regel der günstigste Weg zur Problemlösung, wenn der Kunde die nötige Manpower und Zeit hat, diese zu schulen.

- Wissen. Das Niveau des Fachwissens ist nicht weniger kritisch als Zeit oder Geld. Natürlich kann man sich Wissen durch Selbstbildung aneignen.

Der Grad der Wissensvertiefung und die Fähigkeiten ihrer praktischen Anwendung werden sich in diesem Fall jedoch unterscheiden. Es ist kein Zufall, dass die Effektivität des Vollzeitunterrichts höher ist als die des Fernunterrichts. Darüber hinaus bedeutet Selbstbildung, aus eigenen Fehlern zu lernen, während Sie durch das Anwerben von Beratern von anderen lernen können.

- Objektivität. Der Berater präsentiert von außen eine unabhängige Sicht auf die Probleme des Klienten. Durch seine Unabhängigkeit ist er frei von Klischees und Vorurteilen, die sich im Laufe der Jahre seiner Tätigkeit beim Mandanten entwickelt haben und oft selbst die Quelle von Problemen sind. Der Berater kann Fragen stellen, an die der Kunde selbst nicht denkt, weil er sie aufgrund etablierter Gewohnheiten nicht als Fragen betrachtet. Schließlich ist der Berater eine desinteressierte Person in dem Sinne, dass sein einziges Interesse die effektivste Lösung der wirklichen Probleme des Klienten ist und er kein Eigeninteresse an diesen Problemen hat.

Es sollte auch festgehalten werden, was der Berater nicht für den Kunden tun kann oder soll und warum er nicht eingeladen werden sollte:

- Entscheidungen treffen. Der Berater kann in der Regel keine Entscheidungen für den Auftraggeber treffen. Der Auftraggeber ist selbst verantwortlich für sein Unternehmen, verantwortlich gegenüber den Eigentümern, Auftragnehmern, dem Personal und sich selbst, und er trifft die endgültigen Entscheidungen. Der Berater bietet lediglich Lösungsmöglichkeiten an, gibt Empfehlungen zur optimalen Lösung, trifft aber selbst keine Entscheidungen.

- Spiel mit dem Gesetz. Der Berater kann und soll dem Kunden keinesfalls Empfehlungen geben, die gegen geltendes Recht verstoßen. Jede Empfehlung, deren Umsetzung den Kunden in Konflikt mit dem Gesetz bringt, stellt eine Bedrohung für das Geschäft des Kunden dar und schafft an sich ein ernstes Problem.

Daher kann und soll der Berater nicht durch die Lösung einiger Probleme des Kunden andere, manchmal schwerwiegendere Probleme für ihn schaffen - Probleme mit dem Gesetz.

- Teilnahme an Konflikten. Der Berater kann und soll sich nicht an internen Konflikten des Kunden beteiligen. Es ist äußerst unethisch, wenn einige Personen im Management des Kunden Berater einladen, um andere „zu Fall zu bringen“. Der Berater sollte immer über persönlichen oder Gruppenkonflikten stehen, als unabhängiger Schiedsrichter fungieren und nach Lösungen suchen, die für das Unternehmen als Ganzes und nicht für Einzelpersonen oder Gruppen von Einzelpersonen von Vorteil sind.

- Formale Ergebnisse. Der Zweck der Beratungsassistenz besteht darin, die Probleme des Kunden zu lösen, nicht das Verfassen eines Beratungsberichts. Aufgabe der Beratertätigkeit sollte nicht die Erstellung formal schöner und inhaltlich leerer Berichte sein, „Bonbonpapiere“, mit denen der Anschein nützlicher Managementtätigkeiten erweckt wird. Daher sollten Sie keinen Berater einladen, um einen solchen Bericht zu schreiben, der dann in einer Schublade aufbewahrt und von Zeit zu Zeit zur Demonstration herausgeholt wird - dies ist zu teuer und ungerechtfertigt, um zu beeindrucken.

Auf der Grundlage des oben Gesagten ist es möglich, Fälle zu formulieren, in denen es notwendig ist, Berater einzuladen. Im Allgemeinen sollten Berater hinzugezogen werden, wenn es ein Managementproblem gibt, das der Kunde lösen möchte. Besonders effektiv ist die Mitwirkung eines Beraters jedoch in den nachfolgend aufgeführten typischen Situationen:

- Wenn das Problem komplex ist, systemisch. Wenn das Ausmaß des Problems so groß ist, dass zu seiner Lösung radikale komplexe Änderungen im Managementsystem und in den Grundsätzen des Geschäftsaufbaus vorgenommen werden müssen, ist es am besten, externe Experten einzuladen, die neue Ideen einbringen und bereitstellen die notwendigen Arbeitsmittel. Die Lösung komplexer Probleme erfordert in der Regel erhebliche Arbeitskosten und Spezialwissen.

- Wenn das Problem einmalig und situativ ist. Wenn der Kunde ein Problem hat, das durch eine Kombination spezifischer Umstände verursacht wird und nicht repetitiv, routinemäßig ist und auch eine schnelle Lösung erfordert, ist es effizienter, keine internen organisatorischen Kapazitäten zu schaffen, um es zu lösen, sondern Berater einmalig einzuladen. Gleichzeitig ist es nicht zielführend, Berater zur Lösung von Routineaufgaben des Alltags, also zur Durchführung laufender Managementtätigkeiten, einzuladen.

- Bei Meinungsverschiedenheiten über das Problem und dessen Lösung innerhalb des Managements des Auftraggebers oder zwischen Management und Eigentümern. In dieser Situation sind Berater die besten unabhängigen Schiedsrichter, die in der Lage sind, das Problem objektiv zu beurteilen und objektiv begründete Lösungsansätze anzubieten.

- Wenn die Lösung des Problems schwerwiegende Folgen haben kann, einschließlich strategischer, finanzieller oder sozialer. Dies ist eine ähnliche Situation wie die vorherige, mit dem einzigen Unterschied, dass in diesem Fall der Aufwand für die Lösung des Problems und die damit verbundene Verantwortung ziemlich hoch sind. Daher kann das Management des Kunden eine unabhängige Expertenbegründung zur Identifizierung und Lösung des Problems verlangen. Manchmal ist dies eine Möglichkeit für den Kunden, die Verantwortung mit dem Berater zu teilen, nicht in Bezug auf das Treffen einer Entscheidung, sondern in Bezug auf deren Entwicklung.

Es kann andere Situationen geben, in denen es besser ist, einen Berater einzuladen. Die gemeinsamen Kriterien für alle sind:

- Vorhandensein eines Problems;

- Mangel an Zeit oder Personal, um das Problem zu lösen;

- Fehlende Spezialkenntnisse zur Lösung des Problems;

- Der hohe Ausgabepreis.

Es muss nicht gesagt werden, dass der eingeladene Berater ein gewissenhafter Fachmann sein muss - dies ist eine Voraussetzung. Es gibt jedoch eine Reihe grundlegender Faktoren, die den Erfolg der Interaktion des Kunden mit Beratern bestimmen:

- Auswahl des richtigen Beraters. Kein Berater kann alles wissen. Einige Berater sind gut für die Lösung bestimmter Arten von Problemen, andere sind gut für andere.

Daher ist die richtige Auswahl eines Beraters für ein konkretes Problem enorm wichtig. Zu beachten ist, dass ein bekannter Name nicht immer die richtige Auswahl garantiert. Es gibt viele hochspezialisierte und einfach obskure Berater, von denen der Kunde möglicherweise nichts weiß, bis er auf ein Problem stößt, das ihre Beteiligung erfordert. Hier geht es vor allem darum, die Methodik und praktische Erfahrung zu bewerten, die der Berater zur Lösung der Probleme des Kunden anbietet.

- Kommunikation. Berater und Kunde müssen sich eines ähnlichen Begriffsapparates bedienen, also die gleiche Sprache sprechen. Andernfalls kann eine Situation entstehen, in der der Berater mit seinen Analysewerkzeugen das Problem identifizieren und Wege zu seiner Lösung finden kann, der Kunde die Empfehlungen des Beraters jedoch möglicherweise nicht versteht. Daher ist es notwendig, sich im Voraus auf die Bedeutung dieser Konzepte und Begriffe zu einigen, die sowohl der Kunde als auch der Berater verwenden.

- Das Ausbildungsniveau. Empfehlungen wirken nur, wenn sie umgesetzt werden. Aber um die Empfehlungen des Beraters nutzen zu können, muss der Kunde manchmal über ein entsprechendes Mindestniveau an Schulung verfügen. So wie die Umsetzung selbst des detailliertesten Workflows ein gewisses Maß an technischem Fachwissen erfordert, erfordert die Umsetzung der detailliertesten Managementempfehlungen ein gewisses Maß an Managementkompetenz. Wenn ein solches Problem auftritt, müssen zusätzliche Maßnahmen ergriffen werden, um eine solche Schulung sicherzustellen.

- Verstehen von Zielen und Zielen. Es gibt Situationen, in denen der Kunde nicht genau versteht, was er will, aber entschlossen ist, es zu erreichen. Dies führt in der Regel zu den schwerwiegendsten Problemen in der Interaktion zwischen dem Kunden und dem Berater. Daher ist es notwendig, gemeinsam Ziele und Ziele festzulegen und erst dann mit der Arbeit zu beginnen.

Somit lässt sich der zweite Teil der im Titel dieses Artikels formulierten Frage wie folgt beantworten: Studieren muss man auf jeden Fall – Wissen schadet nie, auch wenn (man könnte sagen – vor allem wenn) Berater eingeladen werden.

Allerdings ist die Ausbildung selbst, ohne die praktische Anwendung des erworbenen Wissens, wenig wert. Wann hatte zum letzten Mal einer der Top-Manager von Unternehmen die Gelegenheit, an einem ernsthaften Weiterbildungskurs teilzunehmen? Und welcher Teil des gewonnenen Wissens wird heute tatsächlich in der täglichen Managementpraxis angewendet? Bei der Zusammenarbeit mit Beratern, unabhängig von der Art der Beratung, wird Wissen direkt in praktische Tätigkeiten eingebettet oder umgekehrt im Prozess der Lösung konkreter Probleme erworben.

In jedem Fall bleibt die Entscheidung über den ersten Teil der Frage – Berater einzuladen oder nicht einzuladen – beim Auftraggeber. Berater können wie immer nur die notwendigen Empfehlungen geben, was in diesem Artikel getan wurde.

Die Dienstleistung der Finanzierung durch Kreditinstitute wird von Unternehmen nachgefragt, die Investitionsprojekte durchführen, deren Kosten die Kosten früher durchgeführter Projekte erheblich übersteigen, sowie in Ermangelung eigener Erfahrung mit Bankkrediten (für weitere Einzelheiten siehe Shevchuk D.A. Organisation und Finanzierung von Investitionen. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of Banking. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Banking operations. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ).

Die Umsetzung solcher Projekte kann einen Arbeitsplan beinhalten, um die Investitionsattraktivität des Unternehmens als Kreditnehmer zu erhöhen.

Ein Beraterteam, das diversifizierte hochqualifizierte Spezialisten (Finanziers, Rechtsanwälte, Ökonomen, Marketingfachleute usw.) Investmentgesellschaft, Investmentfonds, Privatinvestoren usw.), um Unternehmen und Organisationen - potenzielle Kreditnehmer - bei der Erstellung von Dokumenten für die Kreditaufnahme, der Auswahl von Formen und Methoden der Kreditvergabe, der Suche nach Investoren und der Vermittlung von Finanzierungen zu unterstützen.

Die Beratungsleistungen und Produkte der Auskunftei (Kreditvermittler) sind so nah wie möglich an den Anforderungen der Anleger – Banken und andere Kreditinstitute und Kapitalanlagegesellschaften – ausgerichtet.

In aktiver Zusammenarbeit mit verschiedenen Banken bietet die Kreditagentur ihren Kunden die Organisation der Finanzierung an - die Suche und Auswahl von Banken für die Kreditvergabe an Investitionsprojekte, die Finanzierung der Entwicklung der Produktion, ihrer Reorganisation und technischen Umrüstung sowie die Beschaffung von Krediten zur Wiederauffüllung der Arbeit Hauptstadt.

Im Rahmen des Kreditberatungsdienstes wird laut INTERFINANCE-Spezialisten angeboten, das Verfahren zum Erhalt eines Kredits zu unterstützen, und zwar:

- allgemeine Einarbeitung in den Kreditmarkt

- Bereitstellung von Informationen und Auswahl des optimalen Kreditprogramms und der Bank

- Unterstützung bei der Sammlung und Ausführung eines Dokumentenpakets zur Erlangung eines Darlehens

- Abstimmung eines Dokumentenpakets mit der Bank

Mit der Beantragung einer Kreditberatung sparen Sie nicht nur wertvolle Zeit bei der Suche nach einem passenden Programm, sondern erhalten auch die zuverlässigsten Informationen über die Bank und die Konditionen für einen Kredit, die sich oft deutlich von denen der Bank unterscheiden Werbezwecke.

Anfahrt:

- Kreditvergabe an Unternehmen (Möglichkeit, in kurzer Zeit eine Entscheidung zu treffen, bevor ein Konto eröffnet wird, Rechnungslegung für Management (inoffizielle) Berichterstattung, Unternehmensgruppen) und Unternehmer

- Kreditvergabe an die Bevölkerung

Für Einzelpersonen:

- Kredit ohne Sicherheiten und Bürgen;

- ein Darlehen für dringende Bedürfnisse;

- ein Darlehen, das durch Wohnungen, ausländische Autos besichert ist;

- ein durch Grundstücke und Hütten besichertes Darlehen;

- Autokredit;

- Hypothek.

