Immobilienökonomie. Spickzettel: kurz das Wichtigste

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Immobilienökonomie. Spickzettel: kurz das Wichtigste

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Inhaltsverzeichnis

Immobilien als Anlageobjekt
Arten von Immobilien und ihre Klassifizierung
Eigenschaften der Immobilie als Ware
Lebenszyklus von Immobilienobjekten
Merkmale des Immobilienmarktes
Rechtsgrundlagen des Immobilienmarktes
Der Immobilienmarkt als Teil des Finanzmarktes
Teilnehmer am Immobilienfinanzierungsprozess
Eigentum an Immobilien
Arten von Immobilientransaktionen
Investieren in Immobilien
System und Inhalt von Verträgen für Immobilientransaktionen
Herkunft der Hypothek
Die Entstehung und Entwicklung von Hypotheken in Russland
Merkmale der Hypothekendarlehen
Hypothek (Verpfändung) von Wohnraum
Abschluss eines Hypothekenvertrages
Staatliche Registrierung der Hypothek
Merkmale der Hypothek von Unternehmen
Merkmale der Hypothek von Grundstücken
Betrieb mit Wohnräumen
Privatisierung und Vermietung von Wohnräumen
Immobilienbewertung in einer Marktwirtschaft
Arten von Immobilienwerten
Nicht marktübliche Arten von Wert
Grundsätze der Immobilienbewertung
Immobilienbewertungsverfahren
Vergleichender Ansatz zur Immobilienbewertung
Kostenansatz
Schätzmethoden für den Kostenansatz
Abschreibung
Anwendung des Kostenansatzes
Die wichtigsten Bestimmungen des Einkommensansatzes
Analyse der Einnahmen und Ausgaben
Anwendung des Einkommensansatzes auf die Immobilienfinanzierung
Grundstücksbewertung
Analyse der besten und effizientesten Flächennutzung
Landkategorien
Landgesetzgebung und Landbeziehungen in Russland
Nutzung von Stadtgrundstücken
Katasterregistrierung
Methoden zur Grundstücksbewertung
Wald als Immobilie
Immobilienbewertungsbericht
Rechte und Pflichten des Gutachters. Verantwortung des Gutachters
Staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien
Das Verfahren zur staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit
Formen der staatlichen Regulierung des Immobilienmarktes
Grundprinzipien der Immobilienbesteuerung
Vermögenssteuer von Einzelpersonen
Körperschaftsteuer
Grundsteuer
Immobilienversicherung
Immobilienverwaltung
Verwaltung des Immobilienmarktes

1. Immobilien als Anlageobjekt

К Real Estate können dem Land und den darauf geschaffenen Objekten zugeschrieben werden: Gebäuden, Bauwerken, Objekten im Bau.

In Russland tauchte während der Regierungszeit von Peter I. der Begriff "unbewegliches und bewegliches Vermögen" erstmals im Dekret vom 23. März 1714 "Über die Erbfolge in beweglichem und unbeweglichem Vermögen" auf. Immobilien umfassten damals: Grundstücke, Grundstücke, Häuser, Anlagen, Fabriken, Handelsgeschäfte sowie Mineralien und andere Bauwerke (z. B. Minen, Brücken, Dämme)

Aus volkswirtschaftlicher Sicht gelten Immobilien als Sachwert, als Instrument, mit dem man Einnahmen erzielen kann, als Anlageobjekt. In Russland gibt es eine Aufteilung des Vermögens in bewegliches und unbewegliches Vermögen. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation) „Immobilien umfassen Grundstücke, unterirdische Grundstücke, isolierte Wasserobjekte und alles, was fest mit dem Land verbunden ist, d. H. Objekte, die nicht ohne unverhältnismäßige Beschädigung bewegt werden können ihren Zweck, einschließlich Wälder, Stauden, Gebäude, Bauwerke. Zu den Immobilien gehören auch staatlich zulassungspflichtige Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe und Weltraumobjekte.

Merkmale von Immobilien als Anlageobjekt:

1) das Eigentum ist unbeweglich; es kann nicht bewegt werden, ohne das Objekt zu beschädigen;

2) es besteht eine starke physische und rechtliche Verbindung mit dem Land

3) jede Immobilieneinheit ist einzigartig in Bezug auf ihre physischen Eigenschaften und Investitionsattraktivität;

4) das Eigentum nicht gestohlen oder in irgendeiner Weise beschädigt werden kann;

5) der Wert von Immobilien ist derzeit sehr hoch;

6) der Zugang zu vollständigen und zuverlässigen Informationen über Transaktionen ist gering;

7) Dauerhaftigkeit des Anlageobjekts;

8) der Verlust von Verbrauchereigenschaften oder die Wertübertragung im Produktionsprozess erfolgt allmählich mit der Abnutzung;

9) die Fähigkeit, den Bedarf einer Person an Wohn- und anderem Raum zu befriedigen, wird durch die Nützlichkeit von Immobilien bestimmt;

10) Neubauten wirken sich insbesondere auf den Wert angrenzender Grundstücke, Gebäude und Bauwerke aus;

11) der Wert von Immobilien steigt allmählich (im Laufe der Zeit);

12) Immobilien sind einige Risiken inhärent – dies ist das Risiko physischer Schäden unter dem Einfluss natürlicher oder vom Menschen verursachter Faktoren, das Risiko der Anhäufung von funktionellem und äußerem Verschleiß, finanzielles Risiko im Zusammenhang mit den Mietbedingungen;

13) Immobilien, ein Anlageportfolio muss ständig verwaltet werden, um Erträge zu erhalten;

14) Transaktionen erfordern sehr hohe Kosten;

15) Bei bestimmten Arten von Transaktionen (z. B. Kauf von Grundstücken, Gebäuden, Bauwerken) müssen die vom Staat festgelegten Verfahren eingehalten werden.

2. Arten von Immobilien und ihre Klassifizierung

Die soziale Rolle von Immobilien ist die Befriedigung aller menschlichen Bedürfnisse (psychologische, physiologische, intellektuelle).

Es gibt drei Haupttypen von Immobilien - Das Grundstücke, Wohnungen und Nichtwohngebäude.

Die Grundlage des Eigentums ist Land.

Erde - es ist ein grundlegender Faktor bei jeder kommerziellen Aktivität, die direkt oder indirekt mit der Produktion von Waren oder der Erbringung von Dienstleistungen verbunden ist

Das Grundstück ist unterteilt in:

1) Grundstücke, die zum Bauen oder für andere Nutzungszwecke bestimmt sind;

2) natürliche Komplexe, die für ihre Ausbeutung bestimmt sind (Lagerstätten usw.)

Gehäuse - Dies ist ein Gebäude mit allen Annehmlichkeiten, das für die menschliche Besiedlung konzipiert wurde.

Wohnen kann sein: elitär, typisch, städtisch, vorstädtisch usw.

Immobilien sind heterogen in ihrer Zusammensetzung, ihrer Fähigkeit, verschiedene menschliche Bedürfnisse zu erfüllen, und in ihren Funktionen.

Die Immobilien werden funktional in Wohn- und Nichtwohnimmobilien unterteilt.

Nichtwohnimmobilien sind unterteilt in Industrie-, Gewerbe-, Erholungsimmobilien, institutionelle Immobilien, Motels, Hotels und Immobilien, die für eine gemischte Nutzung bestimmt sind.

Unter Industrieimmobilien versteht man Industriegebäude, Fabriken, Lagerhallen.

Erholungsobjekt zur Erholung bestimmt - dies sind Einrichtungen in den Gebieten von Resorts, Stadien, Clubs, Schwimmbädern und anderen Einrichtungen, die zur Unterhaltung bestimmt sind.

Institutionelle Immobilien - dies sind Gebäude für Regierungs- oder Kommunalbehörden, Krankenhäuser, Sanatorien und andere Zweckzwecke.

Mischnutzungsobjekt - es handelt sich um eine Kombination der aufgeführten Immobilienarten.

Immobilienarten nach Betriebsbereitschaftsgrad:

1) in Betrieb genommene Anlagen;

2) Gebäude, die größere Reparaturen oder Umbauten erfordern;

3) Bau im Gange.

Nach dem Grad der Reproduzierbarkeit in natürlicher Form werden Immobilien unterschieden:

1) nicht reproduzierbar - dies sind Mineralvorkommen;

2) reproduzierbar - das sind Strukturen, Gebäude. Je nach Spezialisierungsgrad gibt es:

1) spezialisiert: Chemie- und Ölraffinerien; Museen und andere Kulturbauten.

2) nicht spezialisiert - dies sind andere Immobilien, für die auf dem freien Markt eine Investitionsnachfrage besteht.

Je nach Art der Nutzung werden Grundstücke für Wohnen, gewerbliche Tätigkeiten, landwirtschaftlichen Bedarf, besondere Zwecke (Schulen, Kirchen) benötigt.

Gemäß dem Eigentumszweck ist es für den Geschäftsbetrieb, den Wohnsitz des Eigentümers, als Investition, für die Entwicklung und Entwicklung, als Warenlager, für den Verbrauch von Ressourcen bestimmt, die derzeit erschöpft sind.

3. Eigenschaften der Immobilie als Ware

Gegenstand aller Transaktionen (Kauf und Verkauf, Verpfändung usw.) ist Immobilie - ein Produkt, das verschiedene Bedürfnisse, bestimmte qualitative und quantitative Merkmale befriedigt.

Immobilien umfassen Grundstücke, separate Objekte, d. h. etwas, das eng mit dem Land verbunden ist

Das Anwesen verfügt über eine Reihe von Eigenschaften.

1. Dienstprogramm. Immobilienobjekte sollten die Bedürfnisse des Eigentümers im Produktions- oder Wohngebiet, Umweltfreundlichkeit oder Komfort der Räumlichkeiten an einem bestimmten Ort oder für einen bestimmten Zeitraum maximal befriedigen.

2. Fundamentalität. Unter normalen Umständen können Immobilien nicht verloren gehen, beschädigt oder gestohlen werden.

3. Haltbarkeit Abhängig vom Baumaterial der Hauptkonstruktionen (Wände, Fundamente, Decken) werden Immobilienobjekte in sechs Gruppen mit Standardnutzungsdauern von 15 bis 150 Jahren eingeteilt. Da es sich bei Unternehmen um Vermögenskomplexe handelt, werden sie in der Regel immer auf unbestimmte Zeit gegründet.

4. Stationarität. Immobilienobjekte sind eng mit dem Land verbunden, ihre Bewegung ist unrealistisch, ohne das betreffende Objekt zu beschädigen. Wenn Land als Ware betrachtet wird, dann können wir sagen, dass die Menge an Land, die auf dem Markt angeboten wird, von Natur aus begrenzt ist.

5. Einzigartigkeit. Jede Eigenschaft ist einzigartig und hat individuelle (bestimmte) Eigenschaften, die für diese Eigenschaft einzigartig sind und sie von anderen Eigenschaften unterscheiden.

Drei Merkmale, die den Immobilienmarkt von anderen Märkten unterscheiden:

1) ein sehr hohes Kostenniveau im Zusammenhang mit der Suche nach dem richtigen Produkt und der richtigen Gegenpartei der Transaktion;

2) der Zeitraum für den Verkauf von Waren auf dem Immobilienmarkt ist viel länger als auf anderen Märkten;

3) eine begrenzte Anzahl von Waren, die die Bedürfnisse des Käufers befriedigen können, und daher ist die Anzahl der Käufer für Verkäufer dieses Produkts begrenzt. Diese Begrenzung führt zur Bildung individueller Preise.

6. Kontrollierbarkeit. Jede (jede) Immobilie, die Gewinn erwirtschaftet, bedarf der Verwaltung. Unter Immobilienmanagement versteht man die Durchführung von Reparaturen, die vorbeugende Wartung, die Bereitstellung von Versorgungsleistungen, die Kontrolle über den Zahlungseingang usw.

7. Detaillierte Regulierung von Transaktionen mit Immobilien durch staatliche Stellen, Kommunalverwaltungen. Dies erklärt sich aus der Tatsache, dass das Eigentum Teil der Infrastruktur ist und seine Nutzung die Interessen vieler natürlicher und juristischer Personen berührt.

8. Stetiger Aufwärtstrend im Wert. Der Wert von Immobilien als Handelsware ist im Laufe der Zeit aufgrund von Immobilienknappheit und anderen Faktoren stetig gestiegen.

9. Liquidität. Auf dem Immobilienmarkt trägt eine geringe Warenliquidität zu hohen Kosten für Verkäufer und Käufer bei, die sich in den Bedingungen der Transaktion bilden.

4. Lebenszyklus von Immobilienobjekten

Da Immobilien während ihres Bestehens wirtschaftlichen, materiellen und rechtlichen Veränderungen unterliegen, erfährt jede unbewegliche Sache (mit Ausnahme von Grundstücken) Folgendes Phasen des Lebenszyklus:

1) Formation - dies ist ein Bau, d. h. die Gründung eines neuen Unternehmens, der Kauf oder die Zuweisung eines Grundstücks;

2) Ausbeutung - umfasst Betrieb und Entwicklung, also Erweiterung, Sanierung oder Umbau

3) Beendigung der Existenz es handelt sich um Abriss, natürliche Zerstörung oder Liquidation.

Der Lebenszyklus einer zu gewerblichen Zwecken erworbenen Immobilie kann sich aus Sicht des Eigentümers dieser Immobilie mit dem neuen Eigentümer derselben Immobilie bis zum Ende der Lebensdauer des Objekts wiederholen. Der Lebenszyklus unterliegt laut G. Harrison ständig bestimmten Mustern – dies ist der Begriff des physischen, wirtschaftlichen, chronologischen und restlichen Zeitraums des Wirtschaftslebens.

Der Begriff der physischen Lebensdauer eines Objekts bezieht sich auf die Zeit, in der es möglich ist, in einem bestehenden Gebäude oder Bauwerk zu leben oder zu arbeiten. Dieser Indikator kann standardmäßig, berechnet, aktuell sein und sich aufgrund von Verbesserung der Bedingungen oder aufgrund von Modernisierung erhöhen. Wird das Immobilienobjekt abgerissen, endet die physische Nutzungsdauer.

Der Begriff der wirtschaftlichen Lebensdauer umfasst den Zeitraum, in dem der Gegenstand genutzt werden kann, wobei er zwar Gewinne erzielt, diese Verbesserungen aber zum Wert des Gegenstandes beitragen. Wenn die vorgenommenen Verbesserungen aufgrund der Tatsache, dass sie veraltet ist, keinen bestimmten Beitrag zum Wert der Immobilie leisten, endet damit ihre wirtschaftliche Lebensdauer.

Als chronologisches Alter wird der Zeitraum vom Tag der Inbetriebnahme der Immobilie bis zum Datum ihrer Bewertung verstanden.

Das effektive Alter basiert auf der Beurteilung des Aussehens des Immobilienobjekts, seines technischen Zustands, wirtschaftlicher Faktoren, die den Gesamtwert des Objekts beeinflussen.

Effektives Alter - dies ist das Alter, das einem bestimmten physischen Zustand des Objekts entspricht und die Möglichkeit seiner Implementierung berücksichtigt.

Die typische Lebensdauer wird als Standard-Lebensdauer bezeichnet.

Standartlebensdauer - dies ist die Nutzungsdauer von Gebäuden oder Bauwerken, die in Verordnungen festgelegt ist.

Unter verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer Gebäude verstehen den Zeitraum vom Datum ihrer Bewertung bis zum Ende ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer. Dieser Zeitraum wird von einem Gutachter verwendet, um zukünftige Einnahmen zu schätzen. Die Laufzeit der Restnutzungsdauer des Objekts verlängert sich durch dessen Modernisierung oder Instandsetzung.

Alle oben genannten Phasen des Lebenszyklus und der Lebensdauer von Immobilienobjekten sind miteinander verbunden. Um angemessene Maßnahmen zu ergreifen, die eine Steigerung der Rentabilität der Immobilie und ihrer Sicherheit gewährleisten, sollte der Eigentümer von Immobilien berücksichtigen, dass sich die Immobilie in einer bestimmten (beliebigen) Phase des Lebenszyklus befindet.

5. Merkmale des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt bezeichnet die Gesamtheit der Beziehungen, die rund um den Betrieb mit Immobilien entstehen. Der Immobilienmarkt ist ein bestimmter Bereich der Geldanlage im System der Wirtschaftsbeziehungen, die bei Immobilientransaktionen und in Immobilien entstehen.

Unter Immobiliensegmentierung versteht man die Aufteilung von Immobilien in bestimmte homogene Kennzahlengruppen.

Der Immobilienmarkt lässt sich nach folgenden Kriterien einteilen:

1) geografisches Merkmal. Es umfasst die folgenden Arten von Immobilienmärkten: städtisch, lokal, regional, global und national;

2) nach Art des Objekts. Dies sind Märkte für Gebäude, Strukturen, Unternehmen, Räumlichkeiten und andere Objekte;

3) funktioneller Zweck. Märkte für Industriegebäude, Wohngebäude, nichtgewerbliche Gebäude und Grundstücke;

4) nach dem Grad der Betriebsbereitschaft, den Märkten bestehender Anlagen, im Bau befindlicher Anlagen, Neubauten;

5) nach Art der Teilnehmer: einzelne Verkäufer und Käufer, Wiederverkäufer, Handelsunternehmen, Kommunen;

6) nach Art der Transaktionen: Kauf und Verkauf, Leasing, dingliche Rechte, Hypothek;

7) Branchenzugehörigkeit: Industrieanlagen, öffentliche Gebäude und landwirtschaftliche Einrichtungen;

8) nach Eigentumsform: staatliche und kommunale Einrichtungen, private Einrichtungen;

9) Art der Durchführung von Transaktionen: Primär- und Sekundärmarkt, organisiert und nicht organisiert, traditionell und computerisiert, Börse und außerbörslich.

Die Hauptsegmente des Immobilienmarktes sind der Wohnungsmarkt, der Grundstücksmarkt und der Nichtwohnungsmarkt. Der Wohnungsmarkt ist unterteilt in:

1) städtischer Wohnungsbestand, der wiederum in minderwertige Wohnungen, typische Wohnungen, Häuser mit verbesserter Planung, Gebäude aus der Stalin-Ära und Elitewohnungen unterteilt ist;

2) der vorstädtische Wohnungsmarkt, seine Bildung ist mit der Aufhebung von Beschränkungen für den individuellen vorstädtischen Bau verbunden.

Der Markt für Nichtwohngebäude. In diesem Markt ist die Anzahl der Transaktionen viel geringer, aber aufgrund der sehr hohen Immobilienkosten ist es für Menschen, die in diesem Markt arbeiten, attraktiv.

Erde - es ist ein integraler Bestandteil jedes Immobilienobjekts.

Merkmale des Immobilienmarktes:

1) Ort;

2) geringe Austauschbarkeit von Objekten;

3) saisonale Preisschwankungen;

4) Transaktionen müssen der staatlichen Registrierung unterliegen;

5) Investitionen in Immobilien.

In Russland begann sich der Immobilienmarkt nach der Einführung des Rechts auf Privateigentum an Immobilien und der Privatisierung in den frühen 1990er Jahren zu formen, im Zusammenhang damit wurde der Staat nicht der einzige Eigentümer von Immobilien.

Die Märkte der verschiedenen Regionen der Immobilien weisen erhebliche Unterschiede auf. Diese Unterschiede ergeben sich aus wirtschaftlichen oder naturräumlichen Gegebenheiten, den regionalen gesetzlichen Rahmenbedingungen, die von den Kommunen gebildet werden.

6. Rechtsgrundlagen des Immobilienmarktes

Gesetzgebung im Immobilienbereich - Es handelt sich um eine Reihe von Gesetzen und anderen normativen Rechtsakten, durch die staatliche Stellen die entsprechenden Rechtsnormen festlegen, ändern oder aufheben können.

Im Bereich Immobilien werden Rechte und Interessen in private und öffentliche aufgeteilt.

Zu den öffentlichen Rechten gehören:

1) das Recht auf Besteuerung, d.h. Vermögensbesteuerung;

2) das Recht, Grundstücke für öffentliche Zwecke gegen Entschädigung zu veräußern;

3) das Recht der Polizeigewalt - von der Gesellschaft eingeführte Beschränkungen zum Schutz ihrer eigenen Interessen (Einführung von Beschränkungen im Bereich Verkehr, Bauwesen usw.);

4) das Recht, Eigentum in die Staatskasse zu bringen. Zum Beispiel kann Eigentum eines bestimmten Eigentümers in den folgenden Fällen nach dem Tod des Eigentümers in das Eigentum des Staates übergehen, wenn der Eigentümer keine gesetzlichen Erben hat, wenn er nicht im Voraus für das Testament gesorgt hat.

Zu den Privatrechten gehören:

1) die Möglichkeit, Eigentum von natürlichen oder juristischen Personen zu besitzen;

2) lebenslanges Eigentumsrecht;

3) Rechte an Immobilien in Übereinstimmung mit dem Gesetz. Es gibt drei Gruppen, in die

Rechtsquellen:

1) auf dem Gebiet des Immobilienwesens Bundesgesetze und andere ordnungsrechtliche Vorschriften erlassen wurden;

2) Gesetze und andere regulatorische Rechtsakte der konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation;

3) Gesetze über die lokale Selbstverwaltung und lokale Regulierungsgesetze.

Die rechtliche Grundlage für die Entwicklung der gesamten russischen Gesetzgebung ist die Verfassung der Russischen Föderation, die höchste Gewalt und unmittelbare Wirkung hat. Alle bestehenden und verabschiedeten Rechtsakte müssen der Verfassung der Russischen Föderation vollständig entsprechen.

Die in der Verfassung der Russischen Föderation festgelegten Grundsätze bestimmen die rechtmäßige und zivilisierte Verwaltung von Immobilien in Russland. Die Verfassung garantiert „die Einheit des Wirtschaftsraums, den freien Waren-, Dienstleistungs- und Finanzverkehr, die Förderung des Wettbewerbs und die Freiheit der wirtschaftlichen Betätigung“, wobei „private, staatliche, kommunale und sonstige Eigentumsformen anerkannt und geschützt werden“. "Jeder hat das Recht, Eigentum zu besitzen, zu besitzen, zu nutzen und darüber zu verfügen, sowohl einzeln als auch gemeinsam mit anderen Personen." Gemäß Art. 36 und 40 der Verfassung der Russischen Föderation haben Bürger und ihre Vereinigungen das Recht auf Land in Privatbesitz, jeder hat das Recht auf Wohnraum.

Das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation (Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation) enthält eine Reihe von Abschnitten, die die Beziehungen im Bereich der Immobilienverwaltung als ein einziges Objekt regeln, einschließlich der Beziehungen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen wie Tausch, Schenkung, Verkauf , Pacht usw.

7. Immobilienmarkt als Teil des Finanzmarktes

Die Eigenschaft - es ist ein finanzieller Vermögenswert. Es wird durch die Investition von Kapital und menschlicher Arbeit geschaffen. Immobilienentwicklung ist kostspielig, und infolgedessen wird es notwendig, Fremdkapital usw. anzuziehen. In Verbindung mit dem oben Genannten, Immobilienmarkt - Dies ist einer der Sektoren des Finanzmarktes

Der Finanzmarkt ist ein komplexes Wirtschaftssystem, das eine Reihe bestimmter Verfahren und Institutionen umfasst, die auf die Interaktion von Käufern und Verkäufern abzielen.

Unter Finanzmarkt verstehen die Erscheinungssphäre der entstehenden wirtschaftlichen Zusammenhänge in der Verteilung der geschaffenen Werte und deren Umsetzung durch den Tausch von Geld gegen Geldwerte.

Da der Vermögenswerte sind Anlagewerte und Barmittel. Das Instrument der Fondsbildung sind Wertpapiere, Geld, Einlagen, geliehenes (Darlehens-)Kapital, Edelmetalle und -steine, Immobilien

Merkmale des Finanzmarktes:

1) der Nutzungswert des finanziellen Vermögenswerts wird nach der Verkaufsmethode erfasst;

2) der Prozess des Verkaufs eines finanziellen Vermögenswerts erfolgt durch die Gründung bestimmter Finanzinstitute;

3) finanzielle Unterstützung des Konsum- und Investitionsprozesses durch Schaffung von Bedingungen für die Kapitalakkumulation und Kapitalaufnahme;

4) die Auswirkungen auf den Geldumlauf als Ergebnis der Schaffung von Bedingungen für den kontinuierlichen Geldverkehr.

Finanzmarkt - es ist ein System getrennter unabhängiger Märkte.