Für Einzelunternehmer:

- Anerkennung;

- Kreditlinie;

- Anziehung von Investitionen.

Rechtspersonen:

- Kredit zur Auffüllung des Betriebskapitals;

- Kredit für die Geschäftsentwicklung;

- ein Darlehen für den Kauf von Immobilien;

- ein Darlehen für den Kauf von Ausrüstung;

- ein Darlehen zur Deckung von Liquiditätslücken;

- Kreditlinie;

- Überziehungskredite;

- Factoring;

- Leasing;

- Bankgarantien;

- Projektfinanzierung;

- Anziehung von Investitionen;

- Co-Investitionen.

- Express-Analyse von Jahresabschluss und Bonität

- Steueroptimierung

- Geschäftspläne

- Erstellung von Internetseiten

- Steigerung der Kreditattraktivität

Wie die Praxis zeigt, wird ein Kredit oft nicht gewährt, weil die Kunden nicht kreditwürdig sind oder etwas verschweigen, sondern weil der Kunde nicht richtig verstehen kann, was die Bank von ihm verlangt.

Kern der Kreditberatung ist eine unabhängige objektive Bewertung der am Markt vorhandenen Kreditangebote, um den aus Sicht des Kreditnehmers günstigsten Kreditplan anzubieten (näheres dazu siehe Shevchuk D.A. Organisation und Finanzierung von Investitionen - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of Banking - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Banking operations - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Tatsächlich bieten inzwischen Dutzende von Banken Kredite an. Ihre Programme unterscheiden sich in Bedingungen, Zinssätzen, Laufzeiten und anderen Parametern (siehe http://www.denisshevchuk.narod.ru für Einzelheiten).

Sie können Ihre eigene Marktforschung betreiben und viel Zeit damit verbringen, oder Sie können Kreditberater (oder Kreditmakler) anrufen, die Ihre Probleme lösen werden.

Die Anlage-, Bank-, Finanz- und Kreditberatung kann Folgendes umfassen:

- Express-Analyse des Unternehmens und der Art des Projekts.

- Suchen Sie nach einem potenziellen Investor oder Kreditgeber.

- Erstellen eines erforderlichen Dokumentenpakets für einen bestimmten Investor oder Kreditgeber (oder eine Liste der erforderlichen Dokumente).

- Begleitung der Prüfung eines Kredit-(Investitions-)Antrags.

Spezialisten helfen Ihnen bei der Entscheidung für die bequemste Form der Finanzierung Ihres Unternehmens und bei der Auswahl eines zuverlässigen Partners.

Es besteht eine Marktnachfrage nach der Bereitstellung professioneller Maklerdienste zur Unterstützung von Kredittransaktionen. Makler kommen dieser Pflicht nicht nach, nicht alle Banken können mit Kunden arbeiten, und die entstandene Nische wird von denen besetzt, die Zeit und Lust dazu haben.

Experten zufolge gehen von etwa 10 Personen, die sich entscheiden, selbst Dokumente für die Erlangung eines Hypothekendarlehens zu erstellen, nur 2 zur Transaktion über. Jetzt wird potenziellen Kreditnehmern Hilfe von Hypothekenmaklern angeboten – Organisationen, die professionelle Dienstleistungen bei der Auswahl des besten Bankkreditprogramms für einen Kunden anbieten.

Laut den Experten von INTERFINANCE ist die Hypothekenvermittlung eine neue und vielversprechende Tätigkeit für unser Land, die die Spezialisierungen eines Maklers und eines Finanziers kombiniert.

Als erste in die Baufinanzierungsvermittlung gingen laut Marktteilnehmern Immobilienmakler ein, die in ihren Firmen Unterabteilungen gründeten, die sich mit Beratungsleistungen im Bereich der Baufinanzierung befassten, und erst dann wurden Spezialisten aus dem Bereich Finanzen und Recht auf die vielversprechende Dienstleistung aufmerksam.

Bisher haben Makler keine aktive Werbekampagne durchgeführt. Informationen über ihre Dienstleistungen werden über Kunden oder Kleinanzeigen in Zeitungen und im Internet verbreitet.

Jedes Jahr steigt die Zahl der Banken, die bereit sind, Privatpersonen Kredite zu gewähren. Das Volumen der Verbraucherkredite nimmt nur von Jahr zu Jahr zu. Am beliebtesten sind derzeit Kredite für den Kauf von Haushaltsgeräten und Autos. Außerdem bieten viele Banken Eilkredite an, die keine zweckgebundene Mittelverwendung beinhalten.

Alle wichtigen Bankkreditprodukte sind bereits bekannt und erfunden. Die Frage ist in der Produktpalette, die von einer Bank angeboten werden kann. Banken haben es sich zur Aufgabe gemacht, den Kunden ein möglichst umfassendes Angebot an Kreditprodukten anzubieten. Der Wettbewerb auf dem Kreditmarkt ist sehr hoch, und nur Banken, die die größte technologische Effektivität von Transaktionen zu den niedrigsten Kosten erreicht haben, können gewinnen (weitere Einzelheiten finden Sie unter http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Die Kreditvergabe an Unternehmen impliziert laut Mitarbeitern des Kreditmaklers INTERFINANCE (INTERFINANCE MV LLC) trotz der instabilen Wirtschaftslage die Möglichkeit, Entscheidungen einiger Banken in kurzer Zeit (von 1 bis 10-15 Tagen) vor der Eröffnung zu treffen ein Konto, Buchhaltung für Management (informelle) Berichterstattung, Unternehmensgruppe. Krisen sind kein Hindernis, wenn Sie den Rat von Profis nutzen.

Trotz der Krise in der russischen Wirtschaft sind sich die meisten Experten für Unternehmenskredite einig, dass sich dieser Bankensektor in Russland entwickeln wird.

Betrachten wir im Detail die aktuell bestehenden Möglichkeiten der Unternehmensfinanzierung.

Rechtspersonen:

Alle Arten von Darlehen, einschließlich:

- Überziehungskredit (ein ungesichertes Darlehen für den Umsatz eines Paares, bis zu 50 % der durchschnittlichen monatlichen Einnahmen auf dem Konto von Drittparteien, ausgenommen Zahlungen an sich selbst innerhalb der Unternehmensgruppe);

- Kredit zur Auffüllung des Betriebskapitals;

- Kredit für die Geschäftsentwicklung;

- ein Darlehen für den Kauf eines Unternehmens;

- ein Darlehen für den Kauf von Immobilien (einschließlich gewerblicher Hypotheken);

- ein Darlehen für den Kauf von Ausrüstung;

- ein Darlehen zur Deckung von Liquiditätslücken;

- Kreditlinie;

- Factoring;

- Leasing;

- lombardische Geschäftskredite;

- Bankgarantien.

- Investitionen in Unternehmen der Russischen Föderation (einschließlich Investitionen in neue Firmen (bis zu einem Jahr) in Moskau).

Die Bewerbung bei Kreditvermittlern, die Erfahrung in der Vollzeittätigkeit bei Banken haben (vorzugsweise in leitenden Positionen in Fachbereichen), ermöglicht Ihnen eine Express-Analyse von Jahresabschlüssen und potenzieller Kreditwürdigkeit, Erhöhung von Kredithöchstgrenzen (Beträgen), Optimierung der Besteuerung, Erhöhung Kreditattraktivität und Prüfungsanträge beschleunigen, erhalten Sie die Möglichkeit der vorrangigen bevorzugten Prüfung von Anträgen bei Banken.

Für Einzelunternehmer:

- Anerkennung;

- Kreditlinie.

Anpassungskoeffizienten (Rabatte), die im Rahmen von Geschäftskreditprogrammen verwendet werden (Laut dem stellvertretenden Generaldirektor von INTERFINANCE (LLC "INTERFINANCE MV") Denis Aleksandrovich Shevchuk):

Immobilienobjekte (Gebäude, Bauwerke, einzelne Räumlichkeiten in einem Gebäude, unfertige Kapitalstruktur): nicht mehr als 0,8.

Ausrüstung: nicht mehr als 0,7.

Gegenstand der Verpfändung können Büro- und Computerausstattung sowie persönliches Eigentum von Privatpersonen sein. Die Pfandbewertung von Büro- und Computerausstattung sowie persönlichem Eigentum wird von einem Kreditsachbearbeiter auf der Grundlage einer Sichtprüfung, des Studiums der Dokumentation und der Informationen über den Marktwert ähnlicher Objekte und der Anwendung eines Korrekturfaktors von nicht mehr als 0,6 durchgeführt Marktwert.

Im Falle einer Verpfändung von Ausrüstung können Handelspavillons (registriert als temporäre Bauten) zusammen mit technologischen, Produktions- usw. Ausrüstung berücksichtigt werden. Ihr Beleihungswert wird durch Anwendung eines Korrekturfaktors von höchstens 0,6 auf den Verkehrswert ermittelt.

Fahrzeuge: nicht mehr als 0,7.

Warenumlauf (Waren, Fertigprodukte etc.): höchstens 0,6.

Als Verkehrswert gilt bei Waren im Umlauf grundsätzlich der Einkaufspreis dieser Waren durch den Verpfänder ohne Umsatzsteuer (bei eingekaufter Ware) / Herstellungskosten der Waren (bei Waren aus eigener Herstellung). Gleichzeitig muss die Frage der Wettbewerbsfähigkeit dieses Preises auf dem Markt von einem Kreditsachbearbeiter untersucht werden.

Vor der Annahme einer Immobilie als Pfand prüft und überprüft der Kreditsachbearbeiter bei einem Besuch am Geschäftssitz die tatsächliche Verfügbarkeit der Immobilie, die Einhaltung der Daten über die Menge und das Sortiment (nach Art und Gattungsmerkmalen), die Verfügbarkeit der bestätigenden Dokumente Eigentum. Bei Verpfändung von Umlaufgut sind Konformitätsbescheinigungen zu prüfen (punktuell, jedoch nicht weniger als 10 Stück).

Darlehensbetrag = Sicherheitenbetrag * Rabatt

Die Höhe der Sicherheit ist der liquide Marktwert (zu dem Sie schnell verkaufen können, meist etwas unter dem normalen Marktwert).

MINDESTFRIST FÜR DIE BEWERTUNG VON BEWERBUNGEN: von 1-5 Tagen bis zu einem Monat.

FLEXIBLER ANSATZ FÜR DIE FARBE: bis zu 1000000 Rubel ohne Sicherheiten, Darlehen mit Teilsicherheiten. Als Sicherheit für andere Kredite wird jegliches liquide Eigentum (einschließlich gekaufter Ausrüstung und Immobilien) akzeptiert. GROSSE BEREICH VON SUMME.

GRUNDLEGENDE ANFORDERUNGEN AN DEN KREDITNEHMER:

Das Vorliegen eines stabilen und rentablen Geschäftsbetriebs mit einer tatsächlichen Existenzdauer von mindestens 6 Monaten ist zwingend erforderlich.

Die Laufzeit der Gewerbeanmeldung beträgt mindestens 6 Monate.

Keine negative Kredithistorie. Fehlen von Tatsachen der Nichterfüllung von Verpflichtungen.

GRUNDLEGENDE ANFORDERUNGEN AN UNTERNEHMER:

Staatsbürgerschaft der Russischen Föderation.

Alter - von 25 bis einschließlich 60 Jahren (für Männer unter 28 Jahren wird die Frage mit den Entwurfsbehörden geregelt).

Keine Vorstrafen.

Keine negative Kredithistorie.

Vertreter der Wirtschaft haben heute eine ausreichende Auswahl an Banken, die bereit sind, "Geld in Wachstum" zu geben und verschiedene Geschäftsprojekte zu unterstützen. Unternehmer müssen sich nur mit den Konditionen und Zinssätzen auskennen, um das für sie günstigste Kreditprogramm auszuwählen.

Unternehmer interessieren sich oft für die Frage: Hängt die Möglichkeit, einen Kredit zu erhalten, von der Rechtsform ab, unter der ein Kleingewerbe angemeldet ist? Viele sind sich beispielsweise sicher, dass es bei Banken ein Vorurteil gegenüber „Einzelunternehmern“ gibt, es ist bei dieser Eigentumsform deutlich schwieriger an einen Kredit zu kommen als etwa bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH).

Diese Einstellung ist jedoch weit von der Realität entfernt: Für Banken, die sich ernsthaft mit der Kreditvergabe an kleine und mittlere Unternehmen befassen, wirkt sich der Rechtsstatus der Organisation weder auf die Anzahl der Dokumente für die Erlangung eines Kredits noch auf die Zinssätze oder die Kreditvergabe aus Bedingungen, das heißt für alle Vertreter dieses Wirtschaftszweiges, unterliegen den gleichen Anforderungen.

Einige Banken haben Beschränkungen bei anderen Parametern, zum Beispiel beim Anteil des ausländischen Kapitals, aber die Eigentumsform des Unternehmens spielt keine Rolle. Allerdings gilt für juristische Personen eine Einschränkung: Der Anteil des Staates oder Gebietsfremder am genehmigten Kapital soll 49 % nicht überschreiten.

Die Unterlagen, die für einen Kredit für kleine und mittlere Unternehmen erforderlich sind, beziehen sich hauptsächlich sowohl auf die Rechtsform als auch auf den Jahresabschluss. In einer Bank benötigen Sie beispielsweise: eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung, eine Bescheinigung über die Registrierung bei der Steuerbehörde, Kopien der Pässe eines einzelnen Unternehmers und Bürgen, eine Kopie der Einkommenserklärung für die letzten beiden Stichtage , Kopien der Seiten des Buches der Einnahmen und Ausgaben für 6 Monate , Bescheinigungen über das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Krediten bei der Bedienung von Banken.

Außerdem ist ein Auszug der betreuenden Banken über die Kontoumsätze (Soll-Umsätze oder Haben-Umsätze) der letzten 12 Monate sowie Angaben zum monatlichen Umsatz erforderlich. Zusätzliche Dokumente, um die Banken häufig gebeten werden, stehen in direktem Zusammenhang mit den Aktivitäten des Unternehmens: Kopien von Mietverträgen für Räumlichkeiten, Kopien von Verträgen mit Käufern und Lieferanten, Kopien von Dokumenten, die das Eigentum an als Sicherheit angebotenen Immobilien bestätigen (Verträge, Rechnungen, Urkunden, Zahlungsdokumente, Eigentumsbescheinigungen) und so weiter.

Eine individuelle Herangehensweise an jede juristische Person lässt sich durch eine Vielzahl von Unterschieden in den Parametern kleiner und mittlerer Unternehmen im modernen Russland erklären. Alles unterliegt der Aufmerksamkeit von Kreditanalysten: von organisatorischen und rechtlichen Dokumenten des Unternehmens selbst bis hin zu Mietverträgen für Räumlichkeiten und Stromrechnungen. Wenn die Dokumente in Gruppen eingeteilt werden, können konstituierende Dokumente, Finanzdokumente, Dokumente, die das Eigentum an als Sicherheit gestelltem Eigentum bestätigen, sowie zusätzliche Dokumente, die die Geschäftsführung bestätigen, unterschieden werden. Die Kreditbedingungen für Unternehmen in jeder Bank sind unterschiedlich.

Die Prüfung eines Antrags in Banken dauert von drei Werktagen bis zu mehreren Wochen, vorbehaltlich der Bereitstellung eines vollständigen Pakets von Dokumenten, so dass Unternehmen, die einen Kredit erhalten möchten, diese Tatsache im Voraus berücksichtigen müssen. Kunden beschweren sich oft, dass Banken lange brauchen, um ihre Anträge zu prüfen, aber aus der Praxis kann ich sagen, dass solche Kunden normalerweise nicht den Anweisungen der Bank folgen und nicht alles, was von ihnen verlangt wird, rechtzeitig erfüllen, wodurch die Entscheidung verzögert wird -Making-Prozess über die Möglichkeit der Kreditvergabe.

Durch den Fokus der meisten Banken auf die „individuelle Ansprache“ jedes Kreditnehmers – Vertreter kleiner oder mittlerer Unternehmen – haben Unternehmer die Möglichkeit, den Zinssatz zu variieren. Über einen Kredit für Ihr Unternehmen sollten Sie sich im Vorfeld Gedanken machen und bei Dokumentenfragen möglichst mit Kreditanalysten zusammenarbeiten: In diesem Fall können Sie die für das Unternehmen günstigsten Kreditkonditionen wählen.

Eine erhebliche Zeitersparnis und oft viele andere Kosten ermöglichen es Ihnen, sich rechtzeitig an Kreditvermittler zu wenden, jedoch nur, wenn alle Mitarbeiter eines solchen Unternehmens zuvor in leitenden Positionen bei Banken gearbeitet haben. Die Fülle sogenannter „zertifizierter Makler“, die Werbevorträge in gewöhnlichen Unternehmen hörten, diskreditiert den Beruf des Kreditvermittlers ernsthaft. Im Idealfall gilt: Je mehr Banken ein Kreditvermittler tätig ist, desto besser.

Liste der Dokumente für den Kreditnehmer

1. Fragebogen - Bewerbung in Form der Bank.

2. Pass(1) für Personen, die:

- Unternehmer;

- Teilnehmer an der Transaktion (Kreditnehmer, Bürgen);

- Leiter (mit Erstunterschriftsrecht) von juristischen Personen, die zur Unternehmensgruppe des Auftraggebers gehören.

Bei Männern unter 28 Jahren zusätzlich eine Kopie des Militärausweises.

3. Bescheinigung über die staatliche Registrierung(3) (Eintragung in das einheitliche staatliche Register der juristischen Personen / EGRIP).

4. Bescheinigung über die Registrierung beim Finanzamt(3).

5. Lizenzen(3) und/oder andere Dokumente, die zur Ausübung von Tätigkeiten berechtigen.

6. Gründungsdokumente(3)(Artikel und Memorandum). Gegebenenfalls zusätzlich: Beschlüsse über Änderungen und/oder Ergänzungen der Gründungsdokumente sowie Bescheinigungen über die staatliche Registrierung solcher Änderungen und/oder Ergänzungen.

7. Dokumente, die das Eigentum bestätigen(3) auf dem persönlichen Eigentum von Geschäftsinhabern.

Finanzunterlagen

1. Finanzielle (Steuer-) Berichterstattung(3) mit einem Stempel oder einer Postquittung und einer Beschreibung der Anlage, die die Übergabe an das IMTS bestätigt, zum letzten Meldetermin (für den letzten Meldezeitraum).

1.1 Bilanz (Formular Nr. 1) und Gewinn- und Verlustbericht (Formular Nr. 2), oder

1.2 einmalige Steuererklärung, die im Zusammenhang mit der Anwendung des vereinfachten Steuersystems gezahlt wurden, sowie eine Quittung (Zahlungsauftrag), die die Zahlung einer einmaligen Steuer für den letzten Zeitraum bestätigt, oder

1.3 Steuererklärung für eine einmalige Steuer auf kalkulatorisches Einkommen für bestimmte Arten von Aktivitäten sowie eine Quittung (Zahlungsauftrag), die die Zahlung einer einmaligen Steuer für den letzten Zeitraum bestätigt.

2. Einnahmen- und Ausgabenbuch(3) Organisationen und / oder Einzelunternehmer, die das vereinfachte Steuersystem anwenden oder in den letzten 3 Monaten UII-Zahler waren.

3. Buchungsbelege (Auszüge) mit Angaben zu Kassen- und Verrechnungskonten aufgeschlüsselt nach Banken für 6 Monate monatlich.

4. Aufgliederung der Forderungen und Verbindlichkeiten(1) spätestens am 1. Tag des Monats, in dem der Antrag gestellt wurde.

6. Verpflichtungserklärung(1) in Form der Bank spätestens am 1. des Monats, in dem der Antrag gestellt wurde.

7. Liste der im Geschäft verwendeten Gegenstände und Inventargegenstände(1) spätestens am 1. Tag des Monats, in dem der Antrag gestellt wurde.

Dokumente, die die wirtschaftliche Tätigkeit bestätigen

1. Verträge (Vereinbarungen) mit Hauptlieferanten und Verbrauchern(3). Mindestens 6 (mindestens 3 bei Lieferanten und mindestens 3 bei Verbrauchern) mit den größten Kontrahenten in Bezug auf die Abwicklung.

2. Dokumente, die das Recht zur Nutzung der Räumlichkeiten bestätigen(3) (Lager, Büro, Verkaufsstellen).

Formen der Einreichung von Dokumenten:

(1)Original

(3) Eine von der Organisation / dem einzelnen Unternehmer beglaubigte Kopie

Der zuständige Sachbearbeiter der Bank kann zusätzlich weitere Unterlagen anfordern, die für die Entscheidung über die Kreditgewährung erforderlich sind.

Eine Unternehmensfinanzierungsoption ist ein Darlehen, das durch Wohnungsbau für einen beliebigen Zweck besichert ist, im Wesentlichen eine Hypothekenoption. Sehr oft verwenden Geschäftsinhaber dieses Produkt. Es gibt zwei Möglichkeiten: Hypothek auf eine Wohnung und Hypothek auf ein Haus (Cottage).

Das zu verpfändende Wohngebäude muss folgende Anforderungen erfüllen:

1.1. sich in einer Siedlung befinden, auf deren Territorium sich andere zum Wohnen geeignete Wohngebäude befinden;

1.2. über eine Zufahrtsstraße verfügen, die den Zugang zum Grundstück, auf dem sich das Wohngebäude befindet, ganzjährig mit dem Kraftverkehr ermöglicht;

1.3. für eine dauerhafte Besiedlung geeignet sein;

1.4. eine konstante Stromversorgung von einer externen Quelle über das angeschlossene Netz der Stromversorgungsorganisation haben;

1.5. mit einer Gas-, Dampf- oder Ofenheizung sowie Kaltwasserversorgung versehen sein;

1.6. in technisch einwandfreiem Zustand sein und keine wesentlichen Mängel an baulichen und technischen Anlagen aufweisen, die nachträglich zu einem Unfall im Haushalt führen können;

1.7. die Katasterregistrierung bestehen, den Grundriss einhalten, der von der Stelle ausgestellt wurde, die die technische Bestandsaufnahme der Immobilie durchführt, die auf der Grundlage der Daten des von einem professionellen Gutachter erstellten Bewertungsberichts bestimmt wird;

Das zu verpfändende Grundstück muss folgende Anforderungen erfüllen:

- eine zulässige Verwendung (Verwendungszweck) haben: für den Garten-, Wohnungs- oder Ferienhausbau;

- die in den Absätzen 1.1., 1.2. und 1.9.

Allgemeine Anforderungen. Gegenstand der Sicherheit können sowohl die Wohnräume sein, für deren Erwerb ein Hypothekendarlehen gewährt wurde, als auch die bestehenden Wohnräume.

1. Die Wohnung soll nicht unter Arrest oder Verbot stehen, nicht mit Rechten Dritter belastet sein, mit Ausnahme des Aufenthaltsrechts, es soll keine Streitigkeiten über die Wohnung geben. Beabsichtigt eine Person, die nicht zu den Eigentümern (Verpfändern) des belasteten Wohngebäudes gehört, als alleiniger Darlehensnehmer im Rahmen des Darlehensvertrages aufzutreten, so ist die Mitwirkung eines Eigentümers (Verpfänders) des Wohngebäudes zu verlangen der zweite Kreditnehmer (Mitkreditnehmer).

2. Die Wohnung ist eine separate Wohnung oder ein separates Wohngebäude zum dauerhaften Aufenthalt (Ferienhaus oder Doppelhaushälfte (Reihenhaus)). Die Räume einer Gemeinschaftswohnung können nur verpfändet werden, wenn zur Sicherung eines Darlehens alle Räume (Räume) der Gemeinschaftswohnung verpfändet werden, d.h. die verpfändeten Räume (Räume) zusammengenommen eine einzige Wohnung bilden.

3. Das Wohngebäude ist an Elektro-, Dampf- oder Gasheizungssysteme angeschlossen, die den gesamten Bereich des Wohngebäudes mit Wärme versorgen, oder verfügt über ein autonomes Lebenserhaltungssystem.

4. Die Wohnung hat Eingangstüren, Fenster und ein Dach (für Wohnungen in den obersten Stockwerken).

5. Bei der Gewährung eines durch Wohnungsbestand besicherten Darlehens werden Wohnräume in folgenden Fällen nicht als Sicherheit akzeptiert:

- Wenn die Eigentümer (einer der Eigentümer) der Räumlichkeiten minderjährige Kinder sind;

- Wenn Personen, die nicht zur Familie des Verpfänders gehören, für längere Zeit (1 Jahr oder länger) in den Wohngebäuden gemeldet sind.

6. Wenn einer der Eigentümer (Verpfänder) der Wohnimmobilie eine Person über 65 Jahre ist, unterliegt der Hypothekenvertrag der notariellen Beurkundung.

7. Das Gebäude, in dem sich der Pfandgegenstand befindet, muss folgende Bedingungen und Anforderungen erfüllen:

a) sich in Moskau oder der Region Moskau befindet;

b) sich nicht im Notfall befindet;

c) nicht für größere Reparaturen angemeldet werden (falls Informationen verfügbar sind);

d) plant keinen Wiederaufbau oder Abriss (sofern Informationen verfügbar sind);

e) ein Stahlbeton-, Stein- oder Ziegelfundament haben;

f) Die Abschreibung eines Gebäudes, das vor 1970 gebaut wurde, sollte nicht mehr als 70 % betragen.

8. Das Eigentum an der Wohnimmobilie muss durch die entsprechenden Eigentumsdokumente (Eigentumsurkunde, registrierter Kaufvertrag für die Wohnimmobilie, Tauschvertrag usw.) bestätigt werden, die gemäß den Anforderungen der geltenden Gesetzgebung erstellt wurden.

9. Technische Unterlagen (Erklärung, Grundriss) müssen den Angaben der USRR entsprechen. Wenn die Wohnräume ohne entsprechende Genehmigung umgebaut werden, können diese nur unter der Bedingung als Pfand akzeptiert werden, dass der Verpfänder die Umnutzung innerhalb von 6 Monaten ab dem Datum des Abschlusses des Hypothekenvertrags (Entstehung einer Hypothek) legalisiert kraft Gesetzes) und wenn es unmöglich ist, die Sanierung zu legalisieren, ist der Verpfänder verpflichtet, innerhalb von 9 Monaten ab dem Datum des Abschlusses des Hypothekenvertrags (Entstehung einer Hypothek kraft Gesetzes) das Wohngebäude zu bringen in einen Zustand versetzen, der den in der technischen Dokumentation angegebenen Daten entspricht.