Alle Märkte sind miteinander verbunden. Derselbe finanzielle Vermögenswert kann auf mehreren Märkten zu einer Ware werden. Der Immobilienmarkt ist einer der bedeutendsten Bestandteile des Finanzmarktes. Der Teil des Finanzmarktes, in dem die Umverteilung des durch die Verpfändung von Immobilien gesicherten Fremdkapitals stattfindet, wird Hypothekenkapitalmarkt genannt. In Westeuropa sind etwa 70 % der Kredite durch Immobilien besichert, während es auf dem Immobilienmarkt mehr als 90 % sind.

Die Russische Föderation hat ein sehr schlecht entwickeltes System der Hypothekenvergabe.

In Russland sind geliehene Mittel ziemlich teuer, und die inländischen Ressourcen konzentrieren sich auf die Kreditvergabe für Export-Import-Transaktionen, Devisentransaktionen und Transaktionen mit hochrentierlichen Wertpapieren.

Derzeit ist das Risiko einer Investition in Immobilien aufgrund der geringen Liquidität und der langen Amortisationszeit der investierten Mittel hoch.

Der Staat verwaltet den Prozess der Aktivierung von Investitionen auf dem Immobilienmarkt, fördert die Gewinnung von Mitteln für den Wiederaufbau, die Modernisierung oder die Schaffung neuer Sachanlagen. Der Markt für Staatspapiere absorbiert finanzielle Ressourcen und wird dadurch teuer.

Es besteht ein Zusammenhang zwischen dem Immobilienmarkt und dem Finanzmarkt. Investitionen in Immobilien wachsen – der Markt belebt sich, sinken – der Markt beruhigt sich. Kreditgeber und Investoren sind durch die wirtschaftliche Instabilität eingeschränkt. Um die Finanzierung von Immobilieninvestitionen anzukurbeln, ist staatliche Unterstützung erforderlich.

8. Teilnehmer am Immobilienfinanzierungsprozess

Zu den Teilnehmern am Immobilienfinanzierungsprozess gehören lokale und bundesstaatliche Behörden, Finanzinstitute, Investoren usw. Die wirtschaftlichen und rechtlichen Beziehungen, die zwischen den Teilnehmern am Immobilienfinanzierungsprozess entstehen, werden entweder vom Staat oder von öffentlichen Organisationen des Staates bereitgestellt der Eigentümer vieler Immobilienobjekte. Es kontrolliert und stellt die Einhaltung der Regeln und bestimmter Normen sicher, die eng mit dem Funktionieren des Immobilienmarktes verbunden sind; regelt die Stadtentwicklung und die Registrierung von Eigentumsrechten an bestimmten Immobilienobjekten; legt Vorteile fest oder erlegt Beschränkungen für Investitionen in Immobilien auf.

Kreditgeber - Dies sind Finanzinstitute, die jenen Anlegern Kapital zur Verfügung stellen, die nicht über ausreichende Mittel verfügen.

Investoren können natürliche und juristische Personen sein, die Immobilien erwerben und in gebrauchsfähigem Zustand erhalten. Investoren entscheiden, in welches Projekt, wann und wie viel sie investieren

Es gibt zwei Arten von Investoren:

1) aktive Investoren bauen oder finanzieren, entwickeln das Objekt oder verwalten es;

2) Passive Investoren finanzieren das Projekt nur und beteiligen sich weiter daran.

Alle Teilnehmer am Immobilienmarkt können

in drei Gruppen eingeteilt:

1) Verkäufer. Verkäufer können Bürger, Unternehmen, ausländische Personen sein, die Eigentümer von unbeweglichen Sachen sind;

2) Käufer-Investoren, sie investieren geliehene, eigene Mittel in Form von Kapital und sorgen für eine gezielte Kapitalverteilung; 3) Professionelle Teilnehmer sind Infrastrukturunternehmen, die das Funktionieren des Marktes gemäß festgelegten Standards sicherstellen. Teilnehmer am Immobilienmarkt dies sind professionelle Vermittler, die Immobilien verkaufen: Makler, Anwaltskanzleien, Makler, Immobilienmakler, Händler, Versicherungsunternehmen, Bevollmächtigte.

Makler - eine Person, die unternehmerische Tätigkeiten auf dem Immobilienmarkt ausübt und dabei verschiedene Arten von Transaktionen mit Immobilien und Rechten daran durchführt. Makler verkaufen nur ihre Dienstleistungen.

Derzeit ist die Schlüsselfigur auf dem Immobilienmarkt Entwicklung, die Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung eines Investitionsprojekts im Immobilienbereich ausübt. Entwickler - ein Organisator, der das Land für seine neue Nutzung umwandelt.

Die Tätigkeit des Entwicklers lässt sich in drei Phasen gliedern:

1) in der Anfangsphase wird die Möglichkeit der Umsetzung des Projekts analysiert;

2) in der zweiten Phase wird ein Plan für die Umsetzung des Projekts entwickelt;

3) In der dritten Phase findet die Umsetzung des Investitionsprojekts statt.

Der Bauträger versucht, die Erstellung der Immobilie so zu organisieren, dass alle in diese Immobilie investierten Ressourcen amortisiert werden. Letztendlich ist es ihr Hauptziel, aus dem Verkauf des Objekts einen Gewinn zu erzielen.

9. Eigentum an Immobilien

Unter dem Eigentumsrecht an Immobilien versteht man das Recht einer bestimmten Person, Eigentum zu besitzen, darüber zu verfügen und es im eigenen Interesse zu nutzen.

Unter Besitz versteht man die Fähigkeit, eine bestimmte Sache zu besitzen. Das Eigentumsrecht kann nur in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübt werden. Als Nutzungsrecht gilt die rechtmäßige Verwertung von Eigentum und die Erzielung von Gewinn oder nützlichen Eigenschaften

Unter dem Verfügungsrecht wird verstanden, dem Eigentümer die Möglichkeit zu geben, bestimmte Handlungen vorzunehmen, die das künftige Schicksal der Immobilie rechtlich bestimmen.

Der rechtliche Inhalt von Eigentumsrechten ist eine Kombination der oben genannten Faktoren.

Das Gesetz legt die Hauptmerkmale des Erwerbs oder der Beendigung des Eigentums an Eigentum fest. Die Nutzung, der Besitz oder die Veräußerung von Eigentum hängt davon ab, in welchem Eigentum es sich befindet, d. h. im Eigentum eines Bürgers oder einer juristischen Person, im Eigentum eines Subjekts der Russischen Föderation oder im Eigentum der Russischen Föderation usw.

Die Eigentumsarten, die auch nur in kommunalem oder staatlichem Eigentum sein können, werden durch Gesetz bestimmt. Die Rechte der Eigentümer werden vom Staat geschützt.

Gemäß Art. 213 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation kann jedes Eigentum Bürgern und juristischen Personen gehören, mit Ausnahme bestimmter Arten von Eigentum, die gemäß dem Gesetz nicht Eigentum von Bürgern oder juristischen Personen sein können.

Gewerbliche und nicht-kaufmännische Organisationen sind Eigentümer der ihnen als Zuwendungen der Stifter übertragenen Vermögensgegenstände sowie der von diesen juristischen Personen aus anderen Gründen erworbenen Vermögensgegenstände.

Gemäß Art. Gemäß Art. 214 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation ist Staatseigentum in der Russischen Föderation Eigentum der Russischen Föderation und Eigentum der konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation – Republiken, Territorien, Regionen , Städte von föderaler Bedeutung, autonome Regionen, autonome Bezirke. Land und andere natürliche Ressourcen sind Staatseigentum.

Artikel 217 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation besagt, dass staatliches oder kommunales Eigentum von seinem Eigentümer in das Eigentum von Bürgern und juristischen Personen in der durch Gesetze über die Privatisierung von staatlichem und kommunalem Eigentum vorgeschriebenen Weise übertragen werden kann.

Bei der Privatisierung von Staats- und Gemeindeeigentum sind die Bestimmungen dieses Kodex anzuwenden, die das Verfahren zum Erwerb und zur Beendigung des Eigentumsrechts regeln, sofern die Privatisierungsgesetze nichts anderes vorsehen.

Eine besondere Rolle kommt dem Gemeinschaftseigentum zu, da es notwendig wird, den Anteil jedes Eigentümers am Eigentum von zwei oder mehr Personen zu bestimmen.

Das Gesetz sieht die Bildung von Miteigentum vor, es tritt auf, wenn mehr als zwei Personen Eigentum an ungeteiltem Eigentum eingehen, ohne seinen Zweck zu ändern.

10. Arten von Immobilientransaktionen |

Handeln - Dies ist eine Handlung einer juristischen oder natürlichen Person, die darauf abzielt, bürgerliche Rechte und Pflichten zu begründen, zu ändern oder zu beenden.

Ein Geschäft machen - Dies ist die Unterzeichnung von Dokumenten über Maßnahmen zur Begründung, Beendigung oder Änderung von Rechtsbeziehungen natürlicher oder juristischer Personen sowie zur Übertragung von Bankdokumenten über Wertpapiere und Geld von einer Person zur anderen.

Jede Transaktion hat einen rechtlichen Zweck, der als Grund (Ursache) bezeichnet wird. Der Grund muss rechtmäßig und durchsetzbar sein. Die Transaktion gilt als durchführbar, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

1) die Transaktion wird von fähigen Bürgern abgeschlossen;

2) die Transaktion auf der Grundlage des bewussten Willens der Parteien getätigt wurde und auf ein bestimmtes Ergebnis abzielt;

3) Die Transaktion wird in Übereinstimmung mit den Zielen durchgeführt, die die gesetzlichen Aktivitäten erfüllen.

Transaktionen können in verschiedene Typen unterteilt werden:

1) nach Seitenzahl: einseitig, zweiseitig, mehrseitig

2) nach dem Formular: notariell beglaubigt; in einfacher Schrift.

Alle Formulare müssen im Staatsregister eingetragen werden;

3) zum Zeitpunkt des Auftretens: real; formell;

4) unter der Verpflichtung der Parteien: erstattungsfähig; unentgeltlich;

5) durch die Gewissheit der gegenseitigen Verpflichtungen der Parteien beim Abschluss einer Transaktion: kommunikativ – Umfang, Höhe und Verhältnis der gegenseitigen Verpflichtungen werden konkret definiert; bedingt – die Entstehung und Beendigung von Verpflichtungen hängt von einer Bedingung ab, deren Eintritt nicht im Voraus bekannt ist;

6) als schluss: persönlich abgeschlossen; durch Vollmacht an den Inhaber abgeschlossen;

7) Ausführungsort: Transaktionen auf dem organisierten Markt (Wettbewerb, Auktion); Transaktionen auf dem nicht organisierten Markt;

8) nach der Rechtmäßigkeit des Inhalts: gültig; ungültig.

Transaktionen werden für ungültig erklärt, wenn sie nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Es gibt zwei Arten von ungültigen Transaktionen: ungültig und anfechtbar, d. h. absolut und relativ ungültig.

Eine anfechtbare Transaktion ist durch eine gerichtliche Entscheidung ungültig.

Void ist von Anfang an ungültig.

Die Restitution beinhaltet die Anerkennung der Nichtigkeit.

Es gibt folgende Arten der Restitution:

1) zweiseitig - wenn jede der Parteien der anderen alles, was sie im Rahmen der Transaktion erworben hat, in bar oder in Naturalien zurückgibt;

2) einseitig - wenn alles, was ausgeführt wird, nur an die gutgläubige Partei zurückgegeben wird und die zweite es an den Staat überträgt.

Gemäß Art. 131 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation unterliegen alle Transaktionen mit Immobilien der staatlichen Registrierung, die als einziger Beweis für das Bestehen von Rechten an Immobilien, die Einschränkung dieser Rechte, deren Auftreten, Übertragung und Beendigung dient. Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen führt zur Ungültigkeit der Transaktion, unabhängig von ihrer gerichtlichen Anerkennung als solche.

11. Immobilieninvestitionen

Der Immobilienmarkt ist eng mit der Investitionstätigkeit verbunden. Investiert wird in den primären und sekundären Immobilienmarkt

Investitionen - angesammelte Ersparnisse eines Anlegers, die in den Erwerb von Immobilien investiert werden und das Potenzial haben, Erträge oder andere nützliche Ergebnisse zu erzielen.

Investitionstätigkeit ist die Ausführung von Maßnahmen durch einen Investor, um seine angesammelten Ersparnisse oder von außen angezogenen Mittel in den Erwerb von Immobilien zu investieren, die dem Investor in Zukunft Einnahmen bringen werden.

Es gibt Unterschiede in regionalen Immobilienmärkten, die durch die wirtschaftlichen, natürlichen, sozialen und politischen Besonderheiten verschiedener Regionen verursacht werden, es gibt Unterschiede in der regionalen Investitionsattraktivität. Um Investitionsentscheidungen treffen zu können, muss ein potenzieller Investor Informationen über das Investitionsklima in der Region analysieren. Faktoren, die die Entwicklung des Immobilienmarktes behindern: Diskrepanz zwischen den hohen Immobilienkosten und den finanziellen Möglichkeiten der Käufer; Mangel an langfristigen Investitionsressourcen, um Immobilien anzuziehen.

Die Hauptziele von Immobilieninvestoren sind

1) Eingang von Bareinkünften;

2) Veräußerungsgewinne aufgrund einer Wertsteigerung von Immobilien aufgrund von Änderungen der Marktpreise für die Entwicklung oder den Wiederaufbau von Einrichtungen;

3) langfristiger Betrieb der Anlage

4) Einkünfte aus dem Weiterverkauf des Objekts am Ende der Haltedauer erhalten.

Es gibt drei Hauptbereiche für die Investition in Immobilien: Wohnen, Grundstücke und Immobilien, die in Zukunft Erträge generieren werden.

Wenn Sie in Grundstücke investieren, besteht eine hohe Abhängigkeit von externen Faktoren, d. h. von Entscheidungen lokaler Behörden, wirtschaftlichen Faktoren, Ökologie, Änderungen in der Bodengesetzgebung.

Investitionen in Wohnraum generieren Cashflow aus steigenden Immobilienpreisen. Hohe Wohnungsnachfrage entsteht im Zusammenhang mit einer akuten Wohnungsnot, da derzeit der Flüchtlingszustrom nur noch wächst und daher diese Anlagerichtung erfolgsversprechend und attraktiv ist.

Wenn die Investition in Immobilien Einnahmen generiert, ist diese Richtung die rentabelste.

Methoden der Investition in den Immobilienmarkt sind direkte und indirekte:

1) gerade - dies ist der Erwerb von Immobilien durch Versteigerung im Rahmen eines freihändigen Vertrages;

2) indirekt - ist der Kauf von Wertpapieren von Unternehmen, die auf Immobilieninvestitionen spezialisiert sind.

Investitionen in Immobilien sind langfristig angelegt.

Die Quellen und die Höhe der Anlage in Immobilien werden durch den Bankzinssatz, die erwartete Rendite, die Steuerpolitik im Anlagebereich, die Inflationsraten und den Risikograd der Anlage in Immobilien beeinflusst.

In Russland ist Wohnen die attraktivste Investition, aber seine Kosten übersteigen oft das Einkommen des Großteils der russischen Bevölkerung, sodass ein langfristiges Darlehen erforderlich ist und das Hypothekendarlehenssystem nicht gut entwickelt ist.

12. System und Inhalt von Verträgen für Immobiliengeschäfte

Im Zivilrecht ist ein Vertrag eine Vereinbarung zwischen zwei oder mehreren Personen, die darauf abzielt, bürgerliche Rechte und Pflichten zu begründen, zu ändern oder zu beenden.

Zustimmung - es handelt sich um ein zivilrechtliches Verhältnis; ein Dokument ist, das den Inhalt des Geschäfts festlegt, wird es schriftlich abgeschlossen

Der Vertrag ermöglicht es, die Hauptmerkmale zu berücksichtigen, die sich in der Beziehung der Parteien ergeben, um ihre individuellen Interessen zu koordinieren. Der Vertrag ermöglicht es Ihnen, rechtliche Garantien für seine Teilnehmer zu schaffen.

Es gibt folgende Arten von Verträgen:

1) erstattungsfähige Verträge, ihr Wesen liegt darin, dass jede der Vertragsparteien einen Vorteil erhält: Rechte oder Eigentum

2) unentgeltlich, dazu gehören Schenkungs-, Erbschaftsverträge etc.;

3) einvernehmlich, sie bedürfen nur der Zustimmung der Parteien;

4) real, für sie ist die tatsächliche Übertragung des Eigentums, das Gegenstand des Vertrages ist, ausreichend;

5) der endgültige Vertrag ermöglicht es den Parteien, Pflichten und Rechte zu übertragen, die darauf abzielen, die Ziele zu erreichen, die sie interessieren;

6) eine vorläufige Vereinbarung, die den Parteien hilft, in Zukunft eine Vereinbarung abzuschließen oder einige ihrer Bedingungen zu vereinbaren;

7) ein offener Vertrag, er einigt sich auf die wesentlichen Bedingungen;

8) Ein Vertrag heißt teilbar, wenn er mehrere voneinander unabhängige Verpflichtungen enthält, andernfalls wird ein unteilbarer Vertrag geschlossen.

Die strukturelle Ausgestaltung von Verträgen kann je nach Rahmenbedingungen variieren. Aber fast jeder Vertrag hat 10 oder mehr Abschnitte: Vertragsdetails, Vertragsgegenstand, Präambel, Vertragsgegenstand, Vertragsdauer, Bedingungen für die Übertragung von Grundstücken, Vertragspreis und Abwicklungsverfahren, Rechte und Pflichten beide Parteien, Schlussbestimmungen.

Nach dem Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation Art. 427 sieht die Möglichkeit vor, beispielhafte Vertragsklauseln zu verwenden, die für die Parteien nicht bindend sind und von ihnen freiwillig angewendet werden können.

Der Vertrag beginnt mit dem Namen, gefolgt von Nummer, Ort und Datum der Unterzeichnung. Als Datum des Vertragsabschlusses gilt das Datum des Inkrafttretens des Vertrages.

Präambel - Dies ist ein einleitender Teil, der Informationen über die Parteien enthält, die Vertragsbeziehungen eingehen, ihre Rechtsstellung, wobei die abgekürzten und vollständigen Namen angegeben sind.

Die Vielfalt der Bedingungen, die in Immobilienverträgen enthalten sind, wird in drei Gruppen eingeteilt: wesentlich, gewöhnlich und gelegentlich.

Die Bedingungen, die für den Abschluss eines Vertragsabschlusses in Bezug auf Immobilien erforderlich sind und deren Art zum Ausdruck bringen, werden als wesentlich bezeichnet.

Die Bedingungen, die bestimmte Fragen der Vertragsbeziehungen bestimmen, die sich aus den Besonderheiten der Vertragsart ergeben, werden als zusätzliche Bedingungen bezeichnet.

Zufallsbedingungen sind Bedingungen, die erst durch ihre Einbeziehung in den Vertrag rechtswirksam werden.

Die Art des Vertrages, die Art und Art der Immobilie sind im Vertragsgegenstand angegeben.

13. Ursprung der Hypothek

Hypothek - Das Wort ist altgriechisch und wird mit "Stiftung", "Pfand" übersetzt (Dictionary of Antiquity. M., 1989, S. 230). Seine Entstehung wurde durch die Entstehung des Privateigentums und vor allem des Landes bestimmt. Diese Prozesse wurden am aktivsten im antiken Griechenland entwickelt, was eine Voraussetzung für die Entwicklung des Pfandrechts war. Wenn also bewegliche Sachen verpfändet wurden, gingen sie in den Besitz des Gläubigers über und verblieben bei ihm bis zur Begleichung der Schuld. Im Falle der Nichtzahlung der Schuld verkaufte der Gläubiger sie, um seine Forderungen zu befriedigen.

Das Hypothekendarlehenssystem ist ein integraler Bestandteil jedes entwickelten Systems des Privatrechts, beginnend mit den Zeiten des antiken Roms und des antiken Griechenlands. Die Rolle der Hypotheken nimmt stetig zu, da die Wirtschaftslage derzeit unbefriedigend ist. Ein durchdachtes und effizientes Hypothekensystem kann helfen, die Inflation zu reduzieren und wirtschaftliche und soziale Probleme zu lösen.

Herkunft der Hypothek. Historikern zufolge fällt die allererste Erwähnung der Hypothek auf das VI. Jahrhundert. BC e. In Griechenland bedeutete das Wort "Hypothek" die Haftung des Schuldners gegenüber dem Gläubiger durch bestimmte Grundbesitztümer. An der Grenze eines bestimmten Grundstücks, das dem Schuldner gehörte, wurde bei der Erstellung einer Verpflichtung eine Säule aufgestellt, die als "Hypothek" bezeichnet wurde. Auf dieser Säule wurden die Schulden des Grundstückseigentümers vermerkt. Später wurden anstelle von Säulen spezielle Bücher verwendet, die als „Hypothek“ bezeichnet wurden.

Im antiken Griechenland tauchte das Hypothekeninstitut auf, es hatte einen sehr großen Einfluss auf die Entwicklung des römischen Zivilrechts, es entwickelte mehrere Formen der echten Sicherheit, die später die Grundlage für die spätere Entwicklung des Pfandinstituts wurden. Die Fiducia war die ursprüngliche Form des Pfandes im alten Rom, ihr Wesen besteht darin, dass der Schuldner, um seine Schulden zu sichern, jegliches Eigentum in den Besitz oder das Eigentum des Gläubigers übertragen konnte, und der Gläubiger dieses Eigentum anschließend an den Schuldner zurückgeben musste Letzterer zahlte seine Schulden ab. Anschließend erschien Pygnus. Mit pingus wurde Eigentum bis zur Begleichung der Schulden in vorübergehenden Besitz überführt.

Der Gläubiger hatte das Recht, den Pfandgegenstand nur dann selbständig zu verkaufen, wenn der Schuldner mit der Erfüllung seiner Verpflichtung in Verzug war. Das römische Recht akzeptierte die in Griechenland entwickelte Hypothek als Pfandform, dabei war es nicht erforderlich, das verpfändete Eigentum in den Besitz des Pfandgläubigers zu überführen.

In Russland wurde das Konzept der „Hypothek“ erstmals 1992 durch das Gesetz der Russischen Föderation „Auf Verpfändung“ eingeführt, das die Möglichkeit der Hypothek als Mittel zur Sicherung von Verbindlichkeiten sicherte.

14. Die Entstehung und Entwicklung von Hypotheken in Russland

Die ersten Pfandgesetze in Russland erschienen im XNUMX.-XNUMX. Jahrhundert und die Gesetzgebungsnormen - am Ende des XNUMX. oder Anfang des XNUMX. Jahrhunderts. im Pskower Gerichtsstatut. Zu dieser Zeit tauchte im russischen Recht eine neue Form der Verpfändung auf, die mit Garantien für Gläubiger versehen war und die Nutzung von verpfändetem Eigentum anstelle von Zinsen für ein Darlehen ermöglichte.

in Russland Ende des 1787. Jahrhunderts. es wurde ein System der Hypothekenvergabe an den Adel geschaffen, eine Bank für den Adel wurde reorganisiert, das Kapital der Adelsbank erhöht, die Höhe der Kredite, die Frist für die Gewährung von Krediten und zusätzliche Garantien für die Erhaltung der Güter für sie bereitgestellt Besitzer. XNUMX wurde die State Loan Bank gegründet, die der Standard-Hypothekenbank nahe stand

Ende des XNUMX. Jahrhunderts. in Russland gab es eine Ausgabe neuer Wertpapiere - Pfandbriefe.

Im 14. Jahrhundert Das Verfahren zur Eintragung eines Pfandes wurde durch die Verordnungen über den notariellen Teil, die am 1866. April 31 in Kraft traten, und die vom Justizministerium am 1891. Mai XNUMX genehmigte Geschäftsordnung, die das Verfahren zur Aufrechterhaltung von a Register der Leibeigenschaftsurkunden.

Am Ende des XIX - Anfang des XX Jahrhunderts. Der Prozess der Kreditvergabe, der durch Grundstücke gesichert war, die der Kreditnehmer erwerben wollte, war aktiv im Gange.

Von 1922 bis 1961 in Russland war das Zivilgesetzbuch der RSFSR in Kraft; gemäß Art. 85 versprechen - dies ist das Forderungsrecht, das dem Gläubiger im Falle der Nichterfüllung der Verpflichtung durch den Schuldner eine vorrangige Befriedigung der Forderung gegenüber anderen Gläubigern auf Kosten des Pfandwertes ermöglicht.

Die Registrierung von Immobilien wird durch das Bundesgesetz vom 21.07.1997. Juli XNUMX „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“ geregelt. Die Verwertung der Rechte der Bank aus der Hypothek ist im Rahmen des Gesetzes „Über Vollstreckungsverfahren“ möglich.

1998 wurde das Bundesgesetz "Über die Hypothek" verabschiedet.