10. Beim Erwerb (Beleihung) eines separaten Wohnhauses wird gleichzeitig das unter einem solchen Haus befindliche Grundstück erworben und in eine Hypothek eingetragen. Das Eigentum an einem Grundstück muss durch die entsprechenden Eigentumsurkunden (Eigentumsurkunde, eingetragener Kauf- und Verkaufsvertrag für Grundstücke, andere Vereinbarungen) bestätigt werden, die gemäß den Anforderungen der geltenden Gesetzgebung erstellt wurden. Der Urkunde für das Grundstück, das zusammen mit dem Wohngebäude verpfändet werden muss, muss der ursprüngliche Katasterplan des Grundstücks beigefügt werden.

10.1. Wird das Grundstück in Erbbaurecht überlassen, so sind gleichzeitig mit dem Haus auch die Erbbaurechte an dem Grundstück zu verpfänden. Der Pachtvertrag für ein Grundstück muss mindestens für die Laufzeit des Darlehensvertrags geschlossen werden oder einen Hinweis auf die Verlängerung des Vertrags um eine neue Laufzeit enthalten. Enthält der Mietvertrag eine Bedingung zur Einholung der Zustimmung des Vermieters zur Verpfändung der Rechte zur Verpachtung des Grundstücks, so muss diese Zustimmung vor Abschluss des Pfandvertrages eingeholt werden, wenn ein solches Erfordernis die Zustimmung des Vermieters erfordert nicht der geltenden Gesetzgebung widersprechen.

10.2. Wenn der Hypothekengeber kein Eigentumsrecht oder Recht zur Verpachtung des unter dem Wohngebäude befindlichen Grundstücks hat, wird dieses Eigentum bei der Beleihung gegen die Sicherheit des bestehenden Wohnraums nicht als Sicherheit akzeptiert.

Bei der Beleihung durch gekauften Wohnraum kann das Wohnhaus als Sicherheit akzeptiert werden, sofern der Verkäufer des Wohnhauses das Recht hat, das unter dem Wohnhaus liegende Grundstück zu pachten.

Die Krise am amerikanischen Hypothekenmarkt löste eine weltweite Krise am Geldmarkt aus. Viele russische Banken befanden sich in einer schwierigen Lage. Der Mangel an finanziellen Ressourcen und deren weit verbreiteter Preisanstieg haben zu einer unzureichenden Finanzierung geführt. Infolgedessen waren die finanziellen Mittel einer Reihe von Banken, die für die Vergabe von Hypothekendarlehen bereitgestellt wurden, erschöpft.

Aufgrund der Unfähigkeit, ihr Potenzial schnell wieder aufzufüllen, haben viele Banken die Kreditbedingungen für Hypothekengeschäfte übereilt verschärft und einige sogar vorübergehend auf Hypotheken verzichtet. Ein häufiger Vorfall in der heutigen Bankenpraxis ist die Verzögerung bei der Prüfung eines Kreditantrags ohne Angabe von Gründen. Gleichzeitig sahen sich viele Kreditnehmer, die bereits die Genehmigung der Bank zur Kreditvergabe erhalten hatten, mit der Tatsache konfrontiert, den Zinssatz für ein Hypothekendarlehen zu erhöhen.

Nicht nur die Banken selbst standen vor Problemen, sondern auch potenzielle Kreditnehmer, die aufgrund plötzlicher Bankpleiten und Verzögerungen bei der Kreditvergabe gezwungen waren, Immobilienkauftransaktionen abzubrechen.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Kreditnehmer, die eine Genehmigung erhalten haben, zwei, drei oder mehr Monate auf ihr Geld warten. Im Kontext steigender Immobilienpreise führt eine Verzögerung von mehreren Monaten zu einer deutlichen Verteuerung der Wohnung.

Banken, die sich weniger auf die Aufnahme von Auslandskrediten konzentrierten und sich bei der Vergabe von Hypothekendarlehen auf ihre eigenen Ressourcen stützten, setzen den Prozess der Kreditvergabe an Hypothekenschuldner fort. Generell bieten noch genügend Banken sehr konkurrenzfähige Konditionen an, haben aber die Hypothekenzinsen angehoben, die Anzahlung deutlich erhöht und die Kreditvergabebedingungen verschärft.

Ein Kreditmakler ist im Wesentlichen ein Finanzanwalt. Man kann selbst vor Gericht gehen – oder man beauftragt einen Anwalt, man lässt sich zuhause am Spiegel selbst die Haare schneiden – oder man geht zu einem Fachfriseur, jemand repariert seinen Kosaken selbst – und jemand gibt seinen Mercedes einem Autoservice . Es ist ein Fehler zu glauben, dass ein Kreditvermittler ein Zauberer ist und Kredite an alle verteilt. Wenn er ein Spezialist ist, eine spezialisierte Hochschulausbildung (und nicht nur Kurse) und Erfahrung in einer echten Vollzeitarbeit in Banken hat (vorzugsweise in verschiedenen und relevanten Abteilungen in leitenden Positionen und nicht nur Praktika), dann wird er die deutlich erhöhen Wahrscheinlichkeit einer positiven Kreditentscheidung (also wie ein kompetenter Anwalt Ihre Chancen vor Gericht und bei der Erstellung von Rechtsdokumenten erhöht) und die Geschwindigkeit der Entscheidungsfindung.

Ich kann hinzufügen, dass es in einer Krise nützlich ist, Ihre Freizeit mit Selbstbildung, Studium der Wirtschafts- und Rechtsliteratur zu verbringen. Bankangestellte haben die Angewohnheit, sich zu ärgern, wenn Kreditantragsteller in wirtschaftlichen und rechtlichen Angelegenheiten Analphabeten sind. Eine breite Perspektive ermöglicht es Ihnen, schneller eine gemeinsame Sprache mit Bankern zu finden, denn Banking gilt seit langem als einer der höchst intellektuellen Berufe, einige Mitarbeiter haben 2-3 Hochschulbildungen und verbessern ständig ihre Kenntnisse.

Es gibt viele Betrüger, die in der Regel noch nicht einmal die geringste Erfahrung mit Banken haben und eine 100-prozentige Garantie für den Erhalt eines Kredits anbieten: Dies ist ein 100-prozentiger Betrug oder ein regelrechtes Verbrechen, das früher oder zu XNUMX % aufgedeckt wird später (mit entsprechenden Konsequenzen sowohl für den Kunden als auch für den falschen Assistenten) . Das ist jedem erfahrenen Banker klar. In jeder Bank werden Geschäftskredite und Hypotheken (und häufig andere Arten von Krediten) nach der Entscheidung des Kreditausschusses vergeben, dies ist ein Kollegialorgan, während der Kunde zuvor von verschiedenen Bankdiensten geprüft wird. Eine Person, selbst ein großer Chef (es sei denn, dies ist natürlich der Eigentümer der Bank), kann per Definition solche Entscheidungen nicht alleine treffen, insbesondere ein Vermittler. Ein kompetenter Vermittler mit hauptberuflicher Erfahrung in Banken kann die Wahrscheinlichkeit einer Bewilligung deutlich erhöhen – dies ist bereits Realität, wird aber niemals einen XNUMX%igen Kredit garantieren. Ihre Rolle ist Aufklärung und Lobbyarbeit. Kreditvermittlung ist für jeden nützlich. Einerseits vereinfacht der Makler das Verfahren zur Erlangung eines Kredits für Kunden, andererseits zieht er neue "Qualitäts" -Kunden für Banken an (www.deniskredit.ru).

Glossar der Definitionen und Begriffe

Derzeit werden bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in der Wirtschaftsliteratur hauptsächlich Konzepte und Terminologien verwendet, die entweder eine spezifische Interpretation in den geltenden Rechts- und Verwaltungsakten oder allgemein akzeptierte und eindeutig verstandene Konzepte in der Gesellschaft haben. Nachfolgend sind die am häufigsten verwendeten Immobilienbegriffe in alphabetischer Reihenfolge aufgeführt, mit Ausnahme derjenigen, die in diesem Tutorial ausführlich behandelt werden.

Übertragungsurkunde - ein Dokument, das manchmal anstelle einer Hypothek verwendet wird, je nach Art der Gesetzgebung in Bezug auf Immobilien. Der Übertragungsakt bescheinigt die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück an eine Tochtergesellschaft (Hypothekengesellschaft oder Bank) als Sicherheit, die eine Garantie für die Zahlung der Schuld zu bestimmten Bedingungen bietet und die nach Zahlung der Schuld zurückgegeben wird. Bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers hat der Treuhänder das Recht, das Grundstück zu verkaufen, um die Schulden zu begleichen.

Der Kauf einer Immobilie - ein Rechtsdokument, das den Kauf- und Verkaufsvorgang einer Immobilie bescheinigt. Der Kauf einer Immobilie enthält in der Regel die Angaben des Verkäufers und des Käufers der Immobilie, die in den Dokumenten des Registrierungssystems übernommene Bezeichnung der Immobilie, die Angaben der Zeugen der Transaktion. In vielen Ländern, die ein gesetzliches Kataster führen, wird die Registrierung des Kauf- und Verkaufsakts einer Immobilie von einer speziellen Dienststelle bei einem untergeordneten Gericht oder einer speziellen Institution mit Gerichtsrecht durchgeführt, die gleichzeitig mit der Registrierung des Akts erstellt den Titel (Eigentumsdokument) des neuen Eigentümers der Immobilie.

Kredittilgung - die Rückzahlung eines Darlehens durch regelmäßige Tilgungs- und Zinszahlungen.

Underwriting - Analyse von Kredit- und Zinsrisiken bei einem Hypothekendarlehen; Erstellung eines Gutachtens über den Zinssatz und die Kreditkonditionen entsprechend der Höhe des Risikos.

Pacht - eine Form der Bodennutzung, bei der der Eigentümer des Grundstücks sein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum einer anderen Person (Pächter) zum Betreiben einer Wirtschaft darauf gegen eine bestimmte Vergütung überträgt.

Mieter - eine juristische oder natürliche Person, die rechtmäßig ein Immobilienobjekt zur vorübergehenden Nutzung erhält.

Miete - das vom Mieter an den Vermieter gezahlte Entgelt für die Nutzung des Mietobjekts. Er umfasst Abschreibungen auf die Anschaffungskosten des Mietobjekts sowie einen Teil des Gewinns (Einnahmen), der aus der gesellschaftlich notwendigen Nutzung des Mietobjekts erzielt werden kann (Mietzinsen).

Vermieter - eine juristische oder natürliche Person, die Eigentümer oder Bilanzhalter einer Sache (Immobilie) ist und diese auf vertraglicher Basis zur vorübergehenden Nutzung an den Mieter vermietet.

Öffentliche Auktion - eine Verkaufsmethode, bei der die Immobilie zuvor potenziellen Käufern zur Besichtigung angeboten wird. Die allgemeinen Verkaufsbedingungen werden vom Verkäufer festgelegt, und Käufer ist die Person, die den höchsten Preis für die angebotene Immobilie während der Auktion geboten hat.

Grundlage für die Bewertung von Immobilien - die Wertart des Immobilienobjekts, in deren Inhalt Zweck und Bewertungsmethode verwirklicht sind.

Buchwert - die Anschaffungskosten des Anlagevermögens einer wirtschaftlichen Einheit (Unternehmen), d. h. der langfristigen Vermögenswerte in ihrer Bilanz. Berechnet als Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie, für die sie in der Bilanz aufgeführt wurde, abzüglich kumulierter Abschreibungen.

Guthaben des Anlagevermögens - eine von einer wirtschaftlichen Einheit erstellte Bilanz, die den Erhalt, die Ausgaben und die Veräußerung von Anlagegütern (Gebäude, Bauwerke, Ausrüstung) für einen bestimmten Zeitraum kennzeichnet.

Verschönerung - eine Reihe von Arbeiten zu:

- technische Vorbereitung des Territoriums, Anordnung von Straßen, Entwicklung von Kommunikationsnetzen und Bau von Wasserversorgung, Kanalisation, Stromversorgung usw.;

- Verbesserung des Mikroklimas, Schutz vor Verschmutzung des Luftbeckens, der offenen Gewässer und des Bodens, Sanitärreinigung, Lärmminderung usw.

Die Landschaftsgestaltung wird durchgeführt, um ein bestimmtes Gebiet in einen Zustand zu bringen, der für den Bau und die normale Nutzung für den beabsichtigten Zweck geeignet ist, um gesunde, komfortable und kulturelle Lebensbedingungen für die Bevölkerung zu schaffen.

Sekundärer Hypothekenmarkt - ein Markt, auf dem der Kauf und Verkauf der ersten Hypotheken durchgeführt wird, was dem Kreditgeber die Möglichkeit bietet, das Darlehen vor seiner vollständigen Rückzahlungsfrist zu verkaufen.

Probenahme - Teil der Gesamtheit der für die Untersuchung ausgewählten Wirtschaftsobjekte oder Indikatoren, um einen Rückschluss auf die Gesamtpopulation zu ziehen. Die Stichprobe muss so und in einer solchen Menge erstellt werden, dass sie statistisch repräsentativ (repräsentativ) ist, dh die untersuchte Grundgesamtheit widerspiegelt. Um beispielsweise die Nachfrage, das Preisangebot auf dem Markt zu untersuchen, reicht es aus, nur bestimmte Marktsegmente zu untersuchen.