Gemäß Art. 2 des oben genannten Gesetzes „Eine Hypothek kann zur Sicherung einer Verpflichtung aus einem Darlehensvertrag, aus einem Darlehensvertrag oder einer anderen Verpflichtung, einschließlich einer Verpflichtung, die auf dem Kauf und Verkauf, der Miete, dem Vertrag oder einer anderen Vereinbarung beruht, begründet werden, sofern nicht anders angegeben durch Bundesgesetz vorgesehen“ . Der Hypothekenvertrag wird in Übereinstimmung mit den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation über den Abschluss von Verträgen abgeschlossen. Ein Darlehen ist eine Art Darlehensvertrag.

Mit dem Erscheinen des Gesetzes "Über die Verpfändung von Immobilien" erschien eine Hypothekensicherheit, die frei auf dem Markt zirkuliert. Eine Hypothekensicherheit wird registriert, sie bescheinigt das Recht des Eigentümers, sie unter einer Geldverpflichtung zu verwenden, die durch die im Hypothekenvertrag angegebene Hypothek auf die Immobilie gesichert ist, ohne dass andere Nachweise für das Bestehen der Verpflichtung und des Pfandrechts erbracht werden.

15. Hypothek als Absicherung von Verbindlichkeiten

Gemäß dem Gesetz "Über Hypotheken" (Artikel 5) sind Immobilien, die in Art. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, deren Rechte in der für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien festgelegten Weise registriert sind, einschließlich

1) Grundstücke, mit Ausnahme der in Art. 63 des Bundesgesetzes;

2) Unternehmen, Gebäude, Bauwerke und sonstiges unbewegliches Vermögen, das für unternehmerische Tätigkeiten genutzt wird;

3) Wohngebäude, Wohnungen und Teile von Wohngebäuden und Wohnungen, die aus einem oder mehreren isolierten Räumen bestehen;

4) Datschen, Gartenhäuser, Garagen und andere Konsumgebäude;

5) Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe und Weltraumobjekte.

Die Sicherheiten in einer Hypothek auf ein Eigenheim müssen die folgenden Anforderungen erfüllen:

1) eine Küche und ein Badezimmer haben, die von anderen Häusern oder Wohnungen getrennt sind;

2) es muss eine Elektro-, Dampf- oder Gasheizung vorhanden sein, die die Wärmeversorgung der Wohnung sicherstellt;

3) muss mit Warm- und Kaltwasserversorgung in Bad und Küche ausgestattet sein;

4) Sanitärinstallationen, Türen, Fenster und Dach müssen in gutem Zustand sein.

Der Hypothekenvertrag legt den Gegenstand der Hypothek, die Ergebnisse ihrer Wertermittlung, das Wesen und die Erfüllungsdauer des durch die Hypothek gesicherten Vertrages fest.

Der Vertrag definiert den Gegenstand der Hypothek mit Name, Ort und Beschreibung. Die Bewertung des Hypothekengegenstandes wird gemäß dem Gesetz „Über die Bewertungstätigkeit in der Russischen Föderation“ durch Vereinbarung zwischen dem Pfandgeber und dem Pfandnehmer festgelegt.

Ein Hypothekenvertrag unterliegt ab dem Zeitpunkt seines Inkrafttretens der staatlichen Registrierung. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Eine Hypothek sichert die Forderungen des Pfandgläubigers in dem Umfang, wie sie zum Zeitpunkt der Befriedigung auf Kosten des Pfandgegenstandes bestehen.

Die Verpfändung von Immobilien wird in eine separate Kategorie unterteilt, die als "Hypothek" bezeichnet wird. Die Vorteile von Immobilien als Sicherungsobjekt gegenüber anderen Sicherungsobjekten sind wie folgt:

1) der Wert von mit Hypotheken belasteten Immobilien kann je nach Inflationsniveau steigen;

2) Ein guter Anreiz für den Schuldner, seinen Verpflichtungen nachzukommen, ist die reale Gefahr, Eigentum zu verlieren.

Immobilien können als Sicherheit verwendet werden, wenn das Darlehen langfristig und in der Höhe signifikant ist, denn Immobilien sind langlebig und ihr Wert ist sehr hoch. Eine Wertsteigerung von Immobilien ist prognostizierbar.

Mit der Übergabe des Pfandgegenstandes an den Pfandgläubiger wird ein langfristiges Darlehen besichert: Edelmetalle und daraus hergestellte Produkte, besichert durch verlässliche Wertpapiere, deren Kurs besonders stabil ist. In der weltweiten Praxis werden die meisten langfristigen Kredite auf die Sicherheit von Immobilien vergeben. Die Hypothek wird zum wichtigsten Weg, um die Erfüllung von Verpflichtungen in Russland sicherzustellen.

16. Merkmale der Hypothekenvergabe

Hypothek - es ist eine Verpfändung von Immobilien.

Hypothek - Hierbei handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen.

Hypothekendarlehen - Hierbei handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen.

Es ist möglich, ein Hypothekendarlehenssystem zu schaffen, das auf der Entwicklung der primären und sekundären Hypothekenkapitalmärkte basiert.

Zusammensetzung des primären Hypothekenkapitalmarktes: 1) Kreditgeber – sie stellen Kreditkapital zur Verfügung; 2) Kreditnehmer-Investoren kaufen Immobilien

zur Nutzung oder Investition in kommerzielle Aktivitäten.

Zweiter Markt - ist der Prozess des Kaufs und Verkaufs von auf dem Primärmarkt ausgegebenen Hypothekenpapieren. Den Primärgläubigern die Möglichkeit zu geben, die primäre Hypothekensicherheit zu verkaufen und auf den auf demselben Markt erzielten Erträgen ein weiteres Darlehen zu gewähren – das ist die Hauptaufgabe des sekundären Hypothekenkapitalmarktes.

Der Kreditgeber kann nach eigenem Ermessen über die Immobilie verfügen, wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlt, ist dies der Vorteil der Baufinanzierung. Immobilien sind langlebig und ihr Preis ist stabil.

Die Gewinnung finanzieller Ressourcen auf der Grundlage einer Hypothek hat auf dem Immobilienmarkt die größte Entwicklung erfahren, da der Wert einer Immobilie nicht den finanziellen Möglichkeiten potenzieller Käufer entspricht, ein für den Kauf einer Immobilie aufgenommener Kredit jedoch als solche dienen kann Sicherheit - eine Verpflichtung zur Rückzahlung.

Das Hauptproblem der Baufinanzierung ist der Mangel an langfristigen Finanzmitteln. Private Einlagen können zu einer Quelle langfristiger Gelder werden.

1998 führte die Finanz- und Wirtschaftskrise zu einem Rückgang der Realeinkommen der Bevölkerung und zu einer Abwertung ihrer Ersparnisse und trug zum Abfluss privater Einlagen an die Sberbank bei. Eines der Probleme besteht darin, die Zahlungsfähigkeit eines potenziellen Kreditnehmers anhand des Realeinkommens zu beurteilen.

Das offizielle Einkommen potenzieller Kreditnehmer ist gering, da der Anteil des Schattensektors an der Wirtschaft sehr groß ist, was es Geschäftsbanken erschwert, Kreditentscheidungen zu treffen. Eine durchdachte staatliche Steuerpolitik der Hypothekenvergabe an die Bevölkerung wird es ermöglichen, reale Einkommen aus dem "Schatten" zu holen.

Die Entwicklung des Hypothekendarlehenssystems ist die Hauptrichtung zur Beseitigung des beobachteten Ungleichgewichts zwischen den hohen Immobilienkosten und den finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Bevölkerung. Hypotheken können die meisten Immobilientransaktionen in vielen Ländern finanzieren. Ein langfristiger Kredit zu einem niedrigen Zinssatz beschleunigt den Erwerb von Wohnraum durch die Bevölkerung. Derzeit ist die Bevölkerung gezwungen, für sehr lange Zeit in vollem Umfang Gelder für den Kauf von Wohnraum zurückzulegen. Bei Entscheidungen über die Finanzierung von Investitionen in Immobilien und bei der Bestimmung des Werts von Objekten, die als Sicherheit für Hypothekendarlehen verwendet werden, werden häufig traditionelle Ansätze zur Immobilienbewertung verwendet.

17. Hypothek (Verpfändung) von Wohnraum

Das Hypothekenverfahren wird durch das Bundesgesetz „Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“ (geändert durch das Bundesgesetz Nr. 30.12.2004-FZ vom 216. Dezember XNUMX) geregelt.

Bei einem Vertrag über die Verpfändung von Immobilien (Hypothekenvertrag) ist eine Partei – HypothekengläubigerWer Gläubiger einer durch eine Hypothek gesicherten Verpflichtung ist, hat Anspruch auf Befriedigung seiner Geldansprüche gegen den Schuldner aus dieser Verpflichtung aus dem Wert der verpfändeten unbeweglichen Sachen des anderen Vertragspartners – Verpfänder überwiegend über andere Gläubiger des Verpfänders, mit den durch Bundesgesetz bestimmten Ausnahmen.

Der Verpfänder kann Schuldner der durch die Hypothek gesicherten Verbindlichkeit oder eine an dieser Verbindlichkeit unbeteiligte Person (Dritter) sein.

Das belastete Grundstück verbleibt beim Verpfänder in dessen Besitz und Gebrauch.

Auf eine Verpfändung von Grundstücken, die auf Grund eines Bundesgesetzes bei Eintritt der darin bezeichneten Umstände entsteht, sind die Vorschriften über eine Verpfändung aufgrund eines Hypothekenvertrags entsprechend anzuwenden, sofern nicht durch Bundesgesetz etwas anderes bestimmt ist.

Eine Hypothek kann errichtet werden, um eine Verpflichtung aus einem Darlehensvertrag, aus einem Darlehensvertrag oder einer anderen Verpflichtung zu sichern, einschließlich einer Verpflichtung, die auf einem Verkauf, einem Mietvertrag, einem Vertrag, einer anderen Vereinbarung oder einem Schaden beruht, sofern das Bundesgesetz nichts anderes vorsieht.

Durch eine Hypothek besicherte Verbindlichkeiten unterliegen der Rechnungslegung durch den Gläubiger und den Schuldner, wenn es sich um juristische Personen handelt, gemäß dem Verfahren, das in den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation über die Rechnungslegung festgelegt ist.

Die Hypothek sichert die Zahlung des Hauptbetrags der Schuld aus dem Darlehensvertrag oder einer anderen durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung an den Hypothekengläubiger ganz oder in dem im Hypothekenvertrag vorgesehenen Teil.

Eine zur Sicherung der Erfüllung eines Darlehensvertrages oder eines Darlehensvertrages mit der Bedingung der Zahlung von Zinsen errichtete Hypothek sichert dem Gläubiger (Darlehensgeber) auch die Zahlung der ihm für die Verwendung des Darlehens zustehenden Zinsen (Fremdkapital).

Bezeichnet der Hypothekenvertrag den durch die Hypothek gesicherten Gesamtbetrag der Forderungen des Hypothekengläubigers, so gelten die diesen Betrag übersteigenden Verbindlichkeiten des Schuldners gegenüber dem Hypothekengläubiger nicht als durch die Hypothek gesichert.

Im Rahmen eines Hypothekenvertrags können Immobilien verpfändet werden, deren Rechte gemäß dem für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit festgelegten Verfahren registriert werden, einschließlich:

1) Grundstücke;

2) Unternehmen sowie Gebäude, Bauwerke und sonstiges unbewegliches Vermögen, das im Rahmen der Geschäftstätigkeit genutzt wird;

3) Wohngebäude, Wohnungen und Teile von Wohngebäuden und Wohnungen, die aus einem oder mehreren isolierten Räumen bestehen;

4) Datschen, Gartenhäuser, Garagen und andere Konsumgebäude;

5) Luft- und Seeschiffe, Binnenschiffe und Weltraumobjekte.

Ein Teil des Vermögens, dessen Aufteilung in Naturalien ohne Änderung seines Zwecks unmöglich ist (eine unteilbare Sache), kann kein eigenständiges Hypothekenobjekt sein.

18. Abschluss eines Hypothekenvertrags

Das Verfahren zum Abschluss eines Hypothekenvertrags ist im Bundesgesetz „Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“ (in der Fassung des Bundesgesetzes Nr. 30.12.2004-FZ vom 216. Dezember XNUMX) festgelegt.

Der Hypothekenvertrag wird in Übereinstimmung mit den allgemeinen Regeln des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation über den Abschluss von Verträgen und den Bestimmungen des oben genannten Gesetzes Nr. 216 abgeschlossen

Der Hypothekenvertrag legt den Gegenstand der Hypothek, ihre Bewertung, das Wesen, die Höhe und die Frist für die Erfüllung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung fest.

Der Hypothekengegenstand wird im Vertrag bestimmt, indem sein Name, Ort und eine Beschreibung angegeben werden, die zur Identifizierung dieses Gegenstands ausreicht.

Der Hypothekenvertrag legt das Recht fest, aufgrund dessen die Immobilie, die Gegenstand der Hypothek ist, dem Verpfänder gehört, sowie den Namen der Stelle, die die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihr durchführt, die dieses Recht registriert hat der Verpfänder.

Die Bewertung des Hypothekengegenstands wird gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation durch Vereinbarung zwischen dem Hypothekengeber und dem Hypothekengläubiger bestimmt, vorbehaltlich der Anforderungen von Artikel 67 des Bundesgesetzes "Über Hypotheken" bei Hypotheken, und ist in angegeben Hypothekenvertrag in monetärer Hinsicht.

Wenn staatliches und kommunales Eigentum verpfändet wird, erfolgt die Bewertung gemäß den durch das Bundesgesetz festgelegten Anforderungen oder in der von ihm bestimmten Weise.

Bei einer Verpfändung von im Bau befindlichen Immobilien, die sich in staatlichem oder kommunalem Eigentum befinden, wird eine Bewertung des Marktwertes dieser Immobilie durchgeführt.

Eine durch eine Hypothek gesicherte Verpflichtung muss im Hypothekenvertrag unter Angabe ihrer Höhe, des Grundes ihres Entstehens und der Erfüllungsfrist benannt werden. In Fällen, in denen diese Verpflichtung auf einem Vertrag beruht, müssen die Parteien dieses Vertrages, das Datum und den Ort seines Abschlusses angeben. Soll die Höhe der durch die Hypothek besicherten Verbindlichkeit in Zukunft bestimmt werden, muss der Hypothekenvertrag das Verfahren und andere notwendige Bedingungen für ihre Bestimmung enthalten.

Wenn eine durch eine Hypothek besicherte Verpflichtung teilweise erfüllt werden muss, muss der Hypothekenvertrag die Bedingungen (Periodizität) der betreffenden Zahlungen und ihre Beträge oder Bedingungen, die es ermöglichen, diese Beträge zu bestimmen, festlegen.

Sind die Rechte des Pfandgläubigers nach Art. 13 des Bundesgesetzes "Über die Hypothek" durch eine Hypothek beglaubigt sind, ist dies im Hypothekenvertrag angegeben, mit Ausnahme der Fälle, in denen eine Hypothek von Gesetzes wegen in einer Hypothek ausgestellt wird.

Der Hypothekenvertrag wird schriftlich abgeschlossen und unterliegt der staatlichen Registrierung.

Die Nichteinhaltung der Vorschriften über die staatliche Registrierung eines Hypothekenvertrags führt zu dessen Ungültigkeit. Eine solche Vereinbarung gilt als nichtig.

Der Hypothekenvertrag gilt als abgeschlossen und tritt ab dem Zeitpunkt seiner staatlichen Registrierung in Kraft.

Wenn ein Hypothekenvertrag in ein Darlehen oder einen anderen Vertrag aufgenommen wird, der eine durch eine Hypothek gesicherte Verpflichtung enthält, müssen die für einen Hypothekenvertrag festgelegten Anforderungen hinsichtlich der Form und staatlichen Registrierung dieses Vertrags eingehalten werden.

19. Staatliche Registrierung einer Hypothek

Gemäß den Bundesgesetzen vom 29. Juni 2004 Nr. 58-FZ und FZ „Über Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation und die Anerkennung bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation als ungültig im Zusammenhang mit der Durchführung von Verbesserungsmaßnahmen Öffentliche Verwaltung“ und das Bundesgesetz vom 30. Dezember 2004 Nr. 216-FZ „Über Hypotheken (Verpfändung von Eigentum)“ unterliegen der staatlichen Eintragung in das Einheitliche Staatliche Register der Rechte an Immobilien und Transaktionen damit. Die staatliche Registrierung einer Hypothek erfolgt am Ort der Immobilie, die Gegenstand der Hypothek ist. Die staatliche Registrierung einer Hypothek erfolgt auf der Grundlage eines gemeinsamen Antrags des Hypothekengebers und des Hypothekengläubigers.

Für die staatliche Eintragung einer Hypothek sind einzureichen:

1) der Hypothekenvertrag und seine Kopie;

2) Dokumente, die im Hypothekenvertrag als Anlagen aufgeführt sind;

3) ein Dokument, das die Zahlung der staatlichen Gebühr bestätigt;

4) andere Dokumente, die für die staatliche Registrierung einer Hypothek gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit Immobilien erforderlich sind.

Die staatliche Registrierung einer Hypothek erfolgt ohne gesonderte Antragstellung und ohne Zahlung einer staatlichen Gebühr. Die gesetzliche staatliche Registrierung einer Hypothek erfolgt gleichzeitig mit der staatlichen Registrierung des Eigentumsrechts einer Person. Die Rechte des Hypothekengläubigers aus einer Hypothek können durch eine Hypothek beglaubigt werden.

Der Antrag auf staatliche Eintragung eines Pfandrechts an unbeweglichem Vermögen, das Forderungen zur Hypothekendeckung sichert, deren Miteigentumsanteil durch einen Hypothekenanteilsschein bescheinigt wird, ist vom Hypothekendeckungsverwalter zu stellen. Für die staatliche Registrierung eines unbeweglichen Pfandrechts, das die Forderungen besichert, aus denen eine solche Hypothekendeckung besteht, sind neben anderen Dokumenten, die gemäß dem Bundesgesetz "Über Hypothekensicherheiten" und dem Bundesgesetz "Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit It“-Dokumenten werden folgende Dokumente eingereicht:

1) Lizenz zur Verwaltung der Hypothekendeckung;

2) Regeln für die treuhänderische Verwaltung der Hypothekendeckung.

Eine Hypothek muss innerhalb eines Monats nach Erhalt der für ihre Registrierung erforderlichen Unterlagen bei der Stelle registriert werden, die die staatliche Registrierung von Rechten durchführt.

Das Datum der staatlichen Registrierung einer Hypothek ist der Tag der Eintragung einer Hypothek in das einheitliche staatliche Register der Rechte an Immobilien und Transaktionen damit. Eintragungen in das Einheitliche Staatliche Register der Rechte an Immobilien und Transaktionen mit ihm erfolgen in der Reihenfolge, die auf der Grundlage der Eingangsdaten aller erforderlichen Dokumente bei der das Register führenden Stelle festgelegt wird.

Für die staatliche Registrierung eines Hypothekenvertrags und einer Hypothek als Beschränkung (Belastung) von Rechten an Immobilien wird die staatliche Abgabe für alle diese Maßnahmen einmalig in Höhe und in der durch die Gesetzgebung der Russischen Föderation zu Steuern und festgelegter Weise entrichtet Honorare.

20. Merkmale der Hypothek von Unternehmen

Nach dem Bundesgesetz "Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)" erstreckt sich das Pfandrecht auf alle darin enthaltenen Immobilien, wenn ein Unternehmen als Immobilienkomplex belastet wird. Die Verpfändung eines Gebäudes oder Bauwerks ist nur bei gleichzeitiger Verpfändung des Grundstücks, auf dem sich dieses Gebäude oder Bauwerk befindet, oder eines Teils dieses Grundstücks, der das Pfandobjekt funktional darstellt, oder des Rechts, dieses zu pachten, im Rahmen desselben Vertrags zulässig Grundstück oder der entsprechende Teil des Verpfänders.

Das Pfandrecht erstreckt sich nicht auf das Recht zur dauernden Nutzung des Grundstücks, auf dem sich der Betrieb, das Gebäude oder die Anlage befindet, das dem Verpfänder gehört.

Die Übertragung eines Unternehmens in eine Hypothek ist mit Zustimmung des Eigentümers des mit dem Unternehmen verbundenen Vermögens oder einer von ihm ermächtigten Stelle zulässig.

Handelt es sich bei dem Gegenstand der Hypothek um ein Unternehmen, umfasst das Pfandvermögen materielle und immaterielle Vermögenswerte, die mit diesem Unternehmen verbunden sind, einschließlich Gebäude, Ausrüstung, Inventar, Rohstoffe, fertige Produkte, Forderungen, ausschließliche Rechte.

Die Zusammensetzung des mit dem auf die Hypothek übertragenen Unternehmens verbundenen Vermögens und die Bewertung seines Wertes werden auf der Grundlage einer vollständigen Bestandsaufnahme dieses Vermögens ermittelt. Der Inventarakt, die Bilanz und der Abschluss eines unabhängigen Wirtschaftsprüfers über die Zusammensetzung und den Wert des mit dem Unternehmen verbundenen Eigentums sind obligatorische Anhänge zum Hypothekenvertrag.

Eine Unternehmenshypothek kann eine Verpflichtung besichern, deren Höhe nicht weniger als die Hälfte des Wertes des mit dem Unternehmen verbundenen Vermögens beträgt.

Die Hypothek des Unternehmens sichert eine Geldverpflichtung, die frühestens ein Jahr nach Abschluss des Hypothekenvertrags zur Ausführung kommt.

Der Hypothekenschuldner hat das Recht, mit dem auf die Hypothek übertragenen Unternehmen verbundenes Eigentum zu verkaufen, zu tauschen, zu vermieten, zu verleihen und anderweitig über das besagte Eigentum zu verfügen sowie Änderungen an der Zusammensetzung dieses Eigentums vorzunehmen, wenn dies nicht zu einer Verringerung führt in der im Hypothekenvertrag festgelegten Summe, dem Wert des mit dem Unternehmen verbundenen Eigentums, und auch nicht gegen andere Bedingungen des Hypothekenvertrags verstößt.

Wenn der Verpfänder des Unternehmens keine Maßnahmen ergreift, um die Sicherheit des verpfändeten Vermögens zu gewährleisten, dieses Vermögen ineffizient verwendet wird, was zu einer Wertminderung des Unternehmens führen kann, hat der Pfandgläubiger das Recht, das Gericht mit a zu belangen Forderung nach vorzeitiger Erfüllung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung oder Einführung einer hypothekarischen Kontrolle über die Tätigkeit des Verpfänders.

Kommt der Verpfänder der durch die Hypothek des Unternehmens gesicherten Verpflichtung nicht nach, kann die Zwangsvollstreckung in das Pfand nur durch gerichtlichen Beschluss angeordnet werden.

Der Käufer, der ein Unternehmen bei einer öffentlichen Versteigerung erworben hat, überträgt die Rechte und Pflichten des Eigentümers des Unternehmens in Bezug auf letzteres ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Eigentums an dem erworbenen Eigentum.

21. Merkmale der Grundpfandrechte

Land ist das zuverlässigste Objekt der Sicherheit, da es sich im Laufe der Zeit nicht abnutzt und sein Wert ständig wächst.

Wenn ein Grundstück mit einer Hypothek belastet wird, müssen im Hypothekenvertrag der Gegenstand des Hypothekenvertrags, sein Wesen, die geschätzten Kosten, die Laufzeit und die Höhe der Erfüllung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtungen angegeben werden. Dem Hypothekenvertrag sind Kopien der Zeichnungen der Grundstücksgrenzen beigefügt, die vom Ausschuss für Bodenressourcen und Bodenmanagement ausgestellt wurden. Im Vertrag muss der Hypothekengegenstand so beschrieben werden, dass Ort und Name leicht festgestellt werden können.

Hypothekenrecht erlaubt Verpfändung

1) wenn Grundstücke im Besitz von Bürgern und juristischen Personen sind;

2) wenn die Grundstücke für Gartenbau, Gartenbau, Garagen- oder Sommerhausbau vorgesehen sind

3) Haushaltsgrundstücke von persönlichen Nebengrundstücken;

4) Grundstücke, auf denen bereits Gebäude und Bauwerke errichtet wurden;

5) Grundstücke, die in gemeinsamem, gemeinsamem oder geteiltem Eigentum stehen, die in Form von Sachleistungen zugeteilt wurden.

Die Hypothek muss Ansprüche in dem Umfang gewähren, den sie zum Zeitpunkt ihrer Befriedigung hat – das sind Zinsen, Schadensersatz, Strafen, Leistungsverzögerungen oder nicht ordnungsgemäße Erfüllung von Verpflichtungen und vor allem – Erstattung der dem Hypothekengläubiger dadurch entstandenen Kosten Zwangsvollstreckung der verpfändeten Immobilie und deren Verkauf.

Es ist nicht erlaubt, einen Teil eines Grundstücks zu verpfänden, dessen Fläche kleiner ist als die Mindestgröße, die durch die Vorschriften der Teilstaaten der Russischen Föderation und die Vorschriften der Kommunalverwaltungen für Grundstücke mit verschiedenen Zwecken festgelegt und zulässig ist verwenden.

Bei der Beleihung eines Grundstücks erstreckt sich das Pfandrecht auf die auf dem Grundstück errichteten oder im Bau befindlichen Anlagen oder Gebäude des Verpfänders.

Ein Grundstück, das unter Verwendung von Kreditmitteln einer Bank oder eines anderen Kreditinstituts oder von Mitteln eines gezielten Darlehens erworben wurde, das von einer anderen juristischen Person für den Erwerb dieses Grundstücks bereitgestellt wird, gilt ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Eigentums des Kreditnehmers als verpfändet dieses Grundstücks.

Pfandgläubiger bei diesem Pfandrecht ist eine Bank oder ein anderes Kreditinstitut oder eine andere juristische Person, die ein Darlehen oder ein zweckgebundenes Darlehen für den Erwerb eines Grundstücks oder das Recht zur Verpachtung eines Grundstücks gewährt hat.

Die Bewertung des Grundstücks wird in Übereinstimmung mit der Gesetzgebung durchgeführt, die die Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation regelt.

Der Sicherungswert eines im Rahmen eines Hypothekenvertrags verpfändeten Grundstücks wird durch Vereinbarung zwischen dem Verpfänder und dem Pfandnehmer festgelegt.

Der Hypothekenvertrag gilt als abgeschlossen und tritt ab dem Zeitpunkt seiner staatlichen Registrierung in Kraft. Die Registrierung erfolgt ausschließlich am Standort des Grundstücks innerhalb bestimmter Grenzen der Stadt oder des Landkreises.

22. Betriebe mit Wohnräumen

Als Immobilien gelten im Wohnungswesen Grundstücke mit begründeten Eigentums-, Verfügungs- und Nutzungsrechten innerhalb der Grundstücksgrenzen, dazu gehören: Grundstücke und darauf errichtete Wohngebäude mit Nichtwohn- und Wohnräumen, Nebengebäude, Grünanlagen ; Wohngebäude - Wohnräume in diesen Häusern und anderen Gebäuden der Wohnung, die alle für einen dauerhaften oder vorübergehenden Aufenthalt geeignet sind; Strukturen mit Elementen der technischen Infrastruktur des Wohnungswesens. Im Wohnungswesen können sich Immobilien in privatem, staatlichem, kommunalem, kollektivem und sonstigem Eigentum befinden

Das Motiv für Transaktionen mit Wohnräumen ist der Erwerb des Eigentums oder des Nutzungsrechts an diesen Räumen.

Zu den Wohnungsgeschäften gehören:

1) Die Privatisierung von Wohngebäuden ist eine freiwillige kostenlose Eigentumsübertragung von Wohngebäuden, die von ihnen in staatlichen und kommunalen Wohnungsbeständen bewohnt werden, an Bürger Russlands.

2) Kauf und Verkauf von Wohngebäuden - eine sehr häufige Art von Transaktionen im Immobilienbereich. Beim Kauf und Verkauf einer Wohnung kommt ein Vertrag zustande, der ausschließlich schriftlich durch Erstellung einer Urkunde abgeschlossen wird. Der Vertrag wird von beiden Parteien unterschrieben

3) Auktionen-Verkäufe. Organisationen des Baukomplexes der Russischen Föderation haben das Recht, Auktionen für den Verkauf von Wohnungen durchzuführen, die auf Kosten dieses Unternehmens und auf Kosten eines Bankdarlehens gebaut wurden

4) Wohnungsbauzertifikate sind Wertpapiere oder Schuldverschreibungen, die auf Einheiten der gesamten Wohnungsfläche lauten und einen in Geld ausgedrückten indexierten Nennwert haben, sie werden juristischen Personen oder Bürgern zugeteilt und berechtigen ihre Eigentümer, ihre Rückzahlung von der Wohnung zu verlangen Emittent nach der Tauschmethode zum Abschluss eines Vertrages über den Verkauf von Wohngebäuden oder Bauten, der aus den Mitteln finanziert wurde, die aus dem Umlauf dieser Wertpapiere oder Schuldverschreibungen stammen;

5) Pacht – das Recht, die Immobilie eines anderen unter bestimmten Bedingungen zu nutzen;

6) Hypothek;

7) Wohnungsmiete – ein Vertrag, bei dem der Eigentümer einer staatlichen oder anderen Wohnung einem Bürger einen komfortablen Wohnraum (Wohnung) zur Nutzung zur Verfügung stellt und der Mieter sich verpflichtet, ihn zum Wohnen zu nutzen und für den Lebensunterhalt zu bezahlen;

8) Austausch. Der Mieter kann die bewohnte Wohnung gegen eine andere tauschen;

9) Austausch. Jede Partei verpflichtet sich im Rahmen eines Tauschvertrags, ein Wohngebäude im Austausch gegen ein anderes in das Eigentum der anderen Partei zu übertragen;

10) Spende ist eine unentgeltliche Übertragung von Eigentum in das Eigentum einer anderen Person;

11) Erbschaft. Im Falle des Todes eines Bürgers geht das Eigentumsrecht an dem ihm gehörenden Eigentum gemäß einem Testament oder gemäß dem Gesetz durch Erbschaft auf eine andere Person oder Personen über;

12) Beteiligung am gemeinsamen Bauen - ist derzeit eine sehr verbreitete Form des Wohnungserwerbs.

23. Privatisierung und Vermietung von Wohnräumen

Gemäß dem Gesetz über die Privatisierung des Wohnungsbestands in der Russischen Föderation Privatisierung von Wohngebäuden - kostenlose Übertragung von Wohngebäuden, die von ihnen im staatlichen und kommunalen Wohnungsbestand bewohnt werden, auf freiwilliger Basis in das Eigentum von Bürgern der Russischen Föderation und für Bürger der Russischen Föderation, die bewohnte Wohnräume gebucht haben - am Ort der Wohnreservierung Firmengelände

Bürger der Russischen Föderation, die Wohnräume im staatlichen und kommunalen Wohnungsbestand, einschließlich des Wohnungsbestands unter der wirtschaftlichen Verwaltung von Unternehmen oder der operativen Verwaltung von Einrichtungen, zu den Bedingungen der sozialen Beschäftigung bewohnen, haben mit Zustimmung aller erwachsenen Familienmitglieder das Recht zusammenlebende Personen sowie Minderjährige im Alter von 14 bis 18 Jahren, diese Räumlichkeiten zu den im Gesetz über die Privatisierung des Wohnungsbestands in der Russischen Föderation und in anderen Rechtsakten der Russischen Föderation und der Verfassungsgebenden vorgesehenen Bedingungen zum Eigentum zu erwerben Einrichtungen der Russischen Föderation. Wohnraum geht in gemeinsames Eigentum oder in das Eigentum einer der zusammenlebenden Personen, einschließlich Minderjähriger, über.

Jeder Bürger hat das Recht, einmalig unentgeltlich Eigentum (in der Reihenfolge der Privatisierung) an einer Wohnung in der staatlichen und kommunalen Wohnungsbaukasse der sozialen Nutzung zu erwerben.

Vermietung von Wohnräumen. Gemäß dem Gesetz der Russischen Föderation „Über die Grundlagen der föderalen Wohnungspolitik“ vom 24.12.1992. Dezember 4218 Nr. 1-06.05.2003 (in der Fassung vom 52. Mai XNUMX Nr. XNUMX-FZ) haben Eigentümer des Wohnungsbestands die Recht, Bürgern, juristischen Personen Häuser oder Wohnungen in einem beliebigen Gebiet im Rahmen eines Mietvertrags zur Verfügung zu stellen. Die im Rahmen eines Mietvertrags gewährten Anteile am staatlichen und kommunalen Wohnungsbestand werden von der Regierung der Russischen Föderation und den Exekutivbehörden der Teileinheiten der Russischen Föderation festgelegt.

Mietvertrag - dabei handelt es sich um einen Vertrag, bei dem der Vermieter dem Mieter und seinen Familienangehörigen Wohnraum ohne Größenbeschränkung gegen ein vertragsgemäßes Entgelt zur vorübergehenden Inbesitznahme und Nutzung überlässt und der Mieter sich verpflichtet, diese vertragsgemäß zu nutzen und die Miete zu zahlen a rechtzeitig, einschließlich der Stromrechnungen.

Der Mietvertrag, der zwischen dem Mieter und dem Vermieter erstellt wird, legt die Bedingungen, das Verfahren und die Bedingungen des Mietvertrags fest. Der Mietvertrag wird schriftlich geschlossen, beim Wohnungsunterhaltsamt und beim Finanzamt angemeldet.

Bei der Vermietung der Räumlichkeiten darf der Eigentümer das Wohnen und andere Rechte und Freiheiten anderer Bürger sowie öffentliche Interessen nicht verletzen.

24. Bewertung von Immobilien in einer Marktwirtschaft

Derzeit ist eine unabhängige und professionelle Immobilienbewertung ein notwendiger Bestandteil bei Immobilientransaktionen.

Unter Immobilienbewertung sie verstehen einen speziellen Bereich der beruflichen Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt, der eine hohe Qualifikation eines Gutachters, ein Verständnis für die Methoden und Grundsätze der Bewertung, eine freie Orientierung auf dem Immobilienmarkt, Kenntnisse über Zustand und Trends erfordert Angebot und Nachfrage in verschiedenen Marktsegmenten.

Eine professionelle Bewertung ist erforderlich für Entscheidungen über den Verkauf, Kauf, Tausch, die Ausgabe von grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen, die Umwandlung und Liquidation von Unternehmen, für Investitionsentscheidungen, Entscheidungen über die Sanierung oder den Konkurs eines Unternehmens, Sachversicherungen usw.

Das Problem einer kompetenten professionellen Bewertung von Immobilien in Russland ist sehr akut. Bereiche wie die Bewertung zum Verkauf und Verpfändung von Gebäuden privatisierter Unternehmen, die Neubewertung des Anlagevermögens im Zusammenhang mit Inflationsprozessen und die Entwicklung der Wohnungsbaufinanzierung sollten verstärkt beachtet werden.

In den 1930er Jahren und in den frühen 1990er Jahren tauchte die Immobilienbewertung in den entwickelten Ländern als professionelle Tätigkeit auf. es erschien in Russland mit Unterstützung des Wirtschaftsentwicklungsinstituts der Weltbank für Wiederaufbau und Entwicklung. Das Institut bot Schulungen auf der Grundlage von Schulungsmaterialien an, die von der American Society of Appraisers entwickelt wurden.

Das Arbeitsministerium der Russischen Föderation hat mit Beschluss Nr. 27.11.1996 vom 11 die Qualifikationsmerkmale der Position "Gutachter" genehmigt. Zu den Aufgaben des Gutachters gehören die Ermittlung des Verkehrswerts von bürgerlichen Rechtsgütern, die Recherche des Schätzbedarfs und die Herstellung von Geschäftskontakten mit Auftraggebern, die Erstellung eines schriftlichen Schätzgutachtens unter Anwendung aller bekannten Schätzverfahren, die Schaffung der für die berufliche Tätigkeit notwendigen Informationsgrundlagen.

Das Bewertungsproblem in Russland trat erstmals im Zusammenhang mit der Privatisierung vom 3. Juli 1991 auf.

Die Bewertungstätigkeit nahm während der Neubewertung von Produktionsanlagen erheblich zu, als Unternehmen unabhängige Sachverständigenorganisationen einbeziehen konnten, um den Marktwert von Immobilien zu ermitteln. Das Dekret der Regierung der Russischen Föderation „Über die Neubewertung des Anlagevermögens“ vom 1. Januar 1995 gewährte Unternehmen und Organisationen das Recht, das Anlagevermögen auf der Grundlage der von der staatlichen Statistik entwickelten Indizes der Wertänderung neu zu bewerten Komitee von Russland.

Derzeit sind in Russland öffentliche Organisationen professioneller Gutachter tätig. 1993 wurde die Russische Gesellschaft der Gutachter (ROO) gegründet, 1996 das Nationale Gutachterkollegium (NPO). Im Frühjahr 1999 wurde der Virtuelle Gutachterclub gegründet, in dem Interessierte ihre Meinungen und Vorschläge äußern. Die Hauptaufgabe des Virtuellen Gutachterclubs besteht darin, eine Expertengemeinschaft auf dem Gebiet der Wirtschafts- und Rechtskompetenz, der Regierung, der Wirtschaft sowie der Wissenschafts- und Bildungsstrukturen zu bilden und zu stärken.

25. Arten von Immobilienwerten

Derzeit gibt es vier Wertkomponenten: Nachfrage, Nutzen, Knappheit, Veräußerbarkeit von Objekten.

Fordern - die Menge einer bestimmten Ware oder Dienstleistung auf dem Markt zahlungsfähiger Käufer. Es gibt ein sehr großes Nachfragepotenzial auf dem Wohnungsmarkt.

Nützlichkeit - die Fähigkeit des Eigentums, menschliche Bedürfnisse zu befriedigen.

Der Nutzen regt den Wunsch an, etwas Bestimmtes zu erwerben.

Der Nutzen des Wohnens ist der Wohnkomfort.

Für einen auf dem Immobilienmarkt tätigen Investor hat ein Grundstück ohne Entwicklungsbeschränkungen den größten Nutzen.

Knappheit - es ist ein begrenztes Angebot. Wenn das Angebot eines bestimmten Produkts zunimmt, sinkt der Preis dieses Produkts, und wenn das Angebot abnimmt, beginnt er zu steigen.

Die Möglichkeit der Verfremdung von Objekten - die Möglichkeit der Übertragung von Eigentumsrechten, die es Immobilien ermöglichen, vom Verkäufer auf den Käufer überzugehen, d.h. zu einer Ware zu werden.

Zuvor galt Land nicht als Ware, daher gab es in Russland ein einziges Staatseigentum.

Kosten - dies ist keine Eigenschaft, die Immobilien innewohnt: Der Wert steht in direktem Verhältnis zu den Wünschen der Menschen, der Verfügbarkeit von Kaufkraft, dem Nutzen und der relativen Knappheit.

Wenn eine Immobilienbewertung durchgeführt wird, um ein durch Immobilien besichertes Darlehen zu erhalten, muss der Gutachter sehr genaue Informationen über den wahrscheinlichen Verkaufspreis dieser Immobilie erhalten, die wiederum die Verluste des Kreditgebers decken sollten, wenn der Kreditnehmer dies tut die Schuld nicht zurückzahlen.

Erfolgt die Bewertung von Objekten zur Sanierung, so wird der Investitionswert ausgewählt, der für einen (konkreten) Investor berechnet wird.

Die häufigste Wertart ist der Marktwert. Es zeigt die Interaktion zwischen Käufern, Verkäufern und Investoren auf dem Immobilienmarkt.

Marktwert des Bewertungsobjekts - der wahrscheinlichste Preis, zu dem das Bewertungsobjekt auf dem freien Markt in einem Wettbewerbsumfeld veräußert werden kann, wenn die Parteien des Geschäfts vernünftig handeln, über alle erforderlichen Informationen verfügen und sich außergewöhnliche Umstände nicht im Wert des Geschäfts widerspiegeln Preis.

Der Marktwert von Immobilien wird unter folgenden Bedingungen einer Gleichgewichtstransaktion ermittelt:

1) der Markt ist wettbewerbsfähig und bietet eine ausreichende Auswahl an Immobilien für die Interaktion von Käufern und Verkäufern;

2) Käufer und Verkäufer sind frei, sie handeln nur, um das Einkommen zu steigern oder Bedürfnisse besser zu befriedigen;

3) die Expositionsdauer des Bewertungsobjekts ist ausreichend, um seine Verfügbarkeit für alle potenziellen Käufer sicherzustellen;

4) Die Zahlung für die Transaktion erfolgt in bar oder bargeldähnlich.

Preis - ist der Geldbetrag, der für die zu bewertende Immobilie angeboten oder bezahlt wird. Marktwert von Immobilien - ist der erwartete Preis unter bestimmten Bedingungen, und Verkaufspreis - Hierbei handelt es sich um den Betrag, den der Käufer in einer bestimmten Situation zu zahlen bereit war und den der Verkäufer für die Immobilie akzeptiert hat. Der Marktwert ist objektiv und hängt nicht vom Wunsch der Immobilienmarktteilnehmer ab.

26. Nicht marktübliche Arten von Wert

Wenn der Verkauf eines Objekts auf dem freien Markt unrealistisch ist oder zusätzliche Kosten im Vergleich zu den Kosten erfordert, die für den Verkauf frei gehandelter Waren auf dem Markt notwendig sind, dann wird der Wert dieses Objekts als Wert des Bewertungsobjekts bezeichnet ein begrenzter Markt.

Die Kosten für die Reproduktion des Bewertungsobjekts - Hierbei handelt es sich um die Summe der Kosten zu Marktpreisen, die zum Zeitpunkt der Bewertung für die Herstellung eines mit dem Bewertungsgegenstand identischen Objekts unter Verwendung identischer Materialien und Technologien gelten. Der Bewertungsstichtag ist der Tag, an dem die Immobilie bewertet wird.

Die Kosten für den Ersatz des Bewertungsobjekts - die Höhe der Kosten für die Herstellung eines dem Bewertungsobjekt ähnlichen Objekts zu Marktpreisen, die zum Zeitpunkt der Bewertung bestehen.

Der Wert des Schätzobjekts unter der bestehenden Nutzung - Wert, der sich aus den vorliegenden Bedingungen und dem Verwendungszweck bestimmt.

Investitionswert des Bewertungsobjekts - Wert, der sich aus seiner Rentabilität für eine bestimmte Person mit bestimmten Anlagezielen ergibt. Immobilien sind für einen Investor ein Instrument zur Generierung von Einkommensströmen. Der Anlagewert sind die Kosten der Kapitalanlage für einen bestimmten Anleger unter Berücksichtigung seiner Anlagebedürfnisse.

Liquidationswert des Bewertungsobjekts - den Wert des Bewertungsobjekts für den Fall, dass das Bewertungsobjekt innerhalb einer Frist veräußert werden muss, die kürzer ist als die für ähnliche Objekte übliche Ausstellungsfrist.

Nutzungskosten des Bewertungsobjekts - ein Wert, der dem Marktwert der darin enthaltenen Materialien unter Berücksichtigung der Kosten für die Entsorgung des Bewertungsgegenstands entspricht.

Besonderer Wert des Bewertungsobjekts - Wert, für dessen Bestimmung die Bewertungsvereinbarung oder der aufsichtsrechtliche Rechtsakt Bedingungen festlegt, die nicht im Begriff des Marktwerts oder sonstigen Werts enthalten sind, der in den Bewertungsstandards festgelegt ist, die von den Subjekten der Bewertungstätigkeit zwingend anzuwenden sind. Es gibt die folgenden Arten von Werten.

Die Kosten des Betriebsunternehmens - die Kosten eines einzelnen Immobilienkomplexes, die in Übereinstimmung mit den Ergebnissen des Funktionierens der etablierten Produktion bestimmt werden.

Versicherungskosten - die Kosten für den vollen Ersatz von Sachschäden im Versicherungsfall.

Kaution - der Wert der Immobilien, die zur Besicherung des Darlehens verwendet werden.

Die Kosten für das Mietrecht - eine einmalige Zahlung für das Nutzungs- und Verfügungsrecht einer Immobilie im Rahmen eines Mietvertrags.

Die Wertentwicklung von Immobilien hängt von vielen Faktoren ab. Sie können in objektive und subjektive unterteilt werden.

Objektive Faktoren charakterisieren typische Marktsituationen und Verhaltensmotive von Transaktionsteilnehmern. Objektive Faktoren sind hauptsächlich wirtschaftlicher Natur, sie werden in mikroökonomische (Umwelt-, seismische Faktoren) und makroökonomische (Steuern, Inflation) unterteilt.

27. Grundsätze der Immobilienbewertung

Die Anzahl der wirtschaftlichen Faktoren beeinflusst den Wert von Immobilien. Die Grundsätze der Immobilienbewertung helfen, die wichtigsten von ihnen zu berücksichtigen.

Die Grundsätze der Immobilienbewertung sind miteinander verknüpft. Ein Objekt kann von mehreren Prinzipien beeinflusst werden.

Die Grundprinzipien der Immobilienbewertung werden in vier Kategorien eingeteilt.

Prinzip der besten und effizientesten Nutzung (NNEI) basiert auf der Ermittlung des Immobilienwerts bei bestmöglicher und wirtschaftlicher Nutzung des Objekts.

Die Ergebnisse der NNEI-Analyse werden bei der Ermittlung des Immobilienwerts, bei der Auswahl einer Bau- und Umbauoption sowie bei der Analyse von Investitionsprojekten berücksichtigt

Prinzipien, die die Bestandteile von Immobilien widerspiegeln. Das Beitragsprinzip basiert auf der Messung des Werts jedes Elements, das es zum Gesamtwert des Objekts beiträgt.

Das Prinzip der Grenzproduktivität. Der Punkt ist, dass sukzessive Verbesserungen mit einer Wertsteigerung des Objekts einhergehen, die die Kosten ihrer Herstellung übersteigt, bis der Punkt der maximalen Produktivität erreicht ist, wonach die Kosten für die Schaffung zusätzlicher Verbesserungen nicht vollständig durch die kompensiert werden Erhöhung der Anschaffungskosten des Objekts.

Das Prinzip des Gleichgewichts ist, dass je harmonischer und ausgewogener die Elemente des Objekts sind, desto höher ist der Wert des Objekts auf dem Markt.

Das Gleichgewicht der Elemente des Objekts wird auf der Grundlage der Marktanforderungen bestimmt

Prinzipien, die auf Benutzerwahrnehmungen basieren. Das Prinzip des Nutzens besagt, dass eine Immobilie mit größerem Nutzen für den Nutzer einen höheren Wert auf dem Markt hat.

Substitutionsprinzip. Ein informierter Käufer zahlt für eine Immobilie nicht mehr als für ein Objekt mit ähnlichem Nutzen und Rentabilität.

Das Prinzip der Erwartung. Der Wert von Immobilien wird durch die erwarteten zukünftigen Vorteile aus dem Besitz der Immobilie beeinflusst. Mit Immobilien verbundene Erwartungen äußern sich in der Erzielung der erwarteten Kapitalrendite durch Einkommensströme aus der Nutzung und dem zukünftigen Wiederverkauf der Immobilie.

Dieses Prinzip basiert auf der Attraktivität des zukünftigen Nutzens einer Immobilie: Je positiver die Erwartungen, desto höher der Wert der Immobilie.

Grundsätze in Bezug auf das Marktumfeld. Das Prinzip der Fremdbeeinflussung beruht auf der Berücksichtigung von Wertänderungen von Immobilien, die durch den Einfluss sich ändernder Umweltfaktoren verursacht werden.

Das Prinzip des Wandels basiert auf der Berücksichtigung lebenszyklischer Veränderungen, die sowohl konkreten Objekten und Immobilienmärkten in Städten als auch der Gesellschaft insgesamt innewohnen.

Das Wettbewerbsprinzip beruht darauf, dass Marktpreise unter Berücksichtigung des Wettbewerbs auf einem bestimmten Niveau festgesetzt werden.

Das Angebot-Nachfrage-Prinzip basiert darauf, den Wert eines Objekts durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zu bestimmen.

Das Konformitätsprinzip beruht darauf, dass das Grundstück seinen Höchstwert im Umfeld verträglicher Objekte mit einer verträglichen Flächennutzung erreicht.

28. Immobilienbewertungsprozess

Immobilienbewertung kann massenhaft und individuell sein.

Massenbewertung von Immobilien - Auswertung einer großen Anzahl von Objekten zu einem bestimmten Zeitpunkt mit Standardmethoden und statistischer Analyse

Individuelle Immobilienbewertung - Dies ist die Bewertung eines bestimmten Objekts zu einem bestimmten Datum.

Die Massenbewertung ist ungefähr, und die individuelle Bewertung ist genau.