Veräußerung von Sachanlagen - Liquidation, Verkauf, Übertragung auf andere Wirtschaftssubjekte, Zerstörung durch Naturkatastrophen von Gegenständen des Anlagevermögens.

Гарантия -

- Garantie, Sicherstellung der Erfüllung von Verpflichtungen. Der Verkäufer leistet in der Regel eine Beschaffenheitsgarantie, der Käufer - Zahlung des Vertragspreises; nach Vereinbarung der Parteien kann ein Dritter, häufiger ein namhaftes Unternehmen, eine Bank, ein Garant für die Erfüllung vertraglicher Verpflichtungen sein;

- die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, für die Sachmängel der Sache einzustehen und dafür, dass die Sache schuldenfrei ist und nicht im Eigentum Dritter steht.

Gesamtprojektleiter - eine Investitions- und Baugesellschaft, die als verantwortlicher Vollstrecker des laufenden Baufinanzierungsprogramms zugelassen und mit den entsprechenden Rechten zur Organisation und Durchführung von Investitionstätigkeiten unter Beteiligung von Banken, Versicherungsgesellschaften und Dritten ausgestattet ist. Der Fonds kann als Generalverwalter des Projekts fungieren.

Masterplan - Teil des Projekts, der eine umfassende Lösung für die Fragen der Planung und Verbesserung der Baustelle, der Platzierung von Gebäuden, Bauwerken, Verkehrskommunikation, Ingenieurnetzen, der Organisation von Wirtschafts- und Verbraucherdienstleistungssystemen enthält.

Generalunternehmer - er kann mit Zustimmung des Auftraggebers in- und ausländische Firmen zur Erfüllung seiner Pflichten einschalten, bleibt dabei aber stets für die Werkleistung von Subunternehmern verantwortlich.

Der Generalunternehmer ist in der Regel zusammen mit dem Generallieferanten an der Lieferung der kompletten Ausrüstung oder der Anlage als Ganzes an den Kunden beteiligt.

Regierungspflicht - Gebühren, die gemäß dem etablierten staatlichen Verfahren und in Höhe von besonders befugten Institutionen (Gerichten, staatlichen Schiedsgerichten, Notaren usw.) für die Durchführung von Handlungen im Interesse juristischer und natürlicher Personen und die Ausstellung von Dokumenten von rechtlicher Bedeutung und in Bezug auf real erhoben werden Anwesen.

Bewertungsdatum der Immobilie - das Datum, zu dem es bewertet wurde.

Decouver - die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie und der Versicherungssumme, die auf dem Versicherungsmarkt verbleibt.

Rabatte - eine weit verbreitete Methode bei der Bewertung von Immobilien und der Auswahl von Investitionsprogrammen, deren Kern darin besteht, multitemporale Investitionen und Geldeingänge auf einen bestimmten Zeitraum zu bringen und die Kapitalrendite zu bestimmen; Umwandlung in Barwert eines zukünftigen Investitionsstroms.

gutgläubiger Besitzer - jemand, der von der Rechtswidrigkeit seines rechtmäßigen Besitzes nichts wusste und aufgrund der Umstände nicht wissen konnte.

Vollmacht - ein einer juristischen oder natürlichen Person ausgestelltes Dokument, das seine Befugnis definiert, Transaktionen oder andere rechtmäßige Handlungen im Namen einer anderen Person (Auftraggeber) vorzunehmen.

Die Vollmacht ist dringend, die Gültigkeitsdauer ist im Dokument selbst angegeben. Die Gültigkeit einer Vollmacht erlischt auch durch ihre Aufhebung durch den Vollmachtgeber, Liquidation einer juristischen Person und andere gesetzlich vorgesehene Fälle. Es gibt drei Arten von Vollmachten:

- einmalig - um eine bestimmte Aktion auszuführen;

- speziell - um homogene Aktionen auszuführen;

- allgemein oder allgemein - für die allgemeine Verwaltung des Vermögens des Auftraggebers, den Abschluss von Verträgen usw.

Vertrag - eine Vereinbarung zwischen den Parteien, in deren Rahmen Eigentum übertragen, eine Arbeit verrichtet oder eine Dienstleistung erbracht wird. Der Vertrag umfasst drei obligatorische, sich nacheinander entwickelnde Phasen: Abschluss, Durchführung und Beendigung (Verantwortung), d. h. die Begründung, Änderung und Beendigung bestimmter vermögensbezogener nicht vermögensrechtlicher Rechte und Pflichten

Auf den Vertrag finden die Vorschriften über bilaterale und multilaterale Rechtsgeschäfte und auf die aus dem Vertrag entstehenden Verbindlichkeiten die allgemeinen Vorschriften über das Schuldverhältnis Anwendung, sofern die im Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltenen Vorschriften über bestimmte Vertragsarten nichts anderes vorsehen.

Die Parteien können einen sogenannten gemischten Vertrag abschließen, der Elemente anderer Verträge enthält.

Der Vertrag gilt als gültig, wenn die Parteien sich über alle wesentlichen Bestimmungen geeinigt haben.

Bürger und juristische Personen sind frei, Verträge abzuschließen, und Zwang ist nicht zulässig, außer in Fällen, in denen die Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrages im Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation, gesetzlich oder durch eine freiwillig übernommene Verpflichtung vorgesehen ist.

Das Vertragsverhältnis besteht nicht nur aus den wesentlichen Vertragsbestimmungen, sondern aus allen maßgeblichen Umständen, einschließlich früherer Verträge, Verhandlungen und Korrespondenz, der im Verhältnis der Parteien etablierten Praxis, der Geschäftspraxis und des späteren Verhaltens der Parteien. Vor Abschluss des Hauptvertrages kann ein Vorvertrag abgeschlossen werden, der die Festlegung des Vertragsgegenstandes ermöglicht und alle Vorbedingungen für diese Vereinbarung enthält.

Aus rechtlicher Sicht gibt es verschiedene Arten von Verträgen. Beispielsweise können in einem Baufinanzierungssystem folgende Arten von Verträgen über eine Bank abgeschlossen werden: ein Darlehensvertrag, ein Darlehensvertrag, ein Immobilienkauf- und -verkaufsvertrag und ein Bauvertrag.

Je nach Art des Vertrags wird die Beziehung der Parteien bis zu einem gewissen Grad durch die geltende Gesetzgebung der Russischen Föderation oder andere auf dem Territorium des Landes geltende behördliche Dokumente geregelt.

Darlehensvertrag - eine Vereinbarung, bei der eine Partei (der Kreditgeber) Geld oder Immobiliengegenstände in das Eigentum der anderen Partei (des Kreditnehmers) überträgt und der Kreditnehmer sich verpflichtet, dem Kreditgeber den gleichen Geldbetrag (Darlehensbetrag) oder einen gleichwertigen Betrag zurückzugeben Menge anderer von ihm empfangener Sachen gleicher Art und Güte.

Kreditvereinbarung - eine Vereinbarung, in der sich eine Bank oder ein anderes Kreditinstitut (Gläubiger) verpflichtet, dem Kreditnehmer Mittel (Kredit) in der Höhe und zu den Bedingungen bereitzustellen, die in der Vereinbarung festgelegt sind, und der Kreditnehmer sich verpflichtet, den erhaltenen Geldbetrag zurückzuzahlen und Zinsen zu zahlen darauf.

Wohnungsmietvertrag - eine Vereinbarung, in der sich eine Partei - der Eigentümer der Wohnräume oder eine bevollmächtigte Person (Vermieter) - verpflichtet, der anderen Partei (Mieter) Wohnräume gegen Entgelt zum Besitz und zur Nutzung zum Wohnen zu überlassen.

Schuldner - eine Partei einer Verpflichtung, von der die andere Partei - der Gläubiger das Recht hat, eine bestimmte Handlung (Übertragung eines Eigentums, Erbringung von Werken oder Dienstleistungen, Zahlung einer Schuld) zu verlangen oder eine bestimmte Handlung zu unterlassen.

Geteilter Besitz - ein Teil des Einkommens, des Eigentums, anderer Wertgegenstände, auf den einer der Teilnehmer an der gemeinsamen Sache, der kollektive Eigentümer, der Erbe Anspruch hat. Die Maßnahme, bei der ein Teilnehmer an einem gemeinsamen Unternehmen seine eigenen Mittel, Mittel, einbringt, wird Kapitalbeteiligung genannt.

Marktvolumen - der mögliche Jahresumsatz eines bestimmten Immobilientyps auf dem aktuellen Preisniveau, abhängig vom Entwicklungsgrad dieses Marktes durch Wettbewerber, der Nachfrageelastizität, Änderungen der wirtschaftlichen Bedingungen, des Preisniveaus, der Objektqualität und der Werbekosten.

Gehäuse - der Bereich der Volkswirtschaft, einschließlich des Baus und Wiederaufbaus von Wohnungen, Bauwerken und Elementen der technischen und sozialen Infrastruktur, der Verwaltung des Wohnungsbestands, seiner Instandhaltung und Reparatur.

Wohnrecht - ein Teil des Zivilrechts, der das Verfahren zur Bereitstellung von Wohnraum, Nutzungs- und Entsorgungsbedingungen sowie Änderungen und Beendigung der Nutzung regelt.

Wohnungsbaugesellschaft - eine Partnerschaft von Eigentümern von Wohn- und Nichtwohngebäuden in Mehrfamilienhäusern mit der Festlegung von Bedingungen für die gemeinsame Nutzung von Treppen, Aufzügen, Korridoren, Dächern, technischen Kellern, technischen Geräten außerhalb von Wohnungen, angrenzenden Gebieten und anderen gemeinsamen Nutzungen Bereiche, als juristische Person registriert.

Wohnungsfonds - die Gesamtheit aller Wohngebäude, unabhängig von der Eigentumsform, einschließlich Wohngebäuden, spezialisierten Häusern (Herbergen, Hotels - Notunterkünfte, Häuser einer mobilen Kasse, speziellen Altenheimen, Internaten für Behinderte, Veteranen usw. ), Wohnungen, Büroräume, sonstiger Wohnraum in anderen bewohnbaren Gebäuden.

Testament - eine Anordnung eines Bürgers über das ihm gehörende Vermögen im Todesfall in der gesetzlich festgelegten Form (notarielle oder gleichwertige).

Kunde - eine juristische oder natürliche Person, für die ein Immobilienobjekt gebaut wird. Der Auftraggeber ist verpflichtet, dem Auftragnehmer die Baustelle vorzustellen, die rechtzeitige Finanzierung des Baus durchzuführen, die Kontrolle und technische Überwachung über die Einhaltung des Umfangs, der Kosten und der Qualität der Arbeiten auszuüben.

rechtmäßiger Besitz - der tatsächliche Besitz einer Immobilie, der immer auf einer Rechtsgrundlage beruht, die sich aus Gesetz, Vertrag, Verwaltungsakt oder Gerichtsentscheidung ergibt.

Kosten der Immobilienauflösung - Kosten im Zusammenhang mit Demontage, Demontage und anderen Operationen zur Liquidation von Immobilien.

Grundbesitzer - eine juristische oder natürliche Person, die das Recht hat, ein bestimmtes Stück Land zu besitzen. Landbesitz und Landbesitz dürfen nicht dasselbe sein.

Grundstück - ein Teil des Territoriums, der am Boden und / oder im Plan begrenzt ist: entlang der Oberfläche der Erdkruste durch die Grenzen des Grundstücks, eine feste Höhe und ein festes Volumen des Luftraums und eine feste Tiefe und ein festes Volumen des Untergrunds.

Landnutzung - Nutzung eines gesetzlich festgelegten Grundstücks (Staatsfarmen, Kolchosen).

Land verwaltung - Gesetze, Regeln, Kauf- und Verkaufsnormen, Erbschaft, Landnutzung.

Abschreibung - Senkung der Anschaffungskosten von Immobilien im Laufe ihrer Nutzung.

Eigentumsrecht - Immobilienrecht: das Recht, jegliches Eigentum in einer bestimmten Weise zu nutzen, das Recht, Einkünfte aus der Nutzung von Immobilien zu erhalten.

Investition - langfristige Investitionen von Kapital, Eigentum und geistigen Werten in Objekte unternehmerischer und anderer Tätigkeitsarten, um Gewinne zu erzielen und (oder) einen positiven sozialen Effekt zu erzielen; Immobilien, die für Einkommen oder Gewinn erworben wurden.

Anlageobjekt - Vermögen (Immobilien), das zur Erzielung von Einkünften in Form von Miete, Einkünften aus Weiterveräußerung usw. verwendet wird.

Investitionswert der Immobilie - die Gesamtkosten für die Bezahlung von Vorprojekt-, Entwurfs-, Bau- und Installationsarbeiten und Dienstleistungen des Generaldirektors des Projekts.

Investor -

- eine Person, die in Immobilien investiert, um Einkommen zu erzielen;

- der Inhaber der Hypothek, für den die Bank das Hypothekendarlehen bedient.

Infrastruktur - ein Komplex von landwirtschaftlichen Betrieben und Dienstleistungen, die den Sektoren der Volkswirtschaft dienen. Beispielsweise umfasst die Infrastruktur des Bausystems Kommunikations- und Lebenserhaltungseinrichtungen für Mitarbeiter von Bauunternehmen.

Begrenzung von Aktionen - die gesetzlich festgelegte Frist zum Schutz des Anspruchs der Person, deren Recht verletzt wurde.