Der Immobilienbewertungsprozess erfolgt in sechs Phasen:

1) Problemdefinition;

2) vorläufiger Inspektions- und Bewertungsplan. Die Ausgabe der für die Analyse des Objekts notwendigen Daten wird geklärt, die Quellen ihres Eingangs werden festgestellt;

3) Sammlung und Überprüfung von Daten;

4) Anwendung von Bewertungsansätzen, in diesem Stadium werden die Kosten des Objekts durch traditionelle Methoden bestimmt;

5) Koordinierung des Bewertungsergebnisses - Erlangung der endgültigen Bewertung der Immobilie auf der Grundlage der Ergebnisse der Anwendung verschiedener Bewertungsansätze;

6) Die letzte Phase ist die Erstellung eines Bewertungsberichts - eines Dokuments, das die Begründung für die Meinung des Gutachters zum Wert der Immobilie enthält.

Der Gutachter ist verpflichtet, bei der Erstellung des Wertgutachtens Informationen zu verwenden, die die Zuverlässigkeit des Wertgutachtens als beweiskräftiges Dokument gewährleisten.

Der Kunde gibt dem Gutachter immer ein bestimmtes Ziel vor: den Wert des Immobilienobjekts zu ermitteln, den der Kunde akzeptieren muss .. eine bestimmte Lösung. Der Gutachter muss die konkrete Wertart (Anlage-, Verkehrs- und sonstiger Wert) und den Einsatzbereich dieses Objekts (Versicherung, Verkauf etc.) ermitteln.

Bei der Bewertung eines Immobilienobjekts ist es sehr wichtig, die mit dem Objekt verbundenen rechtlichen und sonstigen Rechte zu ermitteln, da der Kunde möglicherweise nur das Recht auf Miete oder einen bestimmten Anteil an der Gesellschaft hat. Auf Grundlage einer Vereinbarung zwischen dem Kunden und dem Gutachter wird eine Bewertung von Immobilienobjekten durchgeführt. In diesem Vertrag sind die Art der Begutachtung, der Wert des Begutachtungsgegenstandes, die Art und Höhe der Vergütung für die Arbeiten anzugeben.

Der Gutachter beginnt erst mit der Ausarbeitung eines Arbeitsplans, nachdem beide Parteien diese Vereinbarung unterzeichnet haben. Der Evaluierungsplan umfasst die folgenden Arten von Aufgaben:

1) Studie auf regionaler Ebene allgemeiner Faktoren für den Wert der Immobilie;

2) Erforschung spezifischer Faktoren auf lokaler Ebene;

3) Untersuchung spezifischer Faktoren, die den Wert des zu bewertenden Standorts und der an diesem Standort befindlichen Immobilien beeinflussen.

Als nächstes sammelt und verarbeitet der Gutachter die Informationen, die er benötigt. Diese Daten müssen sehr genau sein, sonst wird es für den Gutachter schwierig, ein vernünftiges Urteil über den Wert des Immobilienobjekts abzugeben.

Bei der Bewertung von Immobilien werden drei Bewertungsansätze verwendet: kostspielig, rentabel, vergleichend.

Jeder Ansatz verwendet einen einheitlichen Satz von Bewertungsprinzipien.

29. Vergleichender Ansatz zur Immobilienbewertung

Ein vergleichender Ansatz zur Immobilienbewertung basiert auf dem Substitutionsprinzip – der Käufer kauft keine Immobilie, wenn der Wert dieser Immobilie alle Kosten für den Erwerb einer ähnlichen Immobilie auf dem Markt übersteigt, die den gleichen Nutzen für den Käufer hat. Dieser Ansatz wird vor allem dort eingesetzt, wo eine ausreichende Datenbasis von Verkaufs- oder Miettransaktionen auf dem Immobilienmarkt vorhanden ist.

Vergleichender Ansatz - eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts eines Immobilienobjekts auf der Grundlage eines Vergleichs des Objekts mit seinen Analoga, für die Informationen über die Preise der Transaktionen mit ihm vorliegen.

Die Kosten eines Immobilienobjekts entsprechen bei diesem Ansatz dem gewichteten Durchschnittspreis der verkauften Analoga, wobei Änderungen berücksichtigt werden, die ihren Unterschied zu der zu bewertenden Immobilie berücksichtigen:

wo Pk - Verkaufspreis einer ähnlichen Immobilie;

ΣD- Umfang der Anpassungen. Der vergleichende Ansatz zur Bewertung von Immobilien basiert auf den Prinzipien von Substitution, Nachfrage, Angebot und Gleichgewicht.

Der Handlungsablauf bei der Bewertung einer Immobilie nach einem vergleichenden Ansatz:

1) Marktforschung;

2) Sammlung und Überprüfung von Daten, Zuverlässigkeit von Informationen über zum Verkauf angebotene oder kürzlich verkaufte Analoga des Bewertungsobjekts;

3) Vergleich von Daten zu ausgewählten Analoga und Immobilien;

4) Anpassung der Verkaufspreise ausgewählter Analoga entsprechend ihrer Unterschiede zum Objekt;

5) Ermittlung des Werts des Bewertungsobjekts. Zur Identifizierung wird Marktforschung betrieben

in diesem Markt oder seinen Segmenten ein Analogon der Immobilie verkauft oder zum Verkauf angeboten. Werden Verkaufsdaten oder Verkaufspreise ausgeblendet, basiert die Analyse auf dem Angebotspreis vergleichbarer Objekte.

Die Hauptinformationsquellen können die Daten der Registrierung, Informationen, Versicherungsdienste und Unternehmensmakler sein; Zeitschriften über Immobilien, Informationen von Transaktionsteilnehmern, Archive des Gutachters.

Eine genaue Bewertung hängt von der Qualität und Quantität der für die Analyse verwendeten Informationen ab, daher sollte der Sammlung und Überprüfung von Daten zu Analoga des Bewertungsobjekts große Bedeutung beigemessen werden.

Verschiedene spezifische Umstände können den konkreten Verkaufspreis einer Immobilie beeinflussen, daher werden die Details jedes Verkaufs von einem Gutachter überprüft, d.h. es ist notwendig, eine Bestätigung der Daten durch den Käufer, Verkäufer oder Makler einzuholen.

Um den endgültigen Wert der zu bewertenden Immobilie zu ermitteln, ist eine Anpassung an vergleichbare Verkäufe erforderlich. Anpassungen werden auf der Grundlage einer logischen Analyse früherer Berechnungen unter Berücksichtigung der Bedeutung jedes einzelnen Indikators berechnet. Ein wichtiger Punkt hierbei ist die Definition von Korrekturfaktoren.

Die Berechnung der Kosten eines Elements, für das eine Änderung erforderlich ist, erfolgt abzüglich des Verschleißes, hauptsächlich der funktionellen Alterung dieses Elements.

30. Kostenansatz

Der Kostenansatz basiert auf der Berechnung der Kosten für die Reproduktion der bewerteten Bauwerke und Gebäude unter Berücksichtigung aller Arten von Verschleiß und Betriebsgewinn. Der Marktwert des Grundstücks wird dem erhaltenen Wert hinzugerechnet.

Kostenansatz ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf der Ermittlung der Kosten basieren, die für den Ersatz oder die Wiederherstellung des Bewertungsobjekts erforderlich sind, unter Berücksichtigung der kumulierten Abnutzung

Dieser Ansatz basiert auf der Annahme, dass ein typischer Käufer für einen fertigen Artikel nicht mehr bezahlt als für den Bau eines Artikels mit ähnlichem Nutzen. Bei der Berechnung der Kosten eines möglichen Neubaus des bewerteten Objekts werden nur die Kosten des Investors berücksichtigt. In den Bewertungsprozess fließen folgende Daten ein: Gehaltsniveau, Gemeinkosten, Gerätekosten, Rendite der Bauherren in dieser Region, Marktpreise für Baumaterialien, aber die Gesamtkosten für den Erwerb eines Grundstücks und den Bau eines ähnlichen Objekts darauf entspricht nicht immer dem Marktwert.

Der Anschaffungskostenansatz basiert auf dem Verdrängungsprinzip Die Bewertung von Immobilien nach dem Anschaffungskostenverfahren umfasst die folgenden Schritte

1) Berechnung der Grundstückskosten unter Berücksichtigung der effizientesten Nutzung (Cz);

2) Berechnung der Kosten für den Neubau von Gebäuden, die bewertet werden (SNS);

3) Berechnung des kumulierten Verschleißes: Funktionsverschleiß, physischer und äußerer Verschleiß (In);

4) Berechnung der Kosten für Verbesserungen unter Berücksichtigung der kumulierten Abschreibung (Cu) wird durch die Formel bestimmt;

Su = Sns - Ying

5) Berechnung des Gesamtwerts der Immobilien (SZP), wird durch die Formel bestimmt:

Szp \uXNUMXd Sz + So

Beim Anschaffungskostenansatz beginnt die Ermittlung des Immobilienwertes mit der Grundstücksbewertung.

Das Grundstück ist nicht nur Teil dieses Ansatzes, sondern auch eine eigenständige Stufe des Bewertungsprozesses. Als nächstes werden die Kosten für den Neubau der bewerteten Verbesserungen ermittelt und die kumulierte Abschreibung berechnet. In der letzten (letzten) Stufe des Kostenansatzes werden zur Ermittlung der Endkosten des Objekts die Grundstückskosten und die mit dem Neubau von Gebäuden und Bauwerken verbundenen Kosten abzüglich der aufgelaufenen Abschreibungen summiert die Gebäude.

Diese Methode umfasst vier Hauptarten der Bewertung:

1) Index;

2) geschätzt;

3) Element für Element;

4) Vergleichseinheit.

Bei der Bewertung von Gebäuden mit historischem Wert, wenn ein Gebäude mit sehr hoher physischer Abnutzung bewertet wird, wenn eine unabhängige Bewertung des Grundstücks nicht möglich ist, wird der Kostenansatz nicht angewendet.

31. Schätzmethoden für den Kostenansatz

Die Kosten werden in direkte und indirekte Kosten unterteilt

Direkte Kosten - sind die Kosten für Arbeit und materielle Ressourcen. Indirekte Kosten entstehen während der Bauphase, sind aber im Bauwerk selbst nicht direkt nachweisbar.

Es gibt vier Hauptmethoden zur Schätzung des Kostenansatzes: geschätzt, Vergleichseinheiten, Index und Artikel für Artikel.

Vergleichende Einheitskostenmethode - Immobilienbewertung basierend auf der Verwendung einzelner angepasster aggregierter Kostenindikatoren für die Erstellung von Analoga. Der Kern der Methode besteht darin, dass für das zu bewertende Objekt ein analoges Objekt ausgewählt wird, das dem zu bewertenden in fast allen Eigenschaften, verwendeten Materialien und seiner Herstellungstechnologie sehr ähnlich sein wird. Die Kosten einer Maßeinheit eines analogen Objekts werden mit der Anzahl der Einheiten der zu bewertenden Immobilie multipliziert.

Die Kostenmethode der aggregierten Elemente besteht darin, die Immobilie anhand des Wertes der Kosten für die Erstellung ihrer Hauptelemente zu bewerten. Die Methode verwendet Daten über die Kosten verschiedener Elemente, d. h. der Komponenten eines Gebäudes oder einer Struktur – Elementarkosten.

Die Berechnung der Einzelkosten umfasst die Aufschlüsselung des Gebäudes in seine Bestandteile, die Ermittlung der Durchschnittskosten für diese Teile.

Die Methode der pauschalierten Elementkosten hilft, die Elemente der zu bewertenden Immobilie besser mit typischen Elementen zu vergleichen, und ermöglicht als Ergebnis der Anwendung, einen Wert mit größerer Genauigkeit zu erhalten als mit der Methode der vergleichenden Einheitskosten.

Die Element-für-Element-Methode ist weniger zeitaufwändig. Die charakteristischsten Indikatoren von Strukturelementen werden als Kosteneinheiten verwendet.

Die Methode der quantitativen Analyse basiert auf der Bewertung des Objekts auf der Grundlage einer vollständigen Kostenschätzung für seine Reproduktion. Beispielsweise werden die Baukosten ermittelt, indem alle Kosten für die Errichtung oder Installation der Komponenten eines Gebäudes summiert werden, wobei indirekte und direkte Kosten berücksichtigt werden müssen. Um diese Methode anzuwenden, ist es notwendig, eine Liste aller Materialien und Ausrüstungen zu erstellen, die Arbeitskosten zu berechnen, die für die Installation jedes Elements erforderlich sind, und indirekte Gemeinkosten und Gewinne für den Entwickler zu berücksichtigen. Bei der Anwendung der Methode der quantitativen Analyse können Fehler auftreten, da Daten zu den Kosten von Vergleichseinheiten in Gebäuden, die nicht der Art des Bewertungsobjekts entsprechen, falsch ausgewählt wurden. Diese Methode ist ziemlich mühsam, ihre Anwendung basiert auf der Erstellung einer Liste aller Materialien und Ausrüstungen und der Berechnung der Arbeitskosten, die für die Installation jedes Elements erforderlich sind, was die Einbeziehung qualifizierter Schätzer erfordert.

Die Indexmethode besteht darin, die Wiederbeschaffungskosten der zu bewertenden Immobilie zu ermitteln, indem der Buchwert mit dem entsprechenden Neubewertungsindex multipliziert wird. Indizes für die Neubewertung des Anlagevermögens werden von der Regierung der Russischen Föderation genehmigt und regelmäßig in der Presse veröffentlicht.

32. Tragen

Unter Verschleiß Eigentum wird als Wertminderung unter dem Einfluss verschiedener Gründe verstanden. Die Abschreibung wird auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Immobilie nach statistischen oder buchhalterischen Daten ermittelt.

Es gibt drei Arten der Immobilienabschreibung:

1) körperliche Verschlechterung - Verschleiß im Zusammenhang mit einer Abnahme der Leistung eines Objekts infolge natürlicher physikalischer Alterung und des Einflusses äußerer nachteiliger Faktoren;

2) funktionelle Kleidung aufgrund der Nichteinhaltung moderner Anforderungen an solche Objekte entsteht;

3) Äußerer Verschleiß - Abschreibungen aufgrund von Änderungen externer Wirtschaftsfaktoren.

Verschleiß ist unterteilt in:

1) entfernbar - Abschreibung von Eigentum, die Kosten für die Beseitigung, die in diesem Fall geringer sind als die Wertschöpfung;

2) irreparabel - Wertminderung von Eigentum, die Kosten für die Beseitigung, die in diesem Fall höher sind als der Mehrwert.

Die wichtigsten Methoden zur Bestimmung der Höhe der kumulierten Abschreibungen sind: die Split-Methode, die Methode der Lebensdauer, die Methode der vergleichbaren Verkäufe.

Partitionsmethode - besteht in der getrennten Bestimmung von drei Arten von Verschleiß mit der Unterteilung von körperlichen und funktionellen in entfernbare und nicht entfernbare Arten.

Physischer Verschleiß äußert sich in der Verschlechterung der physikalischen Eigenschaften des Objekts im Laufe der Zeit, im Verlust der ursprünglichen technischen und betrieblichen Eigenschaften durch die Elemente der Struktur. Körperlicher Verschleiß entsteht durch unsachgemäßen Gebrauch, physikalische und chemische Einflüsse.

Bei der Beurteilung der physikalischen Abnutzung wird berücksichtigt, dass Bauelemente in zwei Kategorien eingeteilt werden:

1) langfristig: Wände, Decken, Fundamente;

2) Verschleißteile - Elemente mit einer Lebensdauer, die geringer ist als die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes: Dächer, Rohre, Anstriche.

Der Verschleiß jedes Elements des Objekts wird separat bewertet. Der Prozentsatz der Abschreibung wird als Ergebnis der Inspektion ermittelt und in Geldwerte umgerechnet, indem der Prozentsatz der Abschreibung mit den Reproduktionskosten jedes Elements unter Berücksichtigung der indirekten Baukosten multipliziert wird. Funktionelle Beeinträchtigungen können auftreten, wenn das Objekt modernen funktionalen Anforderungen nicht entspricht oder aufgrund einer ineffizienten Gebäudeplanung oder eines schlechten Designs.

Lebenslange Methode basiert auf der Ermittlung des kumulierten Verschleißes durch direkte Gebäudebegehung. Wenn die Abschreibung auf diese Weise bestimmt wird, werden eine Reihe von Grundbegriffen verwendet: wirtschaftliche Nutzungsdauer, chronologisches und effektives Alter.

Wirtschaftliche Lebensdauer der Zeitraum, in dem das Objekt genutzt und genutzt werden kann, der Beitrag von Verbesserungen zum Wert des Grundstücks größer als Null ist.

Chronologisches Alter - das tatsächliche Alter des Gebäudes, d. h. die Anzahl der Jahre seit seiner Erbauung. Effektives Alter - das Alter des Gebäudes, bestimmt anhand seines Aussehens.

Vergleichbare Verkaufsmethode ist die Abschreibung aufgrund einer Analyse von Marktdaten zu aktuellen vergleichbaren Umsätzen zu ermitteln.

Im Laufe der Zeit kann der Wert von Immobilien sinken, dann werden bei der Bewertung eines Objekts auf der Grundlage eines Kostenansatzes die Kosten eines möglichen Neubaus, die kumulierte Abschreibung des Gebäudes, berücksichtigt.

33. Anwendung des Kostenansatzes

Die Bewertung von Immobilienobjekten nach dem Anschaffungskostenansatz ist sachgerecht und nur in folgenden Fällen möglich:

1) bei der Ermittlung des besten und effizientesten Grundstücks. Zum Beispiel die Wahl der Geschosse im Hausbau. Wenn Sie nur wenige Stockwerke bauen, werden die Baukosten erheblich reduziert, die Mieteinnahmen sind jedoch gering. beim Bau von mehrstöckigen Gebäuden sind die Betriebskosten hoch; es ist notwendig, die Anzahl der Stockwerke des Hauses zu bestimmen, deren Einnahmen die Baukosten kompensieren;

2) während der technischen und wirtschaftlichen Analyse des Neubaus und der Schaffung von Verbesserungen, die die Machbarkeit eines bestimmten Baus oder Umbaus rechtfertigen;

3) bei der Bewertung von öffentlich-öffentlichen und besonderen Objekten, die keine Einnahmen erzielen sollen, und die Wahrscheinlichkeit, Informationen über typische Verkäufe zu finden, sehr gering ist

4) Beispielsweise werden bei der Bewertung von Objekten in inaktiven Märkten derzeit überhaupt keine einzigartigen Objekte verkauft und die einzige Möglichkeit, diese Objekte zu bewerten, basiert auf den Kosten

5) bei Veranlagung zu Steuer- und Versicherungszwecken. Die Versicherung erfordert die Trennung von versicherungspflichtigen und nicht versicherungspflichtigen Gegenständen.

Nachteile des Kostenansatzes:

1) Kosten entsprechen nicht immer dem Marktwert;

2) Versuche, ein genaueres Bewertungsergebnis zu erzielen, gehen mit einem raschen Anstieg der Arbeitskosten einher;

3) die Diskrepanz zwischen den Anschaffungskosten der zu bewertenden Immobilie und den Kosten des Neubaus ist genau gleich, da bei der Bewertung die kumulierte Abschreibung von den Baukosten abgezogen wird;

4) es ist problematisch, die Reproduktionskosten alter Gebäude zu berechnen;

5) getrennte Bewertung eines Grundstücks von Gebäuden – eine solche Trennung ist praktisch unmöglich oder mit erheblichen Kosten verbunden;

6) es ist sehr problematisch, Grundstücke in der Russischen Föderation zu bewerten;

7) Es ist sehr schwierig, die Höhe der kumulierten Abschreibungen für alte Gebäude und Bauwerke zu bestimmen, da die Beurteilung des Abschreibungsgrades in den meisten Fällen auf der Expertenmeinung des Gutachters und der Genauigkeit der vom Gutachter erhaltenen Ergebnisse basiert hängt maßgeblich von seiner Erfahrung und Qualifikation ab.

Wenn aufgrund der Schlussfolgerungen aus den Merkmalen und Besonderheiten der verwendeten Methoden die Bewertung von Immobilienobjekten auf der Grundlage des Kostenansatzes in Situationen der Machbarkeitsstudie für Neubauten am geeignetsten und anwendbarsten ist, für die Bewertung neuer Objekte , für Steuerzwecke oder für die Beschlagnahme von Eigentum natürlicher und juristischer Personen, dann für Gegenstände, die für Versicherungszwecke bestimmt sind, und bei der Schätzung des Werts von Gegenständen, deren Verkaufsinformationen auf dem Markt praktisch nicht vorhanden sind, ist die Anwendung schwierig Kostenansatz.

34. Grundlegende Bestimmungen des Einkommensansatzes

Der Ertragsansatz geht davon aus, dass der Wert der Immobilie, in die Kapital investiert wurde, der aktuellen Einschätzung der Qualität und Quantität der Erträge entsprechen muss, die diese Immobilie erbringen kann. Beim Einkommensansatz für die Immobilienbewertung müssen Sie eine Vorstellung von Investitionen und deren Motivation haben und die finanziellen Mechanismen verstehen, die dem Investor zur Verfügung stehen

Der Einkommensansatz ist eine Reihe von Methoden zur Bewertung von Immobilienobjekten auf der Grundlage der Bestimmung des aktuellen Werts der erwarteten Einnahmen daraus.

Voraussetzung für die Berechnung des Immobilienwertes nach dem Ertragswertverfahren ist deren Vermietung. Die Kapitalisierung von Erträgen wird durchgeführt, um zukünftige Erträge aus Immobilien in aktuelle Werte umzuwandeln.

Kapitalisierung von Einkünften - Es ist ein Prozess, der das Verhältnis zwischen zukünftigen Einnahmen und dem aktuellen Wert der zu bewertenden Immobilie bestimmt. Die Grundformel für den Einkommensansatz lautet:

V=I/R,

wobei V der Wert der Immobilie ist

I - erwartete Einnahmen aus der zu bewertenden Immobilie;

R ist die Einkommens- oder Gewinnrate.

Es gibt verschiedene Methoden der Kapitalisierung, verschiedene Arten der Einkommensmessung und Renditen.

Unter Einkommen Verstehen Sie den Nettobetriebsertrag, den Immobilien in einem Jahr bringen können.

Gewinnquote - ist das Kapitalisierungsverhältnis oder die Rate.

Kapitalisierungsquote - dies ist die rendite, die das Verhältnis zwischen Einkommen und Wert des Bewertungsobjekts widerspiegelt. Es gibt zwei Hauptbereiche der Großschreibung:

1) direkte Kapitalisierung;

2) Kapitalisierung von Erträgen nach der Kapitalrendite.

Jahreseinkommen und Kapitalisierungszinssatz sind die beiden Werte, die bei der direkten Kapitalisierung berücksichtigt werden. Das Verhältnis des Verkehrswerts der Immobilie zu ihrem Jahresnettoertrag wird verwendet, um zukünftige Einnahmen aus dem Bewertungsobjekt in seinen aktuellen Wert umzurechnen. Dieser Indikator wird Kapitalisierungszinssatz genannt. Als Ergebnis der Einkommensanalyse während der Eigentumsdauer von Immobilien wird das erwartete Einkommen aus der Immobilie bestimmt, aber es wird berücksichtigt, ob ein Rückgang oder ein Anstieg des Einkommens erwartet wird, welches Risiko eine Investition in Immobilien darstellt für Fremd- und Eigenkapital.

Unter Diskontierungszinssatz versteht man den Zinseszinssatz, der bei der Neuberechnung des Werts von Cashflows, die aus der Nutzung von Immobilien zu einem bestimmten Zeitpunkt entstehen, angewendet wird.

Die wichtigsten Phasen der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren:

1) Berechnung der Summe aller möglichen Einnahmen aus dem Bewertungsobjekt;

2) Berechnung des tatsächlichen Bruttoeinkommens;

3) Berechnung der mit dem Bewertungsgegenstand verbundenen Kosten – dies sind bedingt feste, bedingt variable Reservekosten;

4) Bestimmung der Höhe des Nettobetriebsertrags;

5) Transformation des erwarteten Einkommens in den aktuellen Wert: direkte Kapitalisierung; Kapitalisierung von Erträgen durch die Kapitalrendite: Diskontierung von Zahlungsströmen, Kapitalisierung durch Berechnungsmodelle.

35. Analyse der Einnahmen und Ausgaben

Basierend auf dem Ertragswertverfahren beginnt die Immobilienbewertung mit der Ermittlung der möglichen Roherträge.

Unter potenzielles Bruttoeinkommen die maximalen Erträge zu verstehen, die das bewertete Objekt bringen kann, wird ermittelt, indem die Höhe der zu erwartenden Erträge aus dem Objekt bei 100%iger Belegung der Fläche ermittelt wird

Die Berechnung der potenziellen Bruttoeinnahmen basiert auf einer Analyse der aktuellen Raten und Tarife auf dem Mietmarkt und bezahlten Dienstleistungen für vergleichbare Immobilien.

Es gibt Mieten: Markt – gelten während der Laufzeit des Mietvertrags und des Vertrags – sind während dieser Zeit konstant.

Die Berechnung des potenziellen Bruttoertrags reduziert sich auf die Ermittlung der Höhe aller Erträge, die das zu bewertende Objekt ab dem ersten Jahr nach dem Bewertungsdatum erbringen kann, sofern die Fläche voll belegt ist, ohne Betriebskosten.

Anschließend wird das tatsächliche Bruttoeinkommen ermittelt.

Potentielle Bruttoeinnahmen abzüglich Verluste aus Unterauslastung des Bewertungsobjekts, Zahlungsausfällen, sowie zusätzliche Einnahmearten genannt reales Bruttoeinkommen, die durch die Formel berechnet wird

EGI = PGI-V-Verstärker; L

wobei EGI das tatsächliche Bruttoeinkommen aus der Einrichtung ist;

ggA - potenzielles Bruttoeinkommen;

V amp; L - Mietausfall aufgrund leerstehender Räumlichkeiten und Zahlungsausfällen.

Anschließend wird das Nettobetriebsergebnis berechnet.

Nettobetriebsergebnis - ist der tatsächliche Bruttoertrag aus der betreffenden Immobilie ohne Betriebskosten.

NOI \uXNUMXd EG - OE,

wobei NOI - Nettobetriebsergebnis;

OE - Betriebskosten.

Betriebsaufwand - es sind die Kosten für die Aufrechterhaltung der Reproduktion von Einkommen aus Eigentum.

Die Kosten des Grundstückseigentümers werden in Fixkosten (FE), variable Kosten (VE) und Reserven (RR) unterteilt:

OE = FE + VE + RR

Fixkosten - Dies sind Kosten, die praktisch unabhängig oder geringfügig vom Nutzungsgrad der Immobilie abhängig sind, beispielsweise die Kosten für die Versicherung der Immobilie und die Zahlung der Grundsteuer.

Variable Ausgaben - dies sind betriebskosten, sie sind zur erhaltung der funktionsfähigkeit der anlage erforderlich und hängen vom grad der nutzung ab. Die Berechnung der Kosten für den Betrieb des bewerteten Objekts basiert auf einer Analyse der tatsächlichen Kosten seiner Instandhaltung unter Berücksichtigung marktüblicher Kosten. Variable Kosten hängen direkt von den Baukosten, der Fläche und den technischen Eigenschaften von Gebäuden oder Bauwerken sowie den Merkmalen von Ingenieurlösungen ab.

Reserven - Nebenkosten, die mit der Immobilie verbunden sind, müssen sie höchstens alle paar Jahre vorgenommen werden. Die Höhe der Reservekosten ändert sich im Laufe der Zeit. Beispielsweise kann die Verbesserung von Fußwegen, Zugängen zum Gebäude auf Reservekosten zurückgeführt werden.

36. Anwendung des Einkommensansatzes auf die Immobilienfinanzierung

Der Einkommensansatz hilft dem Investor, die erwarteten Kapitalerträge zu berücksichtigen, und sollte daher bei der Begründung von Entscheidungen über die Finanzierung von Investitionen in Immobilien und bei der Analyse der Durchführbarkeit von Investitionen verwendet werden.

Der Ertragsansatz spiegelt im Gegensatz zum Vergleichs- und Kostenansatz die Sichtweise des Investors auf Immobilien als Realeinkommensquelle wider. Die Ergebnisse, die auf Basis des Ertragswertverfahrens erzielt werden, sind maßgeblich für die Bewertung von Ertragsobjekten: Lager- und Büroflächen, Einzelhandelsflächen, Industriebauten und Hotels.

Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist von großer Bedeutung bei der Analyse von Investitions- und Finanzentscheidungen im Immobilienbereich. Es gibt jedoch Probleme bei der Verwendung:

1) die Notwendigkeit, einen langfristigen Einkommensstrom vorherzusagen (der Prozess, eine möglichst genaue Schätzung des zukünftigen Einkommens zu erhalten, ist schwierig, da Russland eine stabile Wirtschaftslage hat und die Wahrscheinlichkeit einer ungenauen Prognose proportional zur langfristigen Prognose steigt Zeitraum);

2) der Einfluss von Risikofaktoren auf das prognostizierte Einkommen (um den aktuellen Wert zu bestimmen, müssen das mögliche Risiko, das mit dem Erhalt zukünftiger Einnahmen aus dem Besitz von Immobilien verbunden ist, und die Höhe des möglichen Risikos in russischer Sprache berücksichtigt werden Bedingungen erheblich sind und diese Faktoren die Genauigkeit des Immobilienbewertungsergebnisses beeinflussen);

3) das Problem der Erhebung von Daten zur Rentabilität ähnlicher Objekte (Informationen zur Rentabilität wurden immer nicht offengelegt, d. h. vertraulich). Die Überprüfung der Rentabilität von Immobilienobjekten ist schwierig, daher kann die Kostenschätzung nicht genau genug sein, die Ungenauigkeit steigt im Prozess der Kapitalisierung;

4) Einkommensbewertung (bei der Bewertung von Immobilien mit Ausstattung und einzigartigen Objekten ist die Bewertung der Vorteile aufgrund häufiger Preisänderungen erheblich schwierig).

Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist nicht nur für Investoren, sondern auch für andere am Immobilienfinanzierungsprozess Beteiligte wichtig, da Sie damit die zu erwartenden Kapitalerträge berücksichtigen können. Aber die Instabilität der russischen Wirtschaft erhöht die Ungenauigkeit von Prognosen über Immobiliengewinne. Das Risiko einer Investition in Immobilien, die sich durch eine erhebliche Langfristigkeit auszeichnet und die Investition finanzieller Mittel in andere Anlagebereiche anregt, ist recht groß. Die korrekte Anwendung des Einkommensansatzes ermöglicht es dem Anleger, ausreichend informierte und genaue Entscheidungen bezüglich der Finanzierung von Investitionen in Immobilien zu treffen.

37. Grundstücksbewertung

Bei der Immobilienbewertung wird davon ausgegangen, dass Grundstücke einen Wert haben, der Rest sind wertsteigernde Verbesserungen. Die Begriffe „Land“ und „Land“ sind unterschiedlich.

Grundstück - es ist ein Teil des Territoriums der Erde, das für verschiedene Zwecke ausgestattet und bereit ist, verwendet zu werden. Verbesserungen zum Erstellen der Website:

1) extern: Anordnung von Straßen, Gehwegen, Entwässerungs- und Ingenieurnetzen;

2) intern: Planung, Landschaftsgestaltung, Pflasterung, Gerätesteckdosen zum Anschließen von Ingenieurnetzen, Kommunikationskommunikation usw.

Die Grundstücksbewertung gilt nicht nur für unbebaute und unbebaute Grundstücke. Das Grundstück besteht aus Grundstücken und Gebäuden. Es besteht die Notwendigkeit, den Wert des Grundstücks getrennt von den darauf errichteten Einbauten zu ermitteln, und zwar aus folgenden Gründen:

1) Unterschiedliche Besteuerung von Gebäuden und Grundstücken (Grundsteuer und Grundsteuer);

2) bei Anwendung der Anschaffungskostenmethode zur Bestimmung des Immobilienwertes ist eine getrennte Bewertung des Grundstücks von den darauf errichteten Gebäuden oder Bauwerken erforderlich;

3) Entscheidungen über den Abriss bestehender Gebäude oder Bauwerke treffen, um das Land optimal und effizient zu nutzen

Bei der Bewertung eines Grundstücks müssen die damit verbundenen Rechte berücksichtigt werden. Die am häufigsten zu bewertenden Rechte sind

1) Volleigentum - die Möglichkeit, ein Grundstück frei von Mietern auf legale Weise zu nutzen

2) das Recht auf Pacht - die Möglichkeit, ein Grundstück im Rahmen eines Pachtvertrags zu besitzen.

Die Nutzung von Land in der Russischen Föderation wird bezahlt. Zahlungsformen für die Nutzung von Grundstücken sind die Grundsteuer und die Pacht.

In Russland werden die meisten Grundstücke verpachtet und nicht verkauft, sodass Gutachter den Wert der Pachtrechte bestimmen.

Die Kosten der Mietrechte - Dies ist der Betrag, den ein potenzieller Käufer bereit ist, für das Eigentumsrecht an diesem Standort im Rahmen eines Mietvertrags zu zahlen, um von diesem Eigentum zu profitieren. Die Bewertung von Pachtrechten wird bei der Bestimmung des Verkaufspreises des Rechts auf Pacht eines Grundstücks, bei der Bestimmung des Werts des Objekts, zu dem das Pachtgrundstück gehört, und bei der Schätzung des Schadens aus der Beendigung eines Pachtvertrags verwendet .

Die Einführung des Bodengesetzes zielt auf die Entwicklung des Bodenmarktes ab, die Bodenbewertung sollte unter Berücksichtigung der effizientesten Nutzung durchgeführt werden, die den höchsten Restwert des Bodens liefert.

Das Verfahren zur Berechnung und Zahlung der Grundsteuer wird durch die Gesetzgebung der Russischen Föderation über Steuern und Gebühren festgelegt.

Der Marktwert eines Grundstücks wird nach dem Bundesgesetz über die Bewertungstätigkeit ermittelt.

Zur Ermittlung des Katasterwertes von Grundstücken wird eine staatliche Katasterbewertung von Grundstücken durchgeführt. Das Verfahren zur Durchführung der staatlichen Katasterbewertung von Grundstücken wird von der Regierung der Russischen Föderation festgelegt.

Die Exekutivbehörden der Teileinheiten der Russischen Föderation genehmigen die durchschnittliche Höhe des Katasterwerts für den Gemeindebezirk.

38. Analyse der besten und effizientesten Landnutzung

Bei der Bewertung eines Grundstücks ist es notwendig, die Option für seine beste und effizienteste Nutzung (NNEI) zu bestimmen, die durch das Zusammenspiel einer Reihe von Faktoren bestimmt wird.

Die NNEI-Analyse umfasst die Untersuchung alternativer Landnutzungsoptionen und die Auswahl der optimalen Option unter Berücksichtigung der Aussichten des Standorts, der Marktnachfrage, der Entwicklungskosten, der Stabilität des erwarteten Einkommens usw.

Bei der Wertermittlung eines Objekts, das aus einem Grundstück und darauf befindlichen Gebäuden besteht, wird der Analyse von NNEI große Bedeutung beigemessen

1) ein angeblich unbebautes Grundstück; 2) ein Grundstück mit bestehenden Verbesserungen.

Die Analyse eines vermeintlich unbebauten Grundstücks ist ein wichtiger Schritt zur Bestimmung seines Wertes. Es basiert auf der Ermittlung der rentabelsten Landnutzungsoption.

Die profitabelste und wahrscheinlichste Nutzung des Standorts bietet den höchsten Wert. Anwendungsfälle müssen kostengünstig und legal sein.

Faktoren, die die optimale Flächennutzung bestimmen:

1) Standort - hat einen großen Einfluss auf die Grundstückskosten (unter Berücksichtigung der Aussichten des Standorts, der Verkehrsanbindung);

2) Marktnachfrage - dieser Faktor spiegelt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt wider und wird untersucht, um die gewählte Option für die Nutzung des Grundstücks zu rechtfertigen (Aussichten der Marktnachfrage für die vorgeschlagene Nutzung, Arten von Steuern und andere Bedingungen). Es ist notwendig, ein Marktsegment zu identifizieren und darauf Aktivitäten zu entwickeln;

3) finanzielle Durchführbarkeit – impliziert die Fähigkeit des Projekts, Einnahmen aus der Nutzung des Landes zu erzielen. Die erzielten Erträge müssen ausreichen, um die Anleger zu entschädigen und sicherzustellen, dass der erwartete Gewinn erzielt wird;

4) die physische Eignung des Standorts ist die Aussicht auf Verbesserungen - Größe, Klima, Topographie, Bodenqualität, Umweltparameter, ingenieurgeologische und hydrogeologische Eigenschaften des Standorts, bestehende Zoneneinteilung usw.;

5) Physische Machbarkeit und technologische Machbarkeit - Dies ist eine Analyse des Verhältnisses von Qualität, Kosten und Bedingungen des Projekts, der Verfügbarkeit von Verkehrsmitteln, der Wahrscheinlichkeit von Naturkatastrophen, der Fähigkeit, sich an öffentliche Einrichtungen anzuschließen, unter Berücksichtigung der Größe und Form des Geländes;

6) Die gesetzgeberische oder rechtliche Zulässigkeit hängt mit der Übereinstimmung der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks mit der geltenden Gesetzgebung zusammen. Diese Zulässigkeit ergibt sich aus einer Analyse von Bau, Umweltstandards, Höhenbeschränkungen, Komplexität im Bereich der historischen Stadtentwicklung, möglichen Änderungen von Vorschriften, Einhaltung von Bebauungsvorschriften, negativen Stimmungen der lokalen Bevölkerung;

7) die maximale Rendite, sie wird bestimmt durch Abzinsung der zukünftigen Erträge alternativer Anwendungsfälle unter Berücksichtigung des Investitionsrisikos.

39. Landkategorien

Nach dem Bodengesetzbuch der Russischen Föderation wird Land in sieben Kategorien eingeteilt.

Alle Grundstückskategorien werden ausschließlich bestimmungsgemäß genutzt.

Die erste Kategorie umfasst landwirtschaftliche Flächen - dies sind Flächen, die sich außerhalb der Siedlungsgrenzen befinden, für die Bedürfnisse der Landwirtschaft bereitgestellt werden und nur für diese Zwecke bestimmt sind.

In den landwirtschaftlich genutzten Ländern gibt es: Ländereien, die von landwirtschaftlichen Straßen, Verkehrswegen, Vegetation besetzt sind; landwirtschaftliche Flächen, bebaute Flächen, Bauwerke, die der Erzeugung und Verarbeitung landwirtschaftlicher Erzeugnisse dienen.

Die zweite Kategorie sind die Siedlungsgebiete. Sie sind für den Bau und die Entwicklung ländlicher oder städtischer Siedlungen bestimmt und durch eine Linie von Grundstücken anderer Kategorien getrennt.

Die dritte Kategorie sind Grundstücke für Industrie und andere besondere Zwecke. Sie werden je nach Art der Aufgaben in folgende Typen unterteilt: Industrieland, Energieland, Verkehrsland, Kommunikationsland, Rundfunk, Informatik und Fernsehen, Land zur Gewährleistung der Weltraumsicherheit, Land der Verteidigung und Sicherheit.

Die vierte Kategorie umfasst Ländereien von besonders geschützten Gebieten - dies sind Ländereien, die einen besonderen wissenschaftlichen, ökologischen, ästhetischen, gesundheitlichen und anderen Wert haben. Das Land der besonders geschützten Naturgebiete umfasst das Land der staatlichen Naturschutzgebiete, Naturdenkmäler, Nationalparks, Botanischen Gärten - alle diese Länder werden als nationales Eigentum eingestuft, sie befinden sich in föderalem oder kommunalem Eigentum oder im Eigentum von Untertanen der Russen Föderation.

Die fünfte Kategorie von Grundstücken sind die Grundstücke des Waldfonds. Die Flächen des Waldfonds umfassen Waldflächen, die mit Waldvegetation bedeckt oder nicht bedeckt sind, die für ihre Wiederherstellung bestimmt sind (Lichtungen, Brandflächen, Lichtungen), und Nichtwaldflächen (Sümpfe, Lichtungen, Straßen), die für die Forstwirtschaft bestimmt sind . Durch die Methode der Abgrenzung von Grundstücken anderer Kategorien werden in Übereinstimmung mit den Waldbewirtschaftungsmaterialien die Grenzen der Waldfondsflächen bestimmt, dann werden die über die Grenzen der Waldfondsflächen erhaltenen Daten im staatlichen Grundstückskataster erfasst.

Wassergrundstücke sind die sechste Kategorie von Grundstücken. Dazu gehören von Gewässern besetzte Flächen, Flächen von Wasserschutzzonen von Gewässern, Flächen für die Einrichtung von Wegerecht- und Wassereinlassschutzzonen, Wasserbauten und andere Objekte.

Die siebte Kategorie umfasst Reserveland - dies sind Ländereien, die sich in staatlichem oder kommunalem Eigentum befinden. Diese Kategorie von Land wird Bürgern oder juristischen Personen nicht zur Verfügung gestellt, aber die Nutzung ist nach der Übertragung von Reserveland in eine andere Kategorie erlaubt.

40. Landgesetzgebung und Landbeziehungen in Russland

Gemäß dem Bodengesetzbuch der Russischen Föderation (Artikel 2-6) unterliegt die Bodengesetzgebung in Übereinstimmung mit der Verfassung der Russischen Föderation der gemeinsamen Gerichtsbarkeit der Russischen Föderation und der konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation.

Die Bodengesetzgebung regelt die Beziehungen zur Nutzung und zum Schutz des Bodens in der Russischen Föderation als Grundlage für das Leben und die Tätigkeit der auf dem betreffenden Territorium lebenden Völker (Bodenbeziehungen).

In der Russischen Föderation in Bezug auf die Nutzung und den Schutz von Untergrund, Gewässern, Wäldern, Wildtieren und anderen natürlichen Ressourcen der Umwelt, besonders geschützten Naturgebieten und -objekten, atmosphärischer Luft und Objekten des kulturellen Erbes der Völker der Russischen Föderation, das Baugrundrecht, das Forstrecht, das Wasserrecht, das Wildtierrecht, den Schutz und die Nutzung anderer natürlicher Ressourcen, den Umweltschutz, den Schutz der atmosphärischen Luft, die besonders geschützten Naturgebiete und -objekte, den Schutz von Kulturgütern Erbe der Völker der Russischen Föderation und andere besondere föderale Gesetze.

Teilnehmer an Landbeziehungen sind Bürger, juristische Personen, die Russische Föderation, Subjekte der Russischen Föderation, Gemeinden.

Die folgenden Konzepte und Definitionen werden verwendet:

1) Eigentümer von Grundstücken - Personen, die Eigentümer von Grundstücken sind;

2) Landnutzer - Personen, die Grundstücke besitzen und nutzen, die das Recht auf dauerhafte (unbeschränkte) Nutzung oder das Recht auf unentgeltliche befristete Nutzung haben;

3) Grundeigentümer - Personen, die Grundstücke aufgrund des lebenslangen Erbbesitzes besitzen und nutzen;

4) Mieter von Grundstücken - Personen, die Grundstücke im Rahmen eines Pachtvertrags, eines Unterpachtvertrags besitzen und nutzen;

5) Dienstbarkeitsinhaber - Personen, die das Recht auf begrenzte Nutzung fremder Grundstücke haben (Dienstbarkeit).

Die Gegenstände der Landbeziehungen sind:

1) Land als natürliches Objekt und natürliche Ressource;

2) Grundstücke;

3) Teile von Grundstücken.

Grundstück als Objekt der Grundstücksverhältnisse - Teil der Erdoberfläche (einschließlich der Bodenschicht), dessen Grenzen in der vorgeschriebenen Weise beschrieben und zertifiziert sind.

Land kann teilbar oder unteilbar sein. Teilbar ist ein Grundstück, das in Teile geteilt werden kann, von denen jedes nach der Teilung ein unabhängiges Grundstück bildet, dessen zulässige Nutzung ohne Übertragung auf eine andere Grundstückskategorie erfolgen kann, mit Ausnahme der durch Bundesgesetze festgelegten Fälle .

41. Nutzung von Stadtgrundstücken

Stadt landet - dies ist eine besondere Kategorie. Der Wert des städtischen Bodens wird von der Größe der Stadt, dem Produktions- und Wirtschaftspotenzial, dem Entwicklungsstand der sozialen und technischen Infrastruktur, der regionalen natürlichen Umwelt und anderen Faktoren beeinflusst.

Dieselben Faktoren können den Wert einer bestimmten Website gegenteilig beeinflussen:

1) Starker Verkehr ist für ein Wohngebiet unerwünscht, erhöht aber den Wert des Grundstücks für gewerbliche Zwecke

2) Lage in Bezug auf Bildungseinrichtungen und Einkaufszentren, ästhetische Vorzüge und Annehmlichkeiten, die bei der Bewertung von Grundstücken für den Wohnungsbau berücksichtigt werden, wirken sich praktisch nicht auf den Wert von Gebieten aus, die auf die industrielle Entwicklung ausgerichtet sind; Verkehrsinfrastruktur und Wirtschaftszonen sind ihnen wichtig.

Derzeit befinden sich die meisten Landressourcen in staatlichem und kommunalem Eigentum. Unter Marktbedingungen ist städtisches Land die wertvollste Ressource und kann als stabile Einnahmequelle für den lokalen Haushalt dienen.

Die Höhe der Grundsteuer, der Pachtzinssatz für Grundstücke und der Regelpreis eines Grundstücks bei Rückzahlung werden von den städtischen Behörden festgelegt. In diesem Zusammenhang ist für die Stadtverwaltung das Thema Effizienzsteigerung bei der Landnutzung relevant. Damit der Grundbesitz maximale Erträge aus seiner Nutzung bringt und zur Verbesserung des allgemeinen Investitionsklimas beiträgt, ist es notwendig, Marktbeziehungen auf dem Grundstücksmarkt zu entwickeln.

Marktpreis - Es ist ein Maß für den Benutzerwert, das eine rationelle und effiziente Nutzung fördert und als Instrument für die Entwicklung der städtischen Wirtschaft dient.

Die Ergebnisse der Stadtgebietsbewertung sind Informationen zur Lösung von Problemen wie:

1) Entwicklung der Stadtpolitik und Sozialplanung;

2) Erstellung eines Vorschlags für die Arten der funktionalen Nutzung des Territoriums zusammen mit seiner Qualität;

3) Bildung wirtschaftlicher Mechanismen zur Anpassung an unterschiedliche Optionen für Landnutzung und Investitions- und Baupolitik;

4) Analyse der Folgen von Optionen für die Entwicklung und Umstrukturierung der städtischen Umwelt;

5) Optimierung kommunaler Investitionen in die Erhaltung und Entwicklung der städtischen Umwelt;

6) Bestimmung der Investitionsattraktivität des Territoriums in Abhängigkeit vom Wert des Stadtgrundstücks.

Wenn ein Unternehmen ein Grundstück gekauft hat, erhält dieses Unternehmen die Möglichkeit, das Land als Sicherheit für einen Bankkredit zu verwenden, die Investitionsmöglichkeiten des Unternehmens zu erweitern, überschüssiges Land zu verkaufen, Einnahmen aus der Vermietung des Grundstücks zu erzielen und die Wert des Anlagevermögens.

Zwei Ansichten zum Wert von Stadtgrundstücken:

1) ein Designer-Stadtplaner im Prozess der funktionalen Zonierung des Territoriums als Teil des Masterplans der Stadt;

2) ein Gutachter bei der Entwicklung einer Katasterbewertung von Grundstücken.

42. Katasterregistrierung

Die Katastereinteilung des Territoriums der Russischen Föderation ist einer der Hauptbereiche der Immobilienverwaltung. Die Einheiten der Katasterabteilung des Territoriums der Russischen Föderation sind Bezirke, Viertel des Bezirks. Die Katasternummer eines Grundstücks setzt sich aus den Nummern des Bezirks, des Bezirks, des Viertels und des Grundstücks im Viertel zusammen. Die Regierung der Russischen Föderation legt das Verfahren für die Katastereinteilung des Territoriums der Russischen Föderation und die Zuweisung entsprechender Nummern an Grundstücke fest.

Derzeit gibt es drei Arten von Katastern:

1) Rechtskataster ist eine Aufzeichnung von Rechten an Immobilienobjekten;

2) Steuerkataster - eine Aufzeichnung des Wertes von Immobilienobjekten und Informationen, die für die Besteuerung erforderlich sind;

3) Mehrzweck – Kombination von Rechts- und Steuersystemen mit Informationen über Planung und Landnutzung.

Das Registrierungssubsystem des Grundbuchkatasters wird gebildet, um die Rechte der Landnutzer zu garantieren, ist eine notwendige Voraussetzung für die Schaffung eines Immobilienmarktes und für jede Investition.

Das fiskalische Teilsystem des Grundbuchkatasters ist zuständig für Grundsteuern, Mieten und Geldeinnahmen aus allen Operationen, die mit Grund und Boden durchgeführt werden

Das Steuerkataster impliziert eine prognostizierte Kontrolle und Berechnung der Einnahmen aus der Grundsteuer und aus Mietzahlungen. Eine der Aufgaben des Steuerkatasters ist die Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage.

Gleichzeitig wurden in Russland Rechts- und Steuerkataster erstellt.