Landkataster - eine systematisierte Sammlung von Informationen über den natürlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Status von Grundstücken. Beinhaltet eine Beschreibung von Grundstücken, Grundstücken, deren Fläche und Lage, Konfiguration, Bodenqualität, Grundstücksbewertung. Aus dem Kataster geht auch hervor, wer der Eigentümer des Grundstücks ist.

Katastervermessung - geodätische Arbeiten auf dem Grundstück, die die Beschreibung der Grenzen von Landnutzern und Grenzmarkierungen, die Fläche von bebauten und landschaftlich gestalteten Flächen, das Vorhandensein von harten Oberflächen und Rasenflächen, die Merkmale von Gebäuden, das Vorhandensein oder bestimmen Fehlen von Streitigkeiten über die Grenzen des Grundstücks.

Katastrale Landverwaltung - eine Reihe dokumentierter technischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Merkmale eines Grundstücks (Immobilienobjekts), die die Grundlage für die Registrierung von Eigentumsurkunden bilden.

Kapitalinvestition - Investitionen in die Schaffung und Reproduktion von Anlagevermögen des Unternehmens; Kosten, die zu einer Erhöhung des Anlagevermögens führen (Bauarbeiten, Installationsarbeiten, Kauf von Ausrüstung, Anlage und Aufzucht von Staudenplantagen).

Quellen der Investitionsfinanzierung können sein: föderale und kommunale Haushalte; Kredite von Banken und anderen Kreditinstituten; Eigenmittel von juristischen und natürlichen Personen; Fonds ausländischer Staaten sowie ausländische juristische und natürliche Personen.

Codex - ein synthetisierter einzelner Rechtsakt, der jeden Bereich der Öffentlichkeitsarbeit regelt.

Eigentumswohnung - eine Partnerschaft von Eigentümern von Wohngebäuden in Mehrfamilienhäusern mit der Schaffung von Bedingungen für das Miteigentum und die Nutzung von Treppen, Aufzügen, Korridoren, Dächern zwischen Wohnungen, technischen Kellern, technischen Geräten außerhalb von Wohnungen, angrenzenden Gebieten und anderen öffentlichen Bereichen; die Rechtsform des Eigentums, nach der die Sache in Teile des Einzeleigentums und Teile des Miteigentums geteilt wird.

Konjunktur - eine Reihe von Merkmalen, die den aktuellen Zustand der Wirtschaft in einem bestimmten Zeitraum sowie die aktuelle wirtschaftliche Situation auf dem Markt charakterisieren, die durch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, Preisniveaus, Rohstoffpreisen, Auftragsbestand für gekennzeichnet ist die Branche und andere Wirtschaftsindikatoren.

Kreditquote - prozentualer Ausdruck des Verhältnisses der Höhe des Hypothekendarlehens zum Immobilienwert (der Wert ist definiert als die untere Grenze des Verkaufspreises oder Schätzwerts).

Grundstücksbaufaktor - Koeffizient, der das Verhältnis zwischen der Fläche des Gebäudes und dem Grundstück angibt.

Gläubiger - ein Verleiher, eine juristische oder natürliche Person, die Geld oder andere Wertsachen verleiht, sowie eine Person, der wirtschaftliche Einheiten Geld schulden.

Liquidität - einfache Implementierung (Umwandlung von Immobilien in Bargeld); Marktkapazität und seine Fähigkeit, plötzliche Angebots- und Nachfrageänderungen ohne entsprechende große Preisschwankungen aufzufangen.

Auflistung - eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und einem lizenzierten Immobilienmakler, bei der der Makler als Vermittler für den Verkauf von Immobilien auftritt und der Eigentümer sich bereit erklärt, dem Makler eine Provision zu zahlen.

Landvermessung - Festlegung von Landnutzungsgrenzen.

Gemeindeeigentum - unbewegliches Eigentum der Gemeinden.

Stadtrecht - juristische Ausbildung im Rechtssystem, eine Reihe von Rechtsnormen, die die Beziehungen regeln, die sich aus der Organisation und dem Betrieb der Kommunalverwaltung in Städten, ländlichen Siedlungen und anderen Gebieten ergeben.

Kommunaler Wohnungsbestand - ein Fonds, der einem Kreis, einer Stadt, ihren administrativ-territorialen Einheiten gehört, sowie ein Abteilungsfonds unter der vollen wirtschaftlichen Verwaltung kommunaler Einrichtungen.

Vererbung - durch Verwandtschaft oder Testament das Eigentum an Immobilien, Bargeld, Wertpapieren, Schmuck usw. erhalten, die nach dem Tod des Eigentümers hinterlassen wurden. Rechtlich wird die Erbschaft durch einen Erbrechtsschein beurkundet, der von einem Notar am Wohnort des Erblassers ausgestellt wird.

Grundeigentum -

- ein Rechtsbegriff, der eine Reihe (Paket) von Eigentumsrechten an Immobilien bedeutet, einschließlich des Rechts auf Besitz, Nutzung, Verfügung, angemessene Einkünfte aus Eigentum und Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien;

- die Einheit des physischen Körpers - Immobilien und Eigentum daran.

Nichtwohngebäude - die Räumlichkeiten des Gebäudes, die für einen beliebigen Zweck genutzt werden, mit Ausnahme des Aufenthalts von Personen darin.

Im Aufbau - ein Indikator, der verwendet wird, um die Situation anzuzeigen, wenn Bau- und Installations- und andere Arbeiten auf einer Baustelle gestoppt wurden und das Objekt für einen bestimmten Zeitraum "eingefroren" ist.

Unvollständige Konstruktion hat schwerwiegende sozioökonomische Folgen – Ressourcen sind „tot“, die seit vielen Jahren keine Rendite mehr bringen, Ausrüstung altert moralisch und physisch, Technologie veraltet.

Die Anlagen im Bau werden durch das Investitionsvolumen bestimmt, das zu einem bestimmten Zeitpunkt in Anlagen investiert wurde, und werden in der Bilanz der Kunden berücksichtigt.

Immaterielle Vermögenswerte - Vermögenswerte, die über einen längeren Zeitraum für die Tätigkeiten einer wirtschaftlichen Einheit genutzt werden und Einkünfte erzielen. Dies sind die Rechte zur Nutzung von Immobilienobjekten, einschließlich Grundstücken, natürlichen Ressourcen. Patente, Lizenzen, Know-how, Softwareprodukte, Monopolrechte und Privilegien (einschließlich Lizenzen für bestimmte Aktivitäten), Warenzeichen und Warenzeichen.

Abschreibungssatz - der Prozentsatz des jährlichen Abschreibungsbetrags zu den Anschaffungskosten des Anlagevermögens.

Kapitalisierungszinssatz - das Verhältnis des Marktwerts der Immobilie zum Nettoertrag aus ihrem Betrieb.

Verpflichtung - ein bürgerliches Rechtsverhältnis, aufgrund dessen eine Person verpflichtet ist, bestimmte Handlungen zugunsten einer anderen Person vorzunehmen: Immobilien zu übertragen, Arbeit zu leisten, Geld zu zahlen usw. oder eine bestimmte Handlung zu unterlassen.

Beziehungsobjekte im Bereich Immobilien - Rechte an Grundstücken und anderen Immobilienobjekten sowie Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit den Rechten an Immobilienobjekten entstehen.

Eigentumsgegenstände - Unternehmen wie Grundstückskomplexe, Grundstücke, Kleingärten, Gebäude, Bauwerke, Anlagen, Rohstoffe und Materialien, Geld, Wertpapiere, sonstiges Eigentum für Produktions-, Konsum-, soziokulturelle und sonstige Zwecke sowie Erzeugnisse geistiger und schöpferischer Arbeit.

Restriktive Verpflichtungen - einschränkende Klauseln im Immobilienkaufvertrag, d.h. die Verpflichtung, das Aussehen des Hauses nicht zu verändern, keine Gebäude ohne Zustimmung des Verkäufers zu errichten, keine Bauwerke außerhalb der Baulinie zu errichten, sich nicht zu engagieren bei gefährlichen Aktivitäten, keine Einschränkungen der Rechte der Nachbarn zur Nutzung von Beleuchtung und Kommunikation usw. zuzulassen.

Eigenschaft Beschreibung - Reflexion von Immobilien in Registrierungsdokumenten. Es ist erforderlich, um den materiellen Gegenstand eines Grundstücks zu bestimmen, die Grenzen eines Grundstücks festzulegen, seine Fläche zu berechnen, die Lage eines Grundstücks in Bezug auf benachbarte Grundstücke zu kennzeichnen und bei der Übertragung des Eigentums von einem Eigentümer zum anderen. Die Beschreibung der Immobilie ist die Grundlage für die Identifizierung des Umsatzgegenstands auf dem Immobilienmarkt und muss die Zusammensetzung der Immobilie unter Berücksichtigung ihrer Bestandteile genau wiedergeben.

Option -

- das Recht, Immobilien in der Zukunft zu den derzeit vereinbarten Bedingungen zu kaufen oder zu pachten;

- das Recht, das der Eigentümer der Immobilie der anderen Partei gewährt, um die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu einem festgelegten Preis und zu festgelegten Bedingungen zu kaufen oder zu mieten;

- die Möglichkeit, die Methode zur Erfüllung einer alternativen Verpflichtung zu wählen;

- eine vorläufige Vereinbarung über den Vertragsabschluss in der Zukunft innerhalb der von den Parteien festgelegten Fristen.

Landerwerb - Bereitstellung von Grundstücken (Grundstücken) gemäß dem durch die Bodengesetzgebung festgelegten Verfahren und in den durch behördliche Dokumente festgelegten Mengen.

Angebot -

- ein Angebot zum Abschluss eines Vertrags über einen bestimmten Ausschreibungsgegenstand zu den in den Ausschreibungsunterlagen angegebenen Bedingungen;

- jeder Vorschlag zum Abschluss eines Vertrags (einschließlich eines vorläufigen) von einer der Parteien.

Gutachter für Immobilien - eine Person mit Ausbildung, Erfahrung und Qualifikation für die Immobilienbewertung

Schuldentransfer - eine Transaktion, bei der mit Zustimmung des Gläubigers der Schuldner der Verpflichtung durch eine neue Person ersetzt wird, die die Verpflichtung des ursprünglichen Schuldners übernimmt.

Grundstücksplan - eine Zeichnung, die in verkleinerter Form eine horizontale Projektion der genauen Abmessungen und Form des Grundstücks, seiner Fläche und Ausrichtung relativ zum Meridian zeigt. Es gibt Konturen, d. H. Ohne das Bild von Hügeln, Schluchten usw., und topographisch - mit dem Bild des Geländes.

Situationsplan - ein Plan, der den Standort des Grundstücks in Bezug auf die nächstgelegenen Siedlungen, Quellen und externen Energie-, Wärme- und Wasserversorgungsnetze, Abwasseranlagen und Netze sowie die Hauptmerkmale der natürlichen Bedingungen des Territoriums in dem Gebiet zeigt, in dem es sich befindet das Grundstück liegt.

Vertragsgebot - eine Form der Erteilung von Bauaufträgen, die die Auswahl eines Auftragnehmers für die Ausführung von Arbeiten und die Erbringung von Dienstleistungen auf der Grundlage einer Ausschreibung vorsieht.

Entwicklungsrechte - alle Rechte, die von den kommunalen (lokalen) Behörden oder dem Bauträger in Bezug auf die Durchführung von Neubauten festgelegt wurden.

Recht - ein staatlich anerkanntes und geschütztes System allgemein verbindlicher Normen.

Eigentum - die Befugnis des Eigentümers, das Eigentum zu besitzen, zu nutzen und darüber zu verfügen, einschließlich des Rechts auf angemessene Einkünfte aus Eigentum und Einkünften aus seiner Nutzung.

Landbesitz - das Recht eines Grundstückseigentümers, dieses zu verkaufen, zu verschenken, zu verpfänden oder zu verpachten und sonst darüber zu verfügen, soweit die betreffenden Grundstücke nicht vom Verkehr ausgeschlossen oder nicht verkehrsbeschränkt sind auf der Grundlage des Gesetzes.

Recht auf Privateigentum - das Recht eines jeden, Immobilien zu besitzen, zu besitzen, zu nutzen und darüber zu verfügen, sowohl einzeln als auch gemeinsam mit anderen Personen. Das Recht auf Privateigentum ist gesetzlich geschützt. Niemandem kann das ihm gehörende Eigentum entzogen werden, außer durch eine gerichtliche Entscheidung. Die Enteignung eines Immobilienobjekts für staatliche Zwecke kann nur unter der Bedingung einer vorherigen und gleichwertigen Entschädigung erfolgen.

Rechtsnorm - eine staatlich anerkannte und geschützte allgemeinverbindliche Verhaltensregel in der Gesellschaft.

Правовой статус - die Summe der zum Rechtsgegenstand gehörenden Rechte und Pflichten.

Rechtsfähigkeit eines Bürgers - die Fähigkeit, Bürgerrechte zu haben, Verantwortung zu tragen und die gesetzlich vorgesehenen Pflichten zu erfüllen, die allen Bürgern gleichermaßen zuerkannt werden.

Rechtsfähigkeit einer juristischen Person - die Fähigkeit einer juristischen Person, bürgerliche Rechte zu haben, die den Zielen der in ihren Gründungsdokumenten vorgesehenen Tätigkeit entsprechen, und die mit dieser Tätigkeit verbundenen Verpflichtungen zu tragen.