Rechte an Immobilienobjekten fungieren als Ware auf dem Immobilienmarkt, daher müssen Immobilien für ihr Funktionieren legal registriert werden, was bedeutet, dass für jedes Immobilienobjekt eine Katasterdatei mit anschließender staatlicher Registrierung von Rechten erstellt werden muss zu Immobilien.

Katastergeschäft ist ein System zur Verwaltung von Territorien unter Berücksichtigung ihrer Anordnung mit der obligatorischen Anzeige in den Registrierungsquellen von Informationsquellen staatlicher Behörden, Handlungen der wirtschaftlichen Tätigkeit auf einem Grundstück.

Staatliches Liegenschaftskataster - Dies ist ein systematisierter Satz dokumentierter Informationen, die als Ergebnis der staatlichen Katasterregistrierung von Grundstücken über den Standort, den Verwendungszweck, den rechtlichen Status der Ländereien der Russischen Föderation sowie Informationen über territoriale Zonen und das Vorhandensein von gefundenen Objekten erhalten werden auf Grundstücken und stark mit diesen Grundstücken verbunden.

Staatliche Katasterregistrierung von Grundstücken - Dies ist eine Beschreibung und Individualisierung im einheitlichen staatlichen Grundstücksregister, wodurch das Grundstück Merkmale erhält, die es ihm ermöglichen, sich abzuheben, und in Bezug auf andere Grundstücke qualitative und wirtschaftliche Bewertungen durchzuführen. Bei der staatlichen Katasterregistrierung von Grundstücken wird jedem Grundstück eine Katasternummer zugewiesen.

43. Methoden zur Grundstücksbewertung

Die Bestimmung des Wertes eines Grundstücks wird unter dem Gesichtspunkt seiner Verfügbarkeit für die beste und effizienteste wirtschaftliche Nutzung betrachtet.Der Bewertungsgegenstand unter russischen Verhältnissen ist nicht das absolute Eigentumsrecht an einem Grundstück, sondern nur das Recht auf nutze es auf Erbpachtbasis.

Die normative Methode basiert auf der Bestimmung des normativen Grundstückspreises und wird bei der Übertragung des Grundstückskaufs in Eigentum, der Begründung des Miteigentums über den freien Satz, der Übertragung durch Erbschaft oder Schenkung und der Beschaffung eines gesicherten Darlehens angewendet.

Städtische Grundstücke werden unter Berücksichtigung des Prestiges des Gebiets, der Bebauungsdichte, der Art der umgebenden Landnutzung, des ökologischen Zustands, der Verkehrsinfrastruktur usw. bewertet. Die Grundstücke werden in Zonen eingeteilt, die sich durch die Grundsteuersätze und den Standardpreis von unterscheiden Land (Gesetz der Russischen Föderation "Über die Zahlung für Land"). Der normative Grundstückspreis wird im Grundbuchamt festgelegt.

Verkaufsvergleichsmethode - einfach und effektiv, um unbebautes Land zu bewerten. Es hilft, den spezifischen Preis eines Grundstücks zu bestimmen, indem prozentuale Anpassungen an den Verkaufspreisen von Analoga vorgenommen werden. Bei dieser Methode basiert die Berechnung des Verkehrswerts eines Grundstücks auf dem Wiederbeschaffungsprinzip.

Methode zur Kapitalisierung von Grundrenten. Liegen hinreichend vollständige Angaben zu den Pachtzinsen für Grundstücke vor, werden die Anschaffungskosten dieser Grundstücke als Zeitwert der künftigen Einnahmen in Form von Pachtzinsen für das zu bewertende Grundstück ermittelt. Die Höhe der Grundrente wird als Einkünfte aus der Verpachtung eines Grundstücks zu den auf dem Grundstücksmarkt herrschenden Bedingungen berechnet. Als regelmäßiger Einkommensstrom können Landrenten in Wert kapitalisiert werden, indem sie durch eine Kapitalisierungsquote für Land dividiert werden, die aus der Marktanalyse ermittelt wird.

Verteilungsmethode - dies ist die Bestimmung des Kostenbestandteils des Grundstücks auf der Grundlage des bekannten Verhältnisses von Grundstückskosten und Verbesserungen des Grundstückskomplexes. Die Methode basiert auf dem Beitragsprinzip und der Behauptung, dass für jede Art von Immobilien ein normales Verhältnis zwischen dem Wert des Grundstücks und dem Wert der Immobilie im Allgemeinen besteht.

Auswahlverfahren dient der Bewertung bebauter Grundstücke, wenn Informationen über die Preise von Transaktionen mit ähnlichen Immobilienobjekten vorliegen.

Rest Methode basierend auf der anlagegruppentechnik für bauliche komponenten wird sie bei der bewertung bebauter und unbebauter flächen angewendet, wenn ertragsgenerierende bauliche verbesserungen des zu bewertenden grundstücks möglich sind.

Plot-Methode wird bei der Bewertung von Grundstücken verwendet, die für die Unterteilung in einzelne Parzellen geeignet sind.

44. Wald als Immobilien

Gemäß Art. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gehören zu Immobilien Grundstücke, unterirdische Grundstücke und alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist, d.h. Gegenstände, deren Bewegung ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihres Zwecks unmöglich ist, einschließlich Wälder, Stauden, Gebäude, Bauwerke , Objekte im Bau .

Das Forstgesetzbuch der Russischen Föderation (geändert durch die Bundesgesetze vom 23. Dezember 2003 Nr. 186-FZ) schafft die Rechtsgrundlage für die rationelle Nutzung, den Schutz, den Schutz und die Reproduktion von Wäldern und erhöht ihr ökologisches und Ressourcenpotenzial.

Pacht eines Grundstücks des Forstfonds. Durch einen Pachtvertrag über ein Forstfondsgrundstück verpflichtet sich der Forstbetrieb des Bundesvorstandes im Bereich der Forstwirtschaft oder eine forstwirtschaftliche Organisation (Verpächter), dem Waldnutzer (Pächter) ein Forstfondsgrundstück gegen Entgelt zur Verfügung zu stellen ein Zeitraum von 1 bis 99 Jahren für die Umsetzung einer oder mehrerer Arten der Waldbewirtschaftung.

Die gemäß Pachtvertrag für ein Forstfondsgrundstück gewonnenen Waldressourcen (Produkte) sind Eigentum des Pächters. Forstwirtschaftliche Ressourcen (Produkte), die gemäß Pachtvertrag für ein Forstfondsgrundstück gewonnen werden, sind Eigentum des Mieters

Der Pachtvertrag über ein Forstfondsgrundstück wird schriftlich abgeschlossen und unterliegt der zivilrechtlichen Registrierung durch den Staat.

Ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung der Vertrag , , die Pacht eines Forstfondsgrundstückes gilt als abgeschlossen.

Im Pachtvertrag für ein Forstfondsgrundstück sind folgende Bedingungen festzulegen:

1) Grenzen des Grundstücks des Forstfonds;

2) Arten der Waldbewirtschaftung;

3) Volumen (Größen) der Waldbewirtschaftung;

4) die Laufzeit des Mietvertrags;

5) die Höhe der Miete und das Verfahren für ihre Zahlung;

6) Pflichten der Parteien zum Schutz, Schutz des Waldfondsstandortes und Wiederaufforstung;

7) das Zahlungsverfahren an den Waldnutzer für die von ihm durchgeführten Forstarbeiten;

8) andere Bedingungen, die von der Forstgesetzgebung der Russischen Föderation festgelegt und nach Ermessen der Parteien festgelegt werden.

Grundstücke des Waldfonds werden auf der Grundlage der Ergebnisse von Waldwettbewerben verpachtet.

Die Bereitstellung von Forstgrundstücken zur Verpachtung sollte unter Berücksichtigung der Interessen der im betreffenden Gebiet lebenden Bevölkerung erfolgen.

Forstwettbewerbe werden von der föderalen Exekutivbehörde auf dem Gebiet der Forstwirtschaft oder von der Exekutivbehörde eines Subjekts der Russischen Föderation im Rahmen ihrer Zuständigkeit organisiert und durchgeführt. Der Gewinner des Waldwettbewerbs und der Organisator unterzeichnen ein Protokoll über die Ergebnisse des Waldwettbewerbs, auf dessen Grundlage ein Pachtvertrag für ein Waldfondsgrundstück abgeschlossen wird.

Die Organisation und Durchführung von Waldwettbewerben erfolgt nach dem Verfahren, das vom föderalen Exekutivorgan, das für die Entwicklung der staatlichen Politik und der rechtlichen Regelung auf dem Gebiet der Forstwirtschaft zuständig ist, gemäß diesem Gesetzbuch und dem Zivilrecht festgelegt wurde.

45. Immobilienbewertungsbericht

Beurteilung - ein schriftliches Dokument, das den Grundanforderungen der Berufsethik entspricht, den Ablauf des Bewertungsprozesses klar und zugänglich wiedergibt und die vom Gutachter verwendeten Ausgangsdaten, deren Analyse, Schlussfolgerungen und den endgültigen Wert enthält. Der Immobilienbewertungsbericht muss eine Anlage enthalten. Der Antrag muss alle Fotos, Skizzen und Karten enthalten, die nicht in den Hauptteilen dieses Berichts enthalten sind. Die Anwendung kann ein Glossar enthalten.

Im Gutachten können Annahmen angegeben werden – dies sind Aussagen, die der Gutachter während des Bewertungsprozesses auf der Grundlage seiner fachlichen Meinung trifft, die jedoch nicht durch tatsächliche Daten gestützt werden

Gemäß Art. 11 des Gesetzes vom 29.07.1998. Juli 135 Nr. XNUMX-FZ „Über Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation“ ist die ordnungsgemäße Erfüllung der ihm vertraglich übertragenen Aufgaben durch den Gutachter die rechtzeitige schriftliche Ausarbeitung und Übergabe an den Kunden eines Gutachtens über die Bewertung des Bewertungsobjekts

Der Bericht darf nicht zweideutig oder irreführend sein. Der Bericht muss das Datum der Bewertung des Objekts, die verwendeten Bewertungsstandards, die Ziele und Ziele seiner Umsetzung angeben.

Für den Fall, dass bei der Bewertung eines Objekts andere Wertarten nicht durch den Markt, sondern durch andere Wertarten bestimmt werden, muss der Bericht die Kriterien für die Bewertung des Objekts und die Gründe für die Abweichung von der Möglichkeit angeben der Bestimmung des Verkehrswerts des Bewertungsobjekts.

Der Bericht muss enthalten:

1) Erstellungsdatum und Seriennummer des Berichts;

2) die Grundlage für die Bewertung des Objekts durch den Gutachter;

3) den Standort des Gutachters und Informationen über die ihm erteilte Lizenz zur Durchführung von Bewertungstätigkeiten für diese Art von Immobilien;

4) eine genaue Beschreibung des Bewertungsobjekts und in Bezug auf das Bewertungsobjekt, das einer juristischen Person gehört, Angaben zur juristischen Person und zum Buchwert dieses Bewertungsobjekts;

5) Bewertungsstandards zur Bestimmung der angemessenen Art des Werts des Bewertungsobjekts, die Begründung für ihre Verwendung bei der Bewertung dieses Objekts, die Liste der bei der Bewertung des Objekts verwendeten Daten unter Angabe der Quellen ihres Erhalts sowie die bei der Bewertung getroffenen Annahmen;

6) die Reihenfolge der Bestimmung des Werts des Bewertungsobjekts und seines endgültigen Werts sowie die Grenzen und Grenzen der Anwendung des erzielten Ergebnisses;

7) Datum der Wertermittlung des Bewertungsobjekts;

8) eine Liste der vom Gutachter verwendeten Dokumente, aus denen die quantitativen und qualitativen Merkmale des Bewertungsobjekts hervorgehen.

Für die Bewertung bestimmter Arten von Objekten können die Rechtsvorschriften der Russischen Föderation besondere Berichtsformen vorsehen.

Der Bericht muss seitennummeriert, geheftet, versiegelt und von einem Gutachter – einem Einzelunternehmer oder einem Mitarbeiter einer juristischen Person – unterzeichnet sein.

46. Rechte und Pflichten des Gutachters. Verantwortung des Gutachters

Gemäß Art. 14-16 des Gesetzes vom 29. Juli 1998 Nr. 135-FZ „Über Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation“ hat der Gutachter das Recht:

1) die Methoden zur Bewertung des Bewertungsgegenstands gemäß den Bewertungsstandards unabhängig anwenden;

2) vom Kunden verlangen, dass er bei der Durchführung einer obligatorischen Bewertung des Objekts den vollständigen Zugang zu den für die Durchführung dieser Bewertung erforderlichen Unterlagen gewährt;

3) Klarstellungen und zusätzliche Informationen erhalten, die für die Durchführung dieser Bewertung erforderlich sind

4) von Dritten schriftlich oder mündlich die für die Bewertung des Objekts erforderlichen Auskünfte mit Ausnahme von Informationen, die Staats- oder Geschäftsgeheimnisse sind, anfordern, wenn die Verweigerung der Erteilung dieser Informationen die Zuverlässigkeit der Bewertung des Objekts erheblich beeinträchtigt , hat der Gutachter dies im Gutachten anzugeben

5) bei Bedarf auf vertraglicher Basis andere Gutachter oder andere Spezialisten hinzuziehen, um an der Bewertung des Objekts teilzunehmen;

6) die Durchführung einer Begutachtung des Objekts verweigern, wenn der Kunde gegen die Vertragsbedingungen verstoßen, die erforderlichen Informationen über das Begutachtungsobjekt nicht zur Verfügung gestellt oder die dem Vertrag entsprechenden Arbeitsbedingungen nicht bereitgestellt hat;

7) Ersatz der mit der Begutachtung des Objekts verbundenen Auslagen und eine vom Gericht, Schiedsgericht oder Schiedsgericht festgesetzte Geldentschädigung für die Begutachtung des Objekts zu verlangen.

Der Gutachter muss:

1) die Anforderungen dieses Bundesgesetzes sowie die auf seiner Grundlage erlassenen aufsichtsrechtlichen Rechtsakte der Russischen Föderation und die aufsichtsrechtlichen Rechtsakte der konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation einzuhalten;

2) den Kunden über die Unmöglichkeit seiner Teilnahme an der Bewertung des Objekts aufgrund des Eintritts von Umständen informieren, die eine objektive Bewertung des Objekts verhindern;

3) Gewährleistung der Sicherheit von Dokumenten, die vom Kunden und Dritten während der Bewertung des Objekts erhalten wurden;

4) dem Kunden Informationen über die Anforderungen der Gesetzgebung der Russischen Föderation zu Bewertungstätigkeiten, über die Charta und den Ethikkodex der entsprechenden Selbstregulierungsorganisation, Mitgliedschaft, auf die sich der Gutachter in seinem Bericht bezieht;

5) auf Wunsch des Kunden eine Lizenz zur Durchführung von Bewertungstätigkeiten, eine Versicherungspolice und ein Bildungsdokument vorlegen, das den Erwerb von Fachkenntnissen im Bereich der Bewertungstätigkeit bestätigt;

6) vertrauliche Informationen, die der Kunde während der Bewertung des Bewertungsobjekts erhalten hat, nicht offenzulegen, sofern die Gesetzgebung der Russischen Föderation nichts anderes vorsieht;

7) Kopien der erstellten Berichte 3 Jahre lang aufbewahren;

8) in Fällen, die von der Gesetzgebung der Russischen Föderation vorgeschrieben sind, Kopien der gespeicherten Berichte oder Informationen von ihnen an Strafverfolgungsbehörden, Gerichte, andere autorisierte staatliche Stellen oder lokale Regierungen auf deren rechtliche Anfrage weiterzugeben.

47. Staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien

Das in Russland eingeführte System zur Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit ist eine der Voraussetzungen für eine effektive und rationelle Verwaltung von Immobilien. Die Registrierung von Rechten verleiht einer Person den Titel eines Eigentümers – es handelt sich um ein Rechtsrecht an einer Immobilie, das die Rechte und Pflichten des Eigentümers regelt. Staatliches Registrierungsverfahren - Es handelt sich um eine Reihe von Regeln, die die Beziehung zwischen dem Staat (vertreten durch die Registrierungsbehörde) und der Person regeln, die diese Registrierung beantragt.

Alle Objekte, die der staatlichen Registrierung unterliegen, können in fünf Gruppen zusammengefasst werden: Eigentum, dingliche Rechte, Immobilientransaktionen, physische Objekte, Beschränkungen von Rechten.

Die Rechte aller Eigentumsformen (kommunale, private, gemeinsame, staatliche usw.) unterliegen der obligatorischen staatlichen Registrierung.

Unter den dinglichen Rechten von Personen werden die Rechte des wirtschaftlichen Eigentums, das Recht auf dauerhafte Nutzung eines Grundstücks, das Recht auf lebenslange Nutzung eines Grundstücks und andere Rechte verstanden.

Reale Rechte sind ihrer Rechtsnatur nach absolut, d. h. die Subjekte der oben genannten Rechte üben sie unabhängig aus, d. h. ohne die Hilfe Dritter. Jedes durch das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation geregelte Eigentumsrecht muss registriert werden.

Zur dritten Gruppe der Eintragungsgegenstände gehören - Beschränkungen (Belastungen) von Rechten an Grundstücken: Grundpfandrechte, Grunddienstbarkeiten, Pachtverträge und Treuhandverwaltungen, also solche, die rechtlich ungleicher Natur sind.

Dienstbarkeit - ist ein beschränktes dingliches Recht Hypothek den Weg zur Absicherung von Verbindlichkeiten verstehen, Miete и Vertrauensverwaltung - Dies sind vertragliche Verpflichtungen.

Aktionen (Transaktionen) - Dies ist die vierte Gruppe der Registrierung, die die Entstehung, Änderung, Beendigung oder Übertragung von Rechten an Immobilien zur Folge hat. Das Eigentums- und sonstige Eigentumsrechte entstehen aus Kaufverträgen, Schenkung, Tausch, beim Bau eines Objektes, dessen Umbau, Versteigerung im Zwangsvollstreckungsverfahren.

Neben der staatlichen Registrierung werden spezielle Registrierungen oder Buchhaltungen bestimmter Immobilienarten sowie die Kataster- und technische Registrierung von Immobilien durchgeführt.

Gegenstand der staatlichen Registrierung sind Inhaber von Rechten an Immobilien. Die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit erfolgt durch die für die Registrierung von Rechten eingerichteten Justizinstitutionen – juristische Personen, die dem Justizministerium der Russischen Föderation unterstehen und kontrolliert werden. Die staatliche Registrierung von Rechten erfolgt am Standort der Immobilie innerhalb des Registrierungsbezirks, in dem die Justizbehörde tätig ist.

Grundlage der Eintragung sind Behördenakte, Verträge und sonstige Rechtsgeschäfte, Erbscheine sowie die Erwerbsvorschrift.

48. Das Verfahren zur Durchführung der staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit

Die staatliche Registrierung von Rechten erfolgt gemäß Art. 13 des Bundesgesetzes vom 21. Juli 1997 "Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit" (in der Fassung der Bundesgesetze vom 30.06.2006. Juni 93 Nr. XNUMX-FZ) in der folgenden Reihenfolge

1) Annahme von Dokumenten, die für die staatliche Registrierung von Rechten erforderlich sind und die Anforderungen dieses Bundesgesetzes erfüllen, Registrierung solcher Dokumente mit der obligatorischen Beilage eines Dokuments, das die Zahlung der staatlichen Gebühr bestätigt;

2) rechtliche Prüfung von Dokumenten und Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Transaktion

3) Feststellung, dass es keine Widersprüche zwischen den beanspruchten Rechten und bereits eingetragenen Rechten an diesem Immobilienobjekt gibt, sowie andere Gründe für die Ablehnung oder Aussetzung der staatlichen Registrierung von Rechten

4) Eintragungen in das einheitliche staatliche Register der Rechte an Immobilien in Ermangelung dieser Widersprüche und anderer Gründe für die Verweigerung oder Aussetzung der staatlichen Registrierung von Rechten

5) Einschreibungen in Titeldokumente und Ausstellung von Bescheinigungen über die staatliche Registrierung von Rechten.

Die staatliche Registrierung von Beschränkungen (Belastungen) von Eigentumsrechten und anderen Eigentumsrechten mit Rechten Dritter kann auf Initiative der Rechteinhaber oder Personen, die diese Rechte erwerben, durchgeführt werden. 16 des oben genannten Bundesgesetzes zur Registrierung von Verträgen und Transaktionen, mit der obligatorischen Benachrichtigung des Rechtsinhabers (Rechtsinhabers) der registrierten Beschränkung (Belastung).

Die staatliche Registrierung von Beschränkungen (Belastungen) von Rechten, die gemäß dem Gesetz im öffentlichen Interesse von staatlichen Behörden und lokalen Regierungen festgelegt wurden, erfolgt auf Initiative dieser Stellen mit der obligatorischen Benachrichtigung des Rechtsinhabers (der Rechtsinhaber) des Eigentums. Die Benachrichtigung des Rechtsinhabers (Rechtsinhaber) des Immobilienobjekts erfolgt durch die Stelle, die die staatliche Registrierung der Rechte durchführt, innerhalb einer Frist von höchstens fünf Werktagen ab dem Datum der staatlichen Registrierung.

Die staatliche Registrierung der Übertragung von Rechten an einem unbeweglichen Vermögensgegenstand, ihrer Beschränkung oder Transaktionen mit einem unbeweglichen Vermögensgegenstand ist vorbehaltlich der staatlichen Registrierung zuvor entstandener Rechte an diesem Gegenstand im einheitlichen staatlichen Register der Rechte möglich.

Die staatliche Registrierung von Rechten erfolgt spätestens einen Monat nach Einreichung des Antrags und der für die staatliche Registrierung erforderlichen Unterlagen.

Die staatliche Registrierung des Vertrags über die Veräußerung des Eigentums und die anschließende Übertragung des Rechts auf dieses Eigentum unter gleichzeitiger Einreichung der für die staatliche Registrierung des Vertrags und die Übertragung des Rechts erforderlichen Anträge und Unterlagen erfolgt in dem in dieser Klausel angegebenen Zeitraum, sofern das Bundesgesetz oder der Vertrag nichts anderes vorsehen.

49. Formen der staatlichen Regulierung des Immobilienmarktes

Die staatliche Regulierung des Immobilienmarktes erfolgt in zwei Formen:

1) die Methode der direkten Intervention ist eine Verwaltungsmethode;

2) die Methode der indirekten Beeinflussung oder wirtschaftliche Managementmethoden.

Die direkte administrative Kontrolle umfasst:

1) Schaffung eines rechtlichen (normativen) Rahmens: Erlass von Gesetzen, Verordnungen, Anweisungen, die das Funktionieren des Immobilienmarktes in den Regionen und im Zentrum des Landes regeln;

2) Registrierung, Lizenzierung, Einräumung von Rechten an autorisierte Personen zur Durchführung von Transaktionen mit Objekten des kommunalen und staatlichen Eigentums;

3) Festlegung verbindlicher Anforderungen für den Inhalt und die Qualität verschiedener Arten von Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt und für seine Teilnehmer;

4) Kontrolle über die Einhaltung etablierter Normen und Regeln durch alle Marktteilnehmer;

5) Einführung von Verboten und Sanktionen für Abweichungen von aufsichtsrechtlichen Anforderungen bei Transaktionen mit Immobilien;

6) Einlösung von Immobilien für den öffentlichen Bedarf in staatliches Eigentum.

Ökonomische Methoden zur Verwaltung des Immobilienmarktes werden umgesetzt mit:

1) Grundsteuersysteme;

2) Ausstellung und Umlauf von Wohnbescheinigungen;

3) Umsetzung von staatlichen Zielprogrammen;

4) Diskontpolitik der Zentralbank;

5) Abschreibungspolitik;

6) außenwirtschaftliche Tätigkeit usw.

Die Verwaltung von Immobilienobjekten wird von verschiedenen Zweigen der Staatsgewalt (Legislative, Exekutive, Judikative) wahrgenommen, die in ihrer Tätigkeit unabhängig sind.

Die Bundesversammlung erlässt Gesetze zur Regulierung des Immobilienmarktes. Der Präsident erlässt Dekrete, die nicht im Widerspruch zu bestehenden Gesetzen stehen. Die Regierung erlässt Beschlüsse, Ministerien und Abteilungen – Verordnungen, Anweisungen und Anordnungen, die spezifische Verfahren und Regeln für die Verwaltung von Immobilien festlegen.

Die Staatsduma und der Föderationsrat sind die repräsentativen Machtorgane der Russischen Föderation, sie sind befugt, Rechtsakte zu Fragen der Immobilienverwaltung zu entwickeln und zu verabschieden. Vertretungsbehörden üben Kontrollfunktionen aus.