Unternehmerische Tätigkeit - eine auf eigene Gefahr ausgeübte selbstständige Tätigkeit, die darauf abzielt, systematisch Gewinn aus der Nutzung eines Immobilienobjekts, dem Verkauf von Waren, der Verrichtung von Arbeiten oder der Erbringung von Dienstleistungen durch in dieser Eigenschaft registrierte Personen in der vorgeschriebenen Weise zu erzielen Gesetz.

Wohnungsprivatisierung - kostenlose Übertragung von von ihnen bewohnten Wohnräumen in staatlichen und kommunalen Wohnungsbeständen auf freiwilliger Basis in das Eigentum von Bürgern sowie für Bürger, die bewohnte Wohnräume gemietet haben - am Ort der Anmietung von Wohnräumen.

Privatisierung durch Ausschreibung - Erwerb eines Privatisierungsobjekts vom Staat in Privateigentum durch natürliche oder juristische Personen oder das Recht auf Vermietung eines zum Privatisierungsobjekt gehörenden Immobilienobjekts, wenn Käufer bestimmte Bedingungen in Bezug auf das Privatisierungsobjekt erfüllen müssen. Das Recht zum Kauf des privatisierten Objekts geht auf den Käufer über, dessen Angebot die Ausschreibungsbedingungen vollständig erfüllt und den Höchstpreis enthält.

Grundsätze der Immobilienbewertung - methodische Regeln, die dem Immobilienbewertungsprozess zugrunde liegen und es dem Gutachter ermöglichen, den Einfluss der ganzen Vielfalt von Faktoren, die dem Immobilienmarkt innewohnen, auf den Wert der Immobilie richtig zu berücksichtigen.

Erwerbsrezept - gewissenhafter, offener und ununterbrochener Besitz einer Immobilie als Eigentum für fünfzehn Jahre oder eines anderen Eigentums als Eigentum für fünf Jahre, wodurch ein Bürger oder eine juristische Person, die nicht Eigentümer dieses Eigentums ist, erwirbt das Eigentumsrecht daran.

Entwurfs- und Kostenvoranschlagsdokumentation - eine Reihe von Dokumenten (Berechnungen, Zeichnungen, Pläne für den Erhalt und die Ausgabe von Mitteln usw.), die für den Bau einer neu gebauten oder rekonstruierten (reparierten) Anlage erforderlich sind. Die Planungs- und Schätzungsdokumentation ist einerseits eine Reihe von Dokumenten, die für den Bau eines Objekts erforderlich sind, andererseits ein Finanzplan, der zur Schätzung des zukünftigen Betriebs, der Finanzierungsquellen und des Deckungsverfahrens dient Kosten.

Gewerbeimmobilien - Immobilienobjekte, Gebäude und Anlagen für gewerbliche Zwecke.

Zinssatz - Gebühren der Banken für Kredite. Der Zinssatz ist Grundlage der Kostenrechnung der Banken. Der Zinssatz hängt von der Höhe des Kredits, seiner Laufzeit, der jährlichen Zahlungsrate, dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Geldmarkt sowie dem Grad des Risikos ab, das ein Kreditinstitut mit der Kreditvergabe in einer bestimmten Höhe eingeht Schuldner.

Zinsrisiko - das Risiko einer negativen Differenz zwischen der Höhe der Zinsen, die Kreditnehmer für vergebene Hypothekendarlehen zahlen, und der Höhe der Zinsen, die Hypothekenbanken oder Hypothekenvermittler an Anleger zahlen.

öffentliche Daten - ein staatlich gefördertes Urkundensystem, das das Bestehen eingetragener Eigentumsrechte an Immobilien bescheinigt und damit als Grundlage für den Schutz dieser Interessen dient.

Zulässige Nutzung - eine erschöpfende Liste der Zwecke, für die ein Immobilienobjekt verwendet werden kann, einschließlich eines Grundstücks, aller dinglichen Abgaben, die es belasten, Dienstbarkeiten und andere Nutzungsbeschränkungen, die auf der Grundlage von Zonenplänen für das Gebiet und einzelne Immobilienobjekte entwickelt wurden .

Reversion - Rückgabe der Immobilie an den ursprünglichen Eigentümer.

Register des Privateigentums - ein integraler Bestandteil des Grundbuchs, das eine Datenbank über Eigentümer (natürliche und juristische Personen) und über Privateigentumsobjekte - Unternehmen wie Immobilienkomplexe, Gebäude, Bauwerke, Bauwerke, Nichtwohnräume - in einem bestimmten Gebiet ist.

Wiederaufbau - eine Reihe von Arbeiten im Zusammenhang mit der Änderung der wichtigsten technischen und wirtschaftlichen Indikatoren der Immobilie. In diesem Fall kann Folgendes durchgeführt werden:

- Sanierung von Grundstücken, Errichtung von Aufbauten, Erweiterungen, Erweiterungen von Gebäuden und gegebenenfalls deren teilweiser Rückbau;

- Erhöhung des Niveaus der technischen Ausstattung von Gebäuden, einschließlich externer Netze (mit Ausnahme von Backbones);

- Ersatz von abgenutzten und moralisch überholten Bauwerken und technischen Ausrüstungen durch moderne, die die Leistung von Gebäuden und Einrichtungen verbessern;

- Maßnahmen, die die architektonische Ausdruckskraft von Gebäuden verbessern, sowie die Verbesserung der an die Gebäude angrenzenden Gebiete.

Miete - regelmäßig bezogene Einkünfte aus Kapital, Vermögen oder Grundstücken, die keine unternehmerische Tätigkeit des Empfängers erfordern.

Restitution - Wiederherstellung in den früheren rechtlichen Eigentumsstatus; Rückgabe des Eigentums an seinen rechtmäßigen Eigentümer.

Risiko - die Möglichkeit von Verlusten, die durch Volatilität oder Volatilität verursacht werden. Die Möglichkeit, dass ein Anleger, der in Immobilien investiert, nicht die erwarteten Renditen erhält

Markt -

- eine Reihe einzelner Verbrauchersegmente, die die Verbrauchernachfrage differenzieren und als Ergebnis eines komplexen Zusammenspiels wirtschaftlicher, demografischer, sozialer und psychologischer Faktoren gebildet werden;

- die Sphäre der Wirtschaft, in der der Prozess der Warenzirkulation von Waren in Geld und die umgekehrte Umwandlung von Geld in Waren stattfindet;

- eine Reihe miteinander verbundener Verkaufs- und Kaufhandlungen einer Masse von Waren, die in verschiedenen Bereichen der Wirtschaft hergestellt werden;

- ein System wirtschaftlicher Beziehungen, die sich im Prozess der Produktion, Zirkulation und Verteilung von Waren (Dienstleistungen) sowie des Geldverkehrs entwickeln, die durch die Freiheit der Subjekte bei der Auswahl von Käufern und Verkäufern (Gegenparteien) und der Preisbestimmung gekennzeichnet sind , Bildung und Nutzung von Ressourcenquellen;

- die Sphäre der Waren- und Kapitalzirkulation sowie die Bewegung von Arbeitskräften und anderen Produktionsfaktoren.

Käufermarkt - eine Situation auf dem Markt, in der das Angebot von Herstellern und Verkäufern von Immobilienobjekten die Nachfrage nach ihnen zu bestehenden Preisen übersteigt, wodurch die Preise für Immobilienobjekte gesenkt werden und Käufer sehr günstige Konditionen und Preise erzielen können.

Verkäufermarkt - eine Situation auf dem Markt, in der Verkäufer einen Vorteil haben, da die Bedürfnisse der Käufer, Immobilien zu den angebotenen Preisen zu kaufen, die Fähigkeit der Verkäufer, den Markt zu sättigen, übersteigen.

Unerlaubtes Bauen - ein Wohnhaus, Gebäude, Bauwerk oder ein anderes Immobilienobjekt, das auf einem Grundstück errichtet wurde, das für diese Zwecke nicht in der durch Gesetz und andere Rechtsakte vorgeschriebenen Weise bestimmt ist, oder ohne die hierfür erforderlichen Genehmigungen oder mit erheblichen Verstößen gegen die Stadtplanung errichtet wurde und Bauvorschriften und Vorschriften .

Marktsegment -

- eine Gruppe von Verbrauchern, die auf dieselbe Reihe von Anreizen in gleicher Weise reagieren;

- ein Teil des Marktes, der durch eine in ihrem wirtschaftlichen Verhalten homogene Käufergruppe gekennzeichnet ist.

Verbriefung - Emission von Wertpapieren in der Immobilienfinanzierung, ein Mittel zur Erhöhung der Liquidität und Senkung der Transaktionskosten auf dem Immobilienmarkt.

Geschätzte Kosten für den Bau von Gebäuden und Bauwerken ist der Geldbetrag, der für seine Umsetzung gemäß dem Projekt erforderlich ist. Die geschätzten Baukosten von Gebäuden und Bauwerken bilden die Grundlage für:

- Bestimmung der Höhe der Kapitalanlagen;

- Baufinanzierung;

- Bildung freier (Vertrags-)Preise für Bauprodukte;

- Abrechnungen für abgeschlossene Vertragsbau- und Installationsarbeiten;

- Zahlung der Kosten für den Kauf von Ausrüstung und deren Lieferung an Baustellen;

- Platzierung sonstiger Kosten zu Lasten der in der konsolidierten Schätzung vorgesehenen Mittel.

Basierend auf der Schätzungsdokumentation, Buchhaltung und Berichterstattung wird eine Bewertung der finanziellen Aktivitäten von Entwicklern und Auftragnehmern durchgeführt. Darüber hinaus bestimmen die geschätzten Kosten den Buchwert des in Betrieb genommenen Anlagevermögens für die errichteten Unternehmen, Gebäude und Bauwerke. Grundlage für die Ermittlung der geschätzten Baukosten sind:

- Projekt- und Arbeitsdokumentation, einschließlich Zeichnungen, Erläuterungen;

- Angaben zum Umfang der Bau- und Installationsarbeiten;

- Spezifikationen und Erklärungen für Geräte;

- die wichtigsten Entscheidungen über die Organisation des Baus;

- aktuelle geschätzte Standards (einschließlich Ressourcen);

- Verkaufspreise für Geräte, Möbel und Inventar.

Geschätzte Standards - der verallgemeinerte Name einer Reihe von Schätzungen, Normen, Sätzen und Preisen, die in separaten Sammlungen zusammengefasst sind. Zusammen mit den Vorschriften, die die erforderlichen Anforderungen enthalten, dienen sie der Ermittlung der geschätzten Kosten für den Bau und Umbau von Gebäuden und Bauwerken, die Erweiterung und die technische Umrüstung von Unternehmen in allen Wirtschaftszweigen.

Geschätzte Standards werden in die folgenden Typen unterteilt: föderal (republikanisch); Abteilung (sektoral); regional (lokal); eigenen Regulierungsrahmen des Benutzers.

Zusammen mit Teil 4 des SNiP "Geschätzte Normen und Regeln", der in seiner Zusammensetzung die Grundregeln für die Entwicklung und Anwendung der geschätzten Baukosten enthält, bilden alle geschätzten Standards ein System der Preisgestaltung und geschätzten Rationierung im Bauwesen.

Geschätzte Preise - Wird im Bauwesen zur Berechnung der geschätzten Kosten verwendet. Das System der geschätzten Preise umfasst durchschnittliche regionale (Gürtel-, Zonen-) Preise für Baumaterialien, -produkte und -strukturen; Preise für die Arbeit von Baumaschinen und Mechanismen; Tarife für den Warentransport; Lohnsätze für Bauarbeiter; individuelle Schätzpreise; auf lokale und importierte Materialien, Produkte und Strukturen. Geschätzte Preise werden für einen bestimmten Zeitraum als Teil der geschätzt-normativen (normativen Informationen) Basis des Preissystems und der geschätzten Rationierung im Bauwesen festgelegt.

Eigentümer - eine natürliche oder juristische Person, die das Recht besitzt, ein Immobilienobjekt innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen zu besitzen, zu nutzen und zu veräußern, objektive Eigentumsrechte an einem Immobilienobjekt.

Soziale Norm der Wohngegend - die Größe der Wohnfläche pro Person, innerhalb derer Ausgleichszahlungen (Subventionen) für Wohn- und Nebenkosten gewährt werden. Sie entspricht der Mindestwohnungsversorgung, die von den staatlichen Behörden in Abhängigkeit vom erreichten Wohnungsversorgungsniveau, der Familienzusammensetzung, den in den Häusern des Sozialwohnungsfonds genutzten Wohnungstypen und anderen Faktoren festgesetzt wird.

Anschaffungskosten - die Höhe der Kosten für den Erwerb einer Immobilie, die sich aus den Kosten für Bau- und Installationsarbeiten, den Kosten für Planungs- und Vermessungsarbeiten, den Kosten für den Erwerb eines Grundstücks und der erforderlichen Umsiedlung von Bürgern zusammensetzt Wohnen auf diesem Gelände, sowie die Aufrechterhaltung der technischen Überwachungsorgane für den Kapitalbau.

Eigentumsversicherung - Möglicher Schutz des Eigentümers vor Vermögensschäden bei Vorliegen von Rechten Dritter oder etwaiger mit dem Grundstück verbundener Belastungen, die bestehen, dem Eigentümer aber nicht bekannt sind, durch Abschluss einer Versicherung. Die Eigentumsversicherung ist die Übertragung eines möglichen Risikos vom Eigentümer oder Mieter auf die Versicherungsgesellschaft.