Das Ministerium für Staatseigentum ist mit den Funktionen und Aufgaben der Verwaltung und Veräußerung von Objekten des Bundesvermögens auf dem Territorium der Russischen Föderation und im Ausland in der vorgeschriebenen Weise betraut, wobei es auf der Grundlage der Gesetzgebung der Russischen Föderation den Staat umsetzt Politik der Privatisierung staatlicher und kommunaler Unternehmen, einschließlich Grundstücke unter privatisierten Unternehmen usw.

An der Verwaltung von Immobilien sind auch kommunale Körperschaften beteiligt.

50. Grundprinzipien der Immobilienbesteuerung

Die Hauptprinzipien der Besteuerung werden in der Abgabenordnung der Russischen Föderation (Artikel 3 und Artikel 5) berücksichtigt.

Die wichtigsten Grundsätze der Besteuerung sind:

1) Jede Person muss gesetzlich festgelegte Steuern und Gebühren zahlen. Die Gesetzgebung zu Steuern und Gebühren basiert auf der Anerkennung der Universalität und Gleichheit der Besteuerung. Bei der Festsetzung der Steuern wird die tatsächliche Fähigkeit des Steuerpflichtigen zur Zahlung der Steuer berücksichtigt – dies ist der Grundsatz der Universalität;

2) Steuern und Gebühren dürfen nicht diskriminierend sein und aufgrund sozialer, rassischer, nationaler, religiöser und anderer ähnlicher Kriterien unterschiedlich angewandt werden, dies ist der Grundsatz der Gleichheit;

Es ist nicht erlaubt, differenzierte Steuer- und Gebührensätze, Steueranreize in Abhängigkeit von der Eigentumsform, der Staatsangehörigkeit von Einzelpersonen oder dem Herkunftsort des Kapitals festzulegen;

3) Steuern und Gebühren müssen eine wirtschaftliche Grundlage haben und dürfen nicht willkürlich sein. Steuern und Gebühren, die die Bürger daran hindern, ihre verfassungsmäßigen Rechte auszuüben, sind inakzeptabel – das ist der Grundsatz der Sparsamkeit;

4) Es ist nicht gestattet, Steuern und Abgaben zu erheben, die den einheitlichen Wirtschaftsraum der Russischen Föderation verletzen und insbesondere den freien Warenverkehr (Bauleistungen, Dienstleistungen) oder Finanzmittel auf dem Gebiet der Russischen Föderation direkt oder indirekt einschränken , oder sonstige gesetzlich nicht verbotene wirtschaftliche Aktivitäten von Einzelpersonen und Organisationen einschränken oder behindern;

5) niemand kann verpflichtet werden, Steuern und Gebühren sowie andere Beiträge und Zahlungen zu zahlen, die die Zeichen von Steuern oder Gebühren aufweisen, die von der Abgabenordnung der Russischen Föderation festgelegt wurden und nicht von der Abgabenordnung der Russischen Föderation vorgesehen sind, anders als durch diesen Kodex bestimmt festgelegt;

6) Bei der Festsetzung von Steuern müssen alle Steuerelemente ermittelt werden. Steuer- und Gebührengesetze sollten so formuliert sein, dass jeder genau weiß, welche Steuern (Gebühren), wann und in welcher Reihenfolge er zahlen muss – das ist der Grundsatz der Bequemlichkeit und Einfachheit;

7) Alle unüberwindbaren Zweifel, Widersprüche und Unklarheiten der Steuer- und Gebührengesetzgebung werden zugunsten des Steuerzahlers (Gebührenzahlers) ausgelegt – der Grundsatz des Schutzes des Steuerzahlers.

Föderale Exekutivbehörden, die befugt sind, die Aufgaben der Entwicklung der staatlichen Politik und der Rechtsvorschriften im Bereich Steuern, Gebühren und Zölle wahrzunehmen, Exekutivbehörden der Teileinheiten der Russischen Föderation, Exekutivorgane der lokalen Selbstverwaltung in den vorgesehenen Fällen gesetzlich vorgeschriebene Rechtsakte zu Fragen der Besteuerung erlassen, die das Steuer- und Abgabenrecht nicht ändern oder ergänzen können.

51. Persönliche Vermögenssteuer

Gemäß dem Bundesgesetz „Über die Vermögenssteuer natürlicher Personen“ (in der durch das Gesetz der Russischen Föderation vom 22.08.2004. August 122 Nr. XNUMX-FZ geänderten Fassung) sind natürliche Personen – Eigentümer von Vermögenswerten, die als Steuergegenstand anerkannt sind als Steuerzahler für das Vermögen natürlicher Personen anerkannt

Die folgenden Arten von Immobilien werden als Steuerobjekte anerkannt: Wohnhäuser, Wohnungen, Datschen, Garagen und andere Gebäude, Räumlichkeiten und Strukturen.

Die Steuersätze für Gebäude, Grundstücke und Bauwerke werden in Abhängigkeit vom Gesamtinventarwert durch behördliche Rechtsakte der Vertretungsorgane der örtlichen Selbstverwaltung festgelegt. Die Vertretungsorgane der kommunalen Selbstverwaltung können die Differenzierung der Tarife innerhalb der festgelegten Grenzen in Abhängigkeit vom Gesamtinventarwert, der Art der Nutzung und anderen Kriterien festlegen.

Die Steuersätze werden innerhalb der folgenden Grenzen festgelegt (Wert des Vermögens - Steuersatz):

1) bis zu 300 Rubel. - bis zu 000 %;

2) bis zu 300 Rubel. - von 000 bis 0,1 %;

3) über 500 Rubel. - von 000 bis 0,3 %. Steuern werden am Ort (Registrierung) des Besteuerungsobjekts dem örtlichen Haushalt gutgeschrieben.

Die folgenden Kategorien von Bürgern sind von der Zahlung von Steuern auf das Vermögen natürlicher Personen befreit

1) Helden der Sowjetunion und Helden der Russischen Föderation sowie Personen, denen der Orden des Ruhms mit drei Graden verliehen wurde;

2) Behinderte der Gruppen I und II, die seit ihrer Kindheit behindert sind;

3) Teilnehmer am Bürgerkrieg und Großen Vaterländischen Krieg, andere Kampfhandlungen zur Verteidigung der UdSSR aus dem Militärpersonal, das in Militäreinheiten, Hauptquartieren und Institutionen diente, die Teil der aktiven Armee waren, und ehemaligen Partisanen.

Die Berechnung der Steuern erfolgt durch das Finanzamt.

Die Steuer auf Gebäude, Grundstücke und Bauwerke wird auf der Grundlage der Daten über ihren Inventarwert zum XNUMX. Januar eines jeden Jahres berechnet.

Die Stellen, die die Rechte an Grundstücken und Transaktionen mit ihnen registrieren, sowie die technischen Inventarstellen sind verpflichtet, der Steuerbehörde jährlich bis zum 1. März die für die Berechnung der Steuern erforderlichen Informationen zum 1. Januar des laufenden Jahres zu übermitteln.

Die für die Berechnung der Steuerzahlungen erforderlichen Daten sind den Finanzbehörden kostenlos zu übermitteln.

Für neue Gebäude, Räumlichkeiten und Bauwerke wird die Steuer ab Beginn des Jahres nach ihrer Errichtung oder ihrem Erwerb entrichtet.

Für Gebäude, Räumlichkeiten und Bauwerke, die durch Erbschaft übergegangen sind, werden die Erben ab dem Zeitpunkt der Erbschaftseröffnung besteuert.

Bei Zerstörung, vollständiger Zerstörung eines Gebäudes, Grundstücks, Bauwerks endet die Erhebung der Steuer ab dem Monat, in dem sie zerstört oder vollständig zerstört wurden.

Zahlungsbescheide über die Steuerzahlung werden den Zahlern von den Steuerbehörden jährlich spätestens am 1. August ausgehändigt.

52. Körperschaftsteuer

Die Körperschaftssteuer wurde durch das Bundesgesetz Nr. 11.11.2003-FZ vom 139. November 20 „Über Änderungen des zweiten Teils des Steuergesetzbuchs der Russischen Föderation und Änderungen und Ergänzungen zu Artikel XNUMX des Gesetzes der Russischen Föderation „Über die Grundlagen“ eingeführt des Steuersystems der Russischen Föderation" sowie über die Ungültigerklärung von Rechtsakten der Russischen Föderation in Bezug auf Steuern und Gebühren" ab dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens auf dem Territorium der Russischen Föderation zur Zahlung verpflichtet entsprechenden Thema der Russischen Föderation.

Bei der Festsetzung einer Steuer legen die gesetzgebenden Körperschaften der Teileinheiten der Russischen Föderation den Steuersatz, das Verfahren und die Bedingungen für die Zahlung der Steuer sowie das Steuermeldeformular fest.

Als Steuerpflichtige werden anerkannt:

1) Russische Organisationen;

2) ausländische Organisationen, die in der Russischen Föderation durch ständige Repräsentanzen tätig sind und Immobilien auf dem Territorium der Russischen Föderation besitzen

Der Steuergegenstand für russische Organisationen ist bewegliches und unbewegliches Vermögen (einschließlich Eigentum, das für den vorübergehenden Besitz, die Nutzung, die Veräußerung oder die Treuhandverwaltung übertragen wird, das in gemeinsame Aktivitäten eingebracht wird), das in der Bilanz als Anlagevermögen gemäß dem festgelegten Rechnungslegungsverfahren ausgewiesen wird.

Der Gegenstand der Besteuerung für ausländische Organisationen, die in der Russischen Föderation über ständige Vertretungen tätig sind, sind bewegliche und unbewegliche Vermögenswerte im Zusammenhang mit Anlagevermögen.

Die Steuerbemessungsgrundlage ist definiert als der durchschnittliche Jahreswert des als Gegenstand der Besteuerung anerkannten Vermögens. Bei der Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage wird das als Steuerobjekt anerkannte Vermögen zu seinem Restwert berücksichtigt, der gemäß dem festgelegten Rechnungslegungsverfahren gebildet wird, das in den Rechnungslegungsgrundsätzen der Organisation genehmigt ist.

Die Steuerbemessungsgrundlage wird für das am Standort der Organisation steuerpflichtige Vermögen, für das Vermögen jeder separaten Abteilung der Organisation, die eine separate Bilanz hat, für jedes außerhalb des Unternehmens gelegene unbewegliche Vermögen gesondert ermittelt Sitz der Organisation, einer separaten Abteilung der Organisation mit separater Bilanz oder einer ständigen Repräsentanz einer ausländischen Organisation, sowie in Bezug auf mit unterschiedlichen Steuersätzen besteuertes Vermögen.

Der Besteuerungszeitraum ist ein Kalenderjahr. Berichtszeiträume sind das erste Quartal, sechs Monate und 9 Monate des Kalenderjahres. Die Steuersätze werden durch die Gesetze der Subjekte der Russischen Föderation festgelegt und dürfen 2,2 % nicht überschreiten.

Es ist zulässig, unterschiedliche Steuersätze in Abhängigkeit von den Kategorien von Steuerzahlern und als Besteuerungsobjekt anerkannten Vermögenswerten festzulegen. Die Höhe der Steuer errechnet sich aus den Ergebnissen des Besteuerungszeitraums als Produkt aus dem maßgeblichen Steuersatz und der für den Besteuerungszeitraum ermittelten Bemessungsgrundlage. Steuerzahler sind verpflichtet, nach Ablauf jeder Melde- und Besteuerungsperiode bei den Finanzbehörden an ihrem Sitz, am Sitz jeder ihrer eigenen Untergliederungen, die eine eigene Bilanz führen, einzureichen.

53. Grundsteuer

In Übereinstimmung mit dem Bundesgesetz vom 29.07.2004. Juli 95 Nr. XNUMX-FZ „Über die Einführung des ersten und zweiten Teils der Abgabenordnung der Russischen Föderation und die Aufhebung bestimmter Gesetzgebungsakte (Bestimmungen von Gesetzgebungsakten) der Russischen Föderation

0 Steuern und Abgaben“ (in der Fassung vom 12.10.2005) tritt die Grundsteuer in Kraft und entfällt nach Maßgabe der Landesordnung und der Verordnungsgesetze der Vertretungskörperschaften der Gemeinden und ist ab dem zu entrichten Gebiete dieser Gemeinden.

Steuerzahler sind Organisationen und Einzelpersonen, die Grundstücke aufgrund des Eigentumsrechts, des Rechts auf dauerhafte (unbeschränkte) Nutzung oder des Rechts auf lebenslangen vererbbaren Besitz besitzen. Gegenstand der Besteuerung sind Grundstücke innerhalb der Gemeindegrenzen (Bundesstädte Moskau und St. Petersburg), auf deren Territorium die Steuer eingeführt wurde.

Als Steuerbemessungsgrundlage gilt der Katasterwert von Grundstücken, die gemäß Art. 389 des Landesgesetzbuches. Der Katasterwert eines Grundstücks wird gemäß der Bodengesetzgebung der Russischen Föderation bestimmt. Die Steuerbemessungsgrundlage wird für jedes Grundstück mit seinem Katasterwert bestimmt

1. Januar des Steuerjahres. Die Steuerbemessungsgrundlage für Grundstücke in gemeinschaftlichem Miteigentum wird für jeden Steuerpflichtigen, dem dieses Grundstück gehört, im Verhältnis zu seinem Anteil am gemeinschaftlichen Miteigentum bestimmt.

Der Steuerzeitraum ist ein Kalenderjahr. Berichtszeiträume für Steuerzahler – Organisationen und Einzelpersonen, die Einzelunternehmer sind – sind das erste Quartal, sechs Monate und neun Monate des Kalenderjahres. Die Steuersätze werden durch Rechtsakte der Vertretungsorgane der Gemeinden festgelegt und dürfen Folgendes nicht überschreiten:

1) 0,3 % bezogen auf Grundstücke: als landwirtschaftliche Flächen oder Flächen innerhalb der landwirtschaftlichen Nutzungszonen in Siedlungen eingestuft und landwirtschaftlich genutzt; vom Wohnungsbestand und technischen Infrastruktureinrichtungen des Wohnungs- und Gemeinschaftskomplexes belegt oder für den Wohnungsbau vorgesehen; für den persönlichen Nebenerwerb Landwirtschaft, Gartenbau, Gartenbau oder Tierhaltung bereitgestellt;

2) 1,5 % bezogen auf andere Grundstücke. Die Höhe der Steuer wird nach Ende der Steuer berechnet

Zeitraum als Prozentsatz der Steuerbemessungsgrundlage, die dem Steuersatz entspricht.

Steuerzahlerorganisationen berechnen den Steuerbetrag selbst.

Während des Besteuerungszeitraums leisten die Steuerpflichtigen Steuervorauszahlungen.

Steuerzahler - Organisationen oder Einzelpersonen, die Einzelunternehmer sind, reichen nach Ablauf des Steuerzeitraums eine Steuererklärung bei der Steuerbehörde am Standort des Grundstücks ein.

Das Steuererklärungsformular wird vom Finanzministerium der Russischen Föderation genehmigt.

54. Immobilienversicherung

Die Immobilienversicherung wird durch das Gesetz der Russischen Föderation Nr. 4015-1 vom 27.11.1992. November 10 „Über die Organisation des Versicherungsgeschäfts in der Russischen Föderation“ (in der Fassung vom 12. Dezember 2003) und das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation geregelt .

Die Immobilienversicherung wird auf der Grundlage eines Sachversicherungsvertrages abgeschlossen. Der Vertrag kommt zwischen einem Bürger oder einer juristischen Person (Versicherter) und einem Versicherungsunternehmen (Versicherer) zustande.

Versicherer sind juristische Personen, die zum Zwecke der Durchführung von Versicherungen und Rückversicherungen gegründet wurden und Lizenzen gemäß dem gesetzlich festgelegten Verfahren erhalten haben.

Sachversicherungsvertrag - dabei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Versicherer, aufgrund derer der Versicherer bei Eintritt eines im Vertrag vorgesehenen Ereignisses (sog. Versicherungsfall) gegen die vertraglich vereinbarte Vergütung (Versicherungsprämie) , dem Versicherungsnehmer oder einer anderen Person, zu deren Gunsten der Vertrag abgeschlossen wurde (Begünstigter), durch diesen verursachte Schadensereignisse an den versicherten Sachen in Höhe der vertraglich festgelegten Höhe (Versicherungssumme) zu ersetzen. Der Versicherungsvertrag kommt zum Zeitpunkt der Zahlung der Versicherungsprämie oder ihrer ersten Rate durch den Versicherten in Kraft, sofern im Vertrag nichts anderes bestimmt ist.

Eine Versicherungsprämie ist eine Zahlung für eine Versicherung, die der Versicherungsnehmer (Begünstigter) verpflichtet ist, an den Versicherer in der im Versicherungsvertrag festgelegten Weise und innerhalb der Fristen zu zahlen, wonach die Versicherung Versicherungsfälle abdeckt, die nach Inkrafttreten des Vertrags eingetreten sind .

Beim Abschluss eines Versicherungsvertrages müssen die Parteien untereinander vereinbaren:

1) auf bestimmte Sachen, die Gegenstand der Versicherung sind;

2) über die Art des Ereignisses, bei dem die Versicherung durchgeführt wird (Versicherungsereignis);

3) über die Höhe der Versicherungssumme;

4) über die Laufzeit des Vertrages.

Die Bedingungen, unter denen ein Immobilienversicherungsvertrag zustande kommt, sind häufig in den vom Versicherer oder dem Verband der Versicherer akzeptierten, genehmigten oder genehmigten Auffangregeln für Versicherungen der entsprechenden Art festgelegt.

Der Vertrag über die Sachversicherung wird schriftlich geschlossen, seine Nichtbeachtung führt zur Unwirksamkeit des Vertrages. Ein Versicherungsvertrag kann auf zwei Arten abgeschlossen werden:

1) die Methode zur Erstellung eines Dokuments, das von den Parteien unterzeichnet wird;

2) durch die Art der Zustellung durch den Versicherer an den Versicherten auf der Grundlage seines mündlichen oder schriftlichen Antrags auf die vom Versicherer unterzeichnete Versicherungspolice.

Immobilien werden im Rahmen eines Versicherungsvertrags zugunsten einer Person versichert, die aufgrund eines Gesetzes oder eines anderen Rechtsakts oder Vertrages ein Interesse an der Erhaltung dieser Immobilie hat.

55. Immobilienverwaltung

Immobilienverwaltung - Dies ist eine Aktivität, die im Interesse und auf Kosten der Verbraucher stattfindet und mit einem bestimmten Lebenszyklus der Immobilie verbunden ist:

1) Marketing;

2) Bewertung von Objekten;

3) ein Programm zur optimalen Nutzung eines Grundstücks;

4) Investitionen;

5) Berufungen, Verpfändung, Verpachtung, Schenkung;

6) Dienst;

7) Wartung, laufende und größere Reparaturen;

8) Recycling usw.

Immobilienmanagement ist die Durchführung einer Reihe von Operationen zum Betreiben von Gebäuden und Bauwerken zur effektiven Nutzung von Immobilien im Interesse des Eigentümers.

Die Immobilienverwaltung erfolgt in drei Richtungen:

Die wirtschaftliche Leitung ist die Verwaltung der Einnahmen und Ausgaben im Rahmen der Nutzung des Grundstücks.

Die Rechtsrichtung ist mit der Verteilung und Kombination von Rechten an Immobilien verbunden.

Die fachliche Leitung besteht darin, das Immobilienobjekt gemäß seiner funktionalen Bestimmung zu erhalten.

Die Immobilienverwaltung erfolgt nach der Methode der Entwicklung des Verwaltungsobjekts, bei dem es sich um einen Komplex funktional zusammenhängender Immobilien handelt.

Eine auf eigene Gefahr ausgeübte Tätigkeit, die auf die Erzielung von Gewinn aus der Nutzung und Veräußerung von Grundstücken abzielt, ist die Grundstücksverwaltung.

Immobilienmanagement ist extern und intern.

Die Aktivitäten staatlicher Strukturen und Berufsverbände zielen darauf ab, einen regulatorischen Rahmen zu schaffen und die Einhaltung der festgelegten Regeln und Vorschriften durch die Subjekte des Immobilienmarktes zu kontrollieren – das ist externes Immobilienmanagement.

Die Tätigkeit des Subjekts des Immobilienmarktes, basierend auf der Anwendung seiner eigenen Regulierungsdokumente (Charta, Kodex, Regeln, Verträge, Vorschriften usw.), ist die interne Verwaltung von Immobilien.

Marktteilnehmer können verschiedene Arten von Auswirkungen auf die Immobilie ausüben.

1. Die staatliche Regulierung von Immobilien erfolgt durch direkte Intervention (Erlass von Beschlüssen, Gesetzen und anderen Anweisungen, die das Funktionieren von Immobilien regeln) und indirekte Einflussnahme (Besteuerung von Immobilien und Bereitstellung von Vorteilen, gezielte staatliche Umsetzung). Programme).

2. Öffentlichkeitswirksamkeit (Basis der Vorschriften und Bestimmungen ist die Reaktion der allgemeinen Bevölkerung und der professionellen Teilnehmer am Immobilienmarkt).

3. Verwaltung bestimmter Immobilienobjekte (Verwaltung von Betriebs- und Anlageimmobilien).

4. Verwaltung von Systemen von Immobilienobjekten der Subjekte des Verbandes: Verwaltung von Bodenressourcen, Waldfonds, Kommunalimmobilien, Immobilien im Bereich des Wohnens und Nichtwohnimmobilien.

56. Verwaltung des Immobilienmarktes

Unter Immobilienverwaltung versteht man die Durchführung einer bestimmten Reihe von Operationen für den Betrieb von Bauwerken, Gebäuden, um die Immobilie im Interesse des Eigentümers effektiv zu nutzen. Die Immobilienverwaltung wird durch die Methode der Bildung eines Verwaltungsobjekts umgesetzt, bei dem es sich um einen Komplex technologisch und funktional zusammenhängender Immobilien handelt, einschließlich Grundstücke, Gebäude, Bauwerke usw. Die Hauptziele der Immobilienmarktverwaltung sind:

1) die verfassungsmäßigen Rechte der Bürger auf Immobilien und die mit ihrem Besitz verbundenen Pflichten in die Realität umzusetzen;

2) Damit die Teilnehmer des Immobilienmarktes bequem auf dem Markt arbeiten können, müssen bestimmte Verfahren und Bedingungen festgelegt werden.

3) Immobilienmarktteilnehmer vor Betrügern oder kriminellen Organisationen schützen;

4) Gewährleistung einer freien Preisgestaltung von Immobilienobjekten gemäß Angebot und Nachfrage;

5) Um Wohnungsprobleme zu lösen, müssen gute (günstige) Bedingungen in der Region oder im ganzen Land geschaffen werden.

6) Gewährleistung einer fairen Besteuerung von Immobilien und Immobilienmarktteilnehmern;

7) Schaffung von Bedingungen für Investitionen (Investitionen), die zur Entwicklung unternehmerischer Aktivitäten im verarbeitenden Gewerbe beitragen;

8) das ökologische Umfeld verbessern, Öko-.-, Wirtschaftswachstum, Senkung der Arbeitslosigkeit auf nationaler Ebene, Lösung von Wohnungsproblemen

Die Grundsätze der Verwaltung des Immobilienmarktes hängen von vielen Bedingungen ab, vor allem von wirtschaftlichen, politischen und anderen Bedingungen im Land, aber die zu diesem Zeitpunkt bereits recht fest etablierte weltweite Erfahrung sollte berücksichtigt werden.

Damit die oben genannten Ziele in die Realität umgesetzt werden können, müssen folgende Managementprinzipien berücksichtigt werden:

1) Trennung des Verfahrens – das heißt, es sollten bestimmte Ansätze zur Regelung der Beziehungen verschiedener Arten von Immobilien – Nichtwohn- oder Wohngebäude, Wald- und Grundstücke und andere Objekte – angewendet werden;

2) Informationsoffenheit über alle Teilnehmer und Objekte des Immobilienmarktes für Geschäftsentscheidungen;

3) Bekanntmachung der Regelsetzung – öffentliche Diskussion von Gesetzentwürfen und anderen normativen Akten;

4) Aufteilung der Befugnisse zwischen den Regulierungsbehörden;

5) Einfachheit und Klarheit der Verfahren und Regeln, die durch Rechtsakte über Immobilien festgelegt werden;

6) Beachtung der Kontinuität des russischen Immobilienmarktverwaltungssystems, das seine eigene Tradition und Geschichte hat, unter Berücksichtigung der weltweiten Erfahrung bei der Regulierung von Eigentumsrechten an verschiedenen Immobilienobjekten und seiner Anpassung an die inländischen Bedingungen.

Autor: Burkhanova N.M.

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