Untermietvertrag - Überlassung eines Teils des Mietobjekts zur Miete an einen Dritten oder Personenkreis, wobei der Mieter als Zweitvermieter auftritt.

Gegenstände des Eigentumsrechts (Gegenstände der Immobilienverhältnisse) - Eigentümer von Immobilienobjekten: Bürger, juristische Personen, autorisierte Organe der repräsentativen und exekutiven Staatsgewalt der Russischen Föderation, konstituierende Einheiten der Russischen Föderation, autorisierte Organe der lokalen Selbstverwaltung.

Zonenplan - ein integraler Bestandteil des Masterplans und der Planungs- und Entwicklungsprojekte der Siedlung, die den funktionalen Zweck des Territoriums und der einzelnen Immobilienobjekte bestimmen.

Landvermesser - Spezialist für Immobilienbewertung, -verwaltung und -entwicklung.

Aktuelle Rendite - das Verhältnis der laufenden Einzahlungen aus Investitionen zu den Investitionskosten.

Ausschreibung - eine kompetitive Form der Vertragsausschreibung, bei der es sich um einen Wettbewerb der von den Bewerbern eingereichten Angebote im Hinblick auf die Erfüllung der in den Ausschreibungsunterlagen enthaltenen Kriterien handelt; ein Angebot für den Bau, das Facility Management, die Erbringung von Dienstleistungen oder die Lieferung von Waren während der Ausschreibung; geschlossener Wettbewerb.

Ausschreibungsunterlagen - Dokumentation, die vom Ausschreibungsausschuss entwickelt wurde und technische und kaufmännische Teile enthält. Der technische Teil der Ausschreibungsunterlagen ist:

- Beschreibung und allgemeine Informationen zu Gegenstand und Gegenstand der Auktion. Es gibt den Standort und Zweck der Anlage, ihre wichtigsten technischen und wirtschaftlichen Daten, die Verfügbarkeit externer Infrastruktur, lokale Baumaterialien, Zufahrtswege sowie die Bauzeit an;

- Informationen über die Durchführung und Ergebnisse von Ingenieurvermessungen auf der Baustelle der Anlage;

- technische Daten der Anlage, allgemeine Bestimmungen, Masterplan, Architektur- und Konstruktionsteil, einschließlich Zeichnungen mit Raumplanungslösungen, Wasserversorgung und Kanalisation, Heizung und Lüftung, Elektroarbeiten, Gasversorgung, Niederspannungsanlagen, Beschreibung und Hauptmerkmale von Prozessanlagen sowie Anforderungen an die Umweltsicherheit.

Der kommerzielle Teil der Ausschreibungsunterlagen enthält Anforderungen an: den Preis und das Verfahren zu seiner Bestimmung; Lieferbedingungen; Zahlungsbedingungen und Zahlungsplan; Finanzierungsquelle für den Vertrag; eine Bankgarantie für die Ausführung der Arbeiten durch ein ausländisches Unternehmen oder eine russische Bauorganisation gemäß dem eingereichten Angebot, wenn es die Auktion gewinnt.

Der kaufmännische Teil der Ausschreibungsunterlagen kann nach Ermessen des Vergabeausschusses eine Forderung nach bestimmten Arten der Haftpflichtversicherung des Auftragnehmers (ausländische Firma oder Einzelorganisation) wegen Vertragsverletzung aufgrund von Erwägungen der wirtschaftlichen Machbarkeit enthalten.

Titelliste - eine Liste des Bauobjekts und seiner Merkmale (geschätzte Gesamtkosten und Arbeitskosten für den geplanten Zeitraum, Entwurfskapazität, Baustelle, Beginn und Ende der Arbeiten).

Waren des Investitionskomplexes - vollständig fertiggestellte Bau- und betriebsbereite (einschließlich Produktions-)Objekte der Investitionstätigkeit.

Verbesserungen (Verbesserungen) von Immobilienobjekten - qualitative Veränderungen des Bodens, die sich sowohl in einer Änderung der Bodenqualität (seiner Fruchtbarkeit) als auch in der Schaffung von Gebäuden, Strukturen usw. äußern können.

Immobilienbewertungsservice - das Ergebnis der Interaktion zwischen dem Gutachter und dem Kunden sowie der eigenen Tätigkeit des Gutachters im Einklang mit den Zielen der Bewertung der Immobilie.

Immobilienfinanzierung - die Verwendung von Finanzmitteln für den Erwerb und die Entwicklung von Immobilien. Üblich ist die Unterscheidung zwischen kurzfristiger Finanzierung – während der Entstehung eines Immobilienobjekts und langfristiger – Finanzierung des Erwerbs eines Immobilienobjekts oder der Bereitstellung von durch ein Immobilienobjekt abgesicherten finanziellen Mitteln für einen längeren Zeitraum.

Aussteller von Wohnungszertifikaten - eine auf dem Territorium der Russischen Föderation registrierte juristische Person mit den Rechten eines Kunden für den Wohnungsbau, ein Grundstück, das gemäß dem festgelegten Verfahren für den Wohnungsbau und die Projektdokumentation für den Wohnungsbau zugewiesen wurde, das Gegenstand der Erhebung ist Fonds, sowie eine juristische Person, auf die alle diese Rechte in der vorgeschriebenen Weise übertragen wurden .

Schief - ein unterzeichnetes und gesiegeltes Dokument, das unter der Bedingung ausgestellt wird, dass es erst nach Eintritt eines bestimmten Ereignisses in Kraft tritt. Für den Zeitraum zwischen der Ausstellung des Dokuments und seinem Inkrafttreten wird es in der Regel an einen Dritten übertragen. Bei der Durchführung von Immobilientransaktionen ist ein solcher Dritter ein spezialisiertes Unternehmen, das Treuhanddienste anbietet. Treuhandkonten werden auch im Hypothekenkreditprozess verwendet, um Gelder für Steuer- und Versicherungszwecke zu hinterlegen.

Ethik eines Immobiliengutachters - eine Reihe von ethischen Regeln und Verhaltensnormen eines Gutachters während des Verfahrens zur Bewertung von Immobilien

Rechtskataster - eine systematisierte und aktuelle Sammlung von Informationen über die Rechte an Immobilienobjekten, ihre Rechteinhaber und die Übertragung von Rechten.

Autor: Shevchuk D.A.

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Alkoholgehalt von warmem Bier 07.05.2024

Bier, eines der häufigsten alkoholischen Getränke, hat einen ganz eigenen Geschmack, der sich je nach Temperatur des Konsums verändern kann. Eine neue Studie eines internationalen Wissenschaftlerteams hat herausgefunden, dass die Biertemperatur einen erheblichen Einfluss auf die Wahrnehmung des alkoholischen Geschmacks hat. Die vom Materialwissenschaftler Lei Jiang geleitete Studie ergab, dass Ethanol- und Wassermoleküle bei unterschiedlichen Temperaturen unterschiedliche Arten von Clustern bilden, was sich auf die Wahrnehmung des alkoholischen Geschmacks auswirkt. Bei niedrigen Temperaturen bilden sich eher pyramidenartige Cluster, wodurch die Schärfe des „Ethanol“-Geschmacks abnimmt und das Getränk weniger alkoholisch schmeckt. Im Gegenteil, mit steigender Temperatur werden die Cluster kettenförmiger, was zu einem ausgeprägteren alkoholischen Geschmack führt. Dies erklärt, warum sich der Geschmack einiger alkoholischer Getränke, wie z. B. Baijiu, je nach Temperatur ändern kann. Die Erkenntnisse eröffnen Getränkeherstellern neue Perspektiven, ... >>

Hauptrisikofaktor für Spielsucht 07.05.2024

Computerspiele werden bei Teenagern zu einer immer beliebteren Unterhaltungsform, die damit verbundene Gefahr einer Spielsucht bleibt jedoch ein erhebliches Problem. Amerikanische Wissenschaftler führten eine Studie durch, um die Hauptfaktoren zu ermitteln, die zu dieser Sucht beitragen, und um Empfehlungen für ihre Vorbeugung abzugeben. Über einen Zeitraum von sechs Jahren wurden 385 Teenager beobachtet, um herauszufinden, welche Faktoren sie für eine Spielsucht prädisponieren könnten. Die Ergebnisse zeigten, dass 90 % der Studienteilnehmer nicht von einer Sucht bedroht waren, während 10 % spielsüchtig wurden. Es stellte sich heraus, dass der Schlüsselfaktor für die Entstehung einer Spielsucht ein geringes Maß an prosozialem Verhalten ist. Jugendliche mit einem geringen Maß an prosozialem Verhalten zeigen kein Interesse an der Hilfe und Unterstützung anderer, was zu einem Verlust des Kontakts zur realen Welt und einer zunehmenden Abhängigkeit von der virtuellen Realität durch Computerspiele führen kann. Basierend auf diesen Ergebnissen, Wissenschaftler ... >>

Verkehrslärm verzögert das Wachstum der Küken 06.05.2024

Die Geräusche, die uns in modernen Städten umgeben, werden immer durchdringender. Allerdings denken nur wenige Menschen darüber nach, welche Auswirkungen dieser Lärm auf die Tierwelt hat, insbesondere auf so empfindliche Tiere wie Küken, die noch nicht aus ihren Eiern geschlüpft sind. Aktuelle Forschungsergebnisse bringen Licht in diese Frage und weisen auf schwerwiegende Folgen für ihre Entwicklung und ihr Überleben hin. Wissenschaftler haben herausgefunden, dass der Verkehrslärm bei Zebraküken zu ernsthaften Entwicklungsstörungen führen kann. Experimente haben gezeigt, dass Lärmbelästigung das Schlüpfen der Küken erheblich verzögern kann und die schlüpfenden Küken mit einer Reihe gesundheitsfördernder Probleme konfrontiert sind. Die Forscher fanden außerdem heraus, dass die negativen Auswirkungen der Lärmbelästigung auch auf die erwachsenen Vögel übergreifen. Reduzierte Fortpflanzungschancen und verringerte Fruchtbarkeit weisen auf die langfristigen Auswirkungen von Verkehrslärm auf die Tierwelt hin. Die Studienergebnisse unterstreichen den Bedarf ... >>

Zufällige Neuigkeiten aus dem Archiv Das am weitesten entfernte Objekt im Sonnensystem entdeckt 22.12.2018 Ein Team von Astronomen der Carnegie Institution, der University of Hawaii und der Northern Arizona University (USA) hat den am weitesten entfernten Körper entdeckt, der jemals in unserem Sonnensystem beobachtet wurde. Der Körper ist ein Zwergplanet, der laut Carnegie Institution mehr als 100-mal so weit von der Erde und der Sonne entfernt ist. Das Objekt erhielt den Namen 2018 VG18 und den Spitznamen „Farout“ („entfernt“ – aus dem Englischen). Seine "Heimat" befindet sich in einem Abstand von etwa 120 astronomischen Einheiten (AE, AU) von der Sonne, wobei 1 AE. definiert als die Entfernung zwischen Erde und Sonne. Das zweitfernste beobachtbare Objekt im Sonnensystem ist der Zwergplanet Eris: Seine "Koordinaten" sind 96 AE. In der Größe gilt es als das zweite nach Pluto, das sich übrigens in einer Entfernung von etwa 34 AE befindet. Jetzt können Wissenschaftler nicht genau sagen, in welche Umlaufbahn 2018 VG18 sich bewegt. Es gibt nur Vermutungen: Weil der Zwergplanet so weit entfernt ist, dreht er sich sehr langsam – und es dauert wahrscheinlich mehr als 1000 Jahre, um eine Umdrehung um die Sonne zu absolvieren. Die ersten Bilder des am weitesten entfernten Objekts im Sonnensystem wurden am 10. November dieses Jahres vom japanischen 8-Meter-Subaru-Teleskop aufgenommen, das sich auf dem Gipfel des Mauna Kea in Hawaii befindet. Farout wurde Anfang Dezember zum zweiten Mal mit dem Magellanschen Teleskop am Las-Campanas-Observatorium (Chile) beobachtet. 2018 wurde VG18 bei der Suche von Wissenschaftlern nach extrem weit entfernten Objekten im Sonnensystem entdeckt – darunter „Planet X“, manchmal auch „Planet 9“ genannt. Im Oktober gab dasselbe Forschungsteam bekannt, dass es ein weiteres fernes Objekt im Sonnensystem gefunden hatte, 2015 TG387 mit dem Spitznamen „Goblin“. Er bekam diesen Spitznamen, weil er zum ersten Mal an Halloween gesehen wurde. Die Entfernung von der Sonne zum Kobold beträgt etwa 80 AE.

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Interessante Materialien der Freien Technischen Bibliothek:

▪ Abschnitt der Website Die wichtigsten wissenschaftlichen Entdeckungen. Artikelauswahl

▪ Artikel Der menschlichste Mensch. Populärer Ausdruck

▪ Artikel Welche Form hatte die Erde in der Darstellung von Kolumbus? Ausführliche Antwort

▪ Artikel Prüfung von Versicherungsfällen im Zusammenhang mit einer Berufskrankheit

▪ Artikel M830B Digitalmultimeter. Elektrisches Schema, Beschreibung, Eigenschaften. Enzyklopädie der Funkelektronik und Elektrotechnik

▪ Artikel MC34118 multifunktionale Mikroschaltungen für Telefonapparate. Enzyklopädie der Funkelektronik und Elektrotechnik

